1月16日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱《通知》）在國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站上發(fā)布�！�通知》稱，從今年2月1日起，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％－60％不等的土地增值稅。
據(jù)悉，這一稅種自1994年要求實(shí)施，直到現(xiàn)在一直都是采用先預(yù)征再清算的制度。如今取消預(yù)征，直接清算，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的變數(shù)。
一紙“通知”引發(fā)“振蕩”
16日，《通知》剛在國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站上出現(xiàn)，市場(chǎng)就作出了強(qiáng)烈的反應(yīng)，滬深股市房地產(chǎn)股票聞聲下跌。次日，兩市近30只地產(chǎn)股全線跌停。
有業(yè)內(nèi)人士稱，一直漲勢(shì)強(qiáng)勁的地產(chǎn)股突然大面積跌停，這顯然是國(guó)稅總局在發(fā)布《通知》之初沒有預(yù)料到的。為了降低《通知》的影響，18日，國(guó)稅總局又在網(wǎng)站上發(fā)布了一篇解釋性的文章———《土地增值稅并非新開征的稅種》，其中提到土地增值稅自1994年就已經(jīng)開征，并非新開稅種，其目的是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)，并不會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
國(guó)稅總局的補(bǔ)充文章中專門提到，“建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅�！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“國(guó)家稅務(wù)總局刻意強(qiáng)調(diào)的這句話，表明了土地增值稅清算針對(duì)的不是‘低利潤(rùn)的普通住宅項(xiàng)目’，而是這之外的其他項(xiàng)目。”
記者采訪了多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)均稱該通知對(duì)企業(yè)的影響并不大。
上市公司“福星科技”在武漢開發(fā)了金色華府、水岸星城等眾多樓盤。25日，記者以股民身份電話咨詢該公司時(shí)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“土地增值稅清算對(duì)公司影響并不大，我們已經(jīng)專門對(duì)此發(fā)布了公告，且預(yù)留了充足準(zhǔn)備金，但具體怎樣征收還有待地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。”
據(jù)了解，19日，眾多房地產(chǎn)上市公司皆針對(duì)土地增值稅發(fā)布了專門公告。其中，福星科技在公告中稱，其地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以普通住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對(duì)較小，且在銷售的同時(shí)已按規(guī)定預(yù)繳了土地增值稅。
從“預(yù)征”到“清算”
土地增值稅從“預(yù)征”到“清算”，已經(jīng)走過(guò)了13個(gè)年頭。
據(jù)了解，土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)征。
早在1994年開征土地增值稅時(shí)起，就要求按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。即：土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對(duì)增值額在扣除項(xiàng)目金額50％、50％－100％、100％－200％和200％以上的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率計(jì)征。
有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率卻極少被嚴(yán)格使用�！痹瓉�(lái)，自《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》實(shí)施之日起，就留下了一個(gè)“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的0.5％至3％。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，這一額度要比直接清算少多了。據(jù)了解，截至2006年，全國(guó)征收土地增值稅231.3億元，而當(dāng)年全國(guó)總稅收則達(dá)到了3.76萬(wàn)億，占比不足6.2%.而有報(bào)道指出，如果嚴(yán)格清算，僅上海一地的土地增值稅，近幾年來(lái)每年至少能收四五百億元的稅收。
記者了解到，早在2002年湖北省地稅出臺(tái)的文件中，就曾對(duì)土地增值稅預(yù)征稅率作過(guò)規(guī)定：預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，依預(yù)售收入的0.5%預(yù)交土地增值稅；預(yù)售其他商品房，包括賓館、飯店、辦公寫字樓及非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓等其他房地產(chǎn)按2%的比例預(yù)交；單純土地轉(zhuǎn)讓按5%的比例預(yù)交。
“清算”究竟影響了誰(shuí)
“土地增值稅在武漢的預(yù)征一直在做，清算也一直在做，但現(xiàn)在是省略了預(yù)征的步驟，直接清算。”武漢市地稅局相關(guān)部門在接受記者咨詢時(shí)稱，“以前先預(yù)征后清算，按規(guī)定是多退少補(bǔ)，但相對(duì)于武漢近兩年房?jī)r(jià)的漲勢(shì)來(lái)說(shuō)，肯定是補(bǔ)的要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于退的。”
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這對(duì)于部分資金不太雄厚的企業(yè)影響會(huì)比較大，但大的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)預(yù)留了足夠的準(zhǔn)備金，影響應(yīng)該是微乎其微。
