國家稅務(wù)總局日前發(fā)出通知，將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理。從2月1日起，符合條件的納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著稅總將更嚴(yán)格地向房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，通知一旦被執(zhí)行，將在一定程度上提高房地產(chǎn)商的成本，不排除房屋市場價(jià)格因此波動(dòng)的可能。
增值稅開征說法不準(zhǔn)確
昨日，京城有媒體稱，“稅務(wù)總局2月1日起正式向房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，稅率最高為60％。”而據(jù)記者采訪稅務(wù)部門了解到，事實(shí)上，土地增值稅并非新增的稅種，早在1994年1月1日起就已經(jīng)在全國開征了。北京市2005年征收土地增值稅2.38億元，2006年征收了5.6億元。對(duì)于北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，稅總的新通知最大的變化是明確了土地增值稅清算的適用范圍，并對(duì)存在賬目不清等情況的房產(chǎn)商新增了“核定征收”的方式，因此“開征”的說法并不準(zhǔn)確。
分期開發(fā)的項(xiàng)目也要清算
《通知》規(guī)定，從2月1日起，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。這一要求避免了房產(chǎn)開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值稅的情況。
另外，稅務(wù)部門表示，以前對(duì)于沒有賬目或賬目混亂或拒不提供賬目的企業(yè)，在計(jì)征它們的土地增值稅時(shí)比較困難。而通知規(guī)定，對(duì)這些企業(yè)可以核定征收，稅率不得低于預(yù)征率。具體的核定征收稅率由各地自行制定。我市地稅部門表示，將針對(duì)稅總的文件研究制定核定征收的稅率，并隨后出臺(tái)。
三種情形應(yīng)清算土地增值稅
稅總的新通知規(guī)定，符合下列情形應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
稅務(wù)總局明確，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：一是已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二是取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四是省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
五種情形稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定征收
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列五種情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：一是應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；五是申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
通知還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)收入在計(jì)征土地增值稅時(shí)作了更詳細(xì)的規(guī)定，實(shí)物收益也算作房地產(chǎn)商的收入。
針對(duì)新通知開始執(zhí)行后房產(chǎn)開發(fā)商的成本將大增的觀點(diǎn)，稅務(wù)部門表示，先預(yù)征再清算的方式早已有之，新通知細(xì)化和明確了執(zhí)行中的具體問題，遏制房地產(chǎn)商的偷稅行為。
「專家觀點(diǎn)」
房價(jià)最終取決于市場需求
針對(duì)稅總開始嚴(yán)征土地增值稅，記者昨日采訪了清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商培訓(xùn)辦首席專家朱凌波（朱凌波博客,朱凌波新聞,朱凌波說吧）教授�！拔艺J(rèn)為，稅收是宏觀調(diào)控最后一個(gè)殺手锏�！敝旖淌诒硎�，在此之前國家所推出的更多是宏觀層面的調(diào)控，而目前的調(diào)控舉措進(jìn)入更細(xì)分化、更有可實(shí)際操作性的階段。這將對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營行為和消費(fèi)者的消費(fèi)行為都產(chǎn)生直接的影響。
打個(gè)比方來說，目前關(guān)于房價(jià)指數(shù)只是籠統(tǒng)的一個(gè)數(shù)字，缺乏具體的說明和細(xì)分化。而實(shí)際上高檔樓盤價(jià)格的變化，與老百姓關(guān)系并不大。
“具體到土地增值稅征收政策，我們往往認(rèn)為土地成本增加，就習(xí)慣地聯(lián)想到轉(zhuǎn)嫁到老百姓身上。但實(shí)際上，樓盤的具體售價(jià)，最終應(yīng)取決于市場需求，而并非開發(fā)成本。因此，即使開發(fā)成本增加了，但市場不接受，那么，只有兩種可能，一是降低價(jià)格；二是開發(fā)商的利潤空間受到壓縮�！敝炝璨◤�(qiáng)調(diào)。
「開發(fā)商觀點(diǎn)」
短期內(nèi)對(duì)房價(jià)影響不大
“短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房價(jià)有多大影響。”新華聯(lián)副總經(jīng)理陳海旭顯得比較樂觀。他認(rèn)為，一方面，土地增值稅在開發(fā)總成本中并非大頭；另一方面，有關(guān)部門應(yīng)該充分考慮到開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)于已經(jīng)購買了土地與即將購買土地的開發(fā)企業(yè)，最好分別對(duì)待。
「關(guān)鍵詞」
土地增值稅
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。
土地增值稅稅率采用四級(jí)累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，適用稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的部分，適用稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的部分，適用稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，適用稅率為60％。