“土地增值稅從‘預(yù)征’轉(zhuǎn)為‘清算’，會(huì)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)空間�！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人說(shuō)，“清算制”是使土地增值稅“恢復(fù)”到開發(fā)商應(yīng)該交納的水準(zhǔn)，并不是新增稅負(fù)———“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險(xiǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)張東教授告訴記者，土地增值稅政策主要影響的是毛利潤(rùn)30%以上的企業(yè)�！叭绻麌�(yán)格按照累進(jìn)稅率計(jì)算方法，開發(fā)商的利潤(rùn)空間越高的項(xiàng)目稅率越高，對(duì)于高檔住宅、別墅類項(xiàng)目或擁有較多低成本項(xiàng)目的開發(fā)商沖擊更大。另外，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較多的企業(yè)也會(huì)受到一定影響�！�
“對(duì)于囤積土地、‘曬地皮’等現(xiàn)象的影響會(huì)大一些，而一些大的房地產(chǎn)公司，由于擁有大量?jī)?chǔ)備用地，他們的影響也比較大。畢竟，土地儲(chǔ)備時(shí)間越長(zhǎng)，價(jià)差可能就越大，所應(yīng)上繳的稅款就越多。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。
“除此以外，對(duì)個(gè)人交易項(xiàng)目也會(huì)有一定的影響。”武漢市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅房產(chǎn)時(shí)，也會(huì)按照相應(yīng)政策征收土地增值稅，比如商鋪、寫字樓等。”
在考慮土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的同時(shí)，有評(píng)論稱，該政策是政府開始調(diào)整開發(fā)商暴利的行動(dòng)。然而，開發(fā)商為了保持原有的利潤(rùn)空間，很容易采用的手法是漲價(jià)———將稅負(fù)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)身上。
房?jī)r(jià)會(huì)因此而上升嗎
對(duì)于稅收調(diào)控，普通購(gòu)房人期盼能成為精準(zhǔn)“打擊”房?jī)r(jià)偏高的利器，但又擔(dān)心稅負(fù)最終又轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。
“企業(yè)實(shí)現(xiàn)的是利益最大化，他們很可能會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，因此不排除房?jī)r(jià)上升的可能�！睆垨|教授同時(shí)表示，“武漢作為二線城市，房?jī)r(jià)并不算高。所以整個(gè)城市的房?jī)r(jià)不會(huì)像上海、北京那樣受到很大的沖擊�！�
另一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“我覺得對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)有太大影響，畢竟現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓時(shí)不是由成本來(lái)定價(jià)，而是由供求來(lái)定價(jià)的。特別是對(duì)一些老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，影響很小。但目前一些在建項(xiàng)目，今后售房時(shí)會(huì)不會(huì)提價(jià)就不好說(shuō)了，畢竟價(jià)格雖然不是由成本來(lái)定，但成本因素卻是開發(fā)商考慮的一個(gè)方面。而土地增值稅的清算直接針對(duì)的正是房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間，如果供求關(guān)系沒出現(xiàn)變化的話，開發(fā)商有可能把這部分成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上�！�
“前一段時(shí)間出臺(tái)的調(diào)控措施大都是針對(duì)購(gòu)房者，此次是直接針對(duì)開發(fā)商。從長(zhǎng)期來(lái)看，這是一個(gè)好政策，但很多政策在執(zhí)行的時(shí)候會(huì)有一個(gè)衰減效應(yīng)，因此，政策的執(zhí)行和落實(shí)很重要�！睆垨|教授說(shuō)。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺(tái)體現(xiàn)了我國(guó)健全我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的契機(jī)和切入點(diǎn)。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤(rùn)，而作為健康成長(zhǎng)的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說(shuō)清算征收多征了部分稅款，那也是將本來(lái)的國(guó)家稅款還原為本來(lái)面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過(guò)難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場(chǎng)上存在。
實(shí)際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤(rùn)，筆者認(rèn)為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤(rùn)的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個(gè)人合作建房表現(xiàn)出的房?jī)r(jià)成本關(guān)系，再到各級(jí)政府在對(duì)系列問(wèn)題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說(shuō)是清算動(dòng)了開發(fā)商的奶酪，不如說(shuō)是動(dòng)了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
