1月16日，《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（下稱《通知》）在國家稅務總局網(wǎng)站上發(fā)布。《通知》稱，從今年2月1日起，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％－60％不等的土地增值稅。
據(jù)悉，這一稅種自1994年要求實施，直到現(xiàn)在一直都是采用先預征再清算的制度。如今取消預征，直接清算，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這將對房地產(chǎn)市場帶來不小的變數(shù)。
一紙“通知”引發(fā)“振蕩”
16日，《通知》剛在國家稅務總局網(wǎng)站上出現(xiàn)，市場就作出了強烈的反應，滬深股市房地產(chǎn)股票聞聲下跌。次日，兩市近30只地產(chǎn)股全線跌停。
有業(yè)內(nèi)人士稱，一直漲勢強勁的地產(chǎn)股突然大面積跌停，這顯然是國稅總局在發(fā)布《通知》之初沒有預料到的。為了降低《通知》的影響，18日，國稅總局又在網(wǎng)站上發(fā)布了一篇解釋性的文章———《土地增值稅并非新開征的稅種》，其中提到土地增值稅自1994年就已經(jīng)開征，并非新開稅種，其目的是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤，并不會加重房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的負擔。
國稅總局的補充文章中專門提到，“建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅�！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“國家稅務總局刻意強調(diào)的這句話，表明了土地增值稅清算針對的不是‘低利潤的普通住宅項目’，而是這之外的其他項目。”
記者采訪了多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)均稱該通知對企業(yè)的影響并不大。
上市公司“福星科技”在武漢開發(fā)了金色華府、水岸星城等眾多樓盤。25日，記者以股民身份電話咨詢該公司時，其相關負責人稱，“土地增值稅清算對公司影響并不大，我們已經(jīng)專門對此發(fā)布了公告，且預留了充足準備金，但具體怎樣征收還有待地方實施細則出臺。”
據(jù)了解，19日，眾多房地產(chǎn)上市公司皆針對土地增值稅發(fā)布了專門公告。其中，福星科技在公告中稱，其地產(chǎn)開發(fā)項目以普通住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對較小，且在銷售的同時已按規(guī)定預繳了土地增值稅。
從“預征”到“清算”
土地增值稅從“預征”到“清算”，已經(jīng)走過了13個年頭。
據(jù)了解，土地增值稅按納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產(chǎn)有關稅金等扣除項目后的余額計征。
早在1994年開征土地增值稅時起，就要求按照四級超率累進稅率進行征收。即：土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額在扣除項目金額50％、50％－100％、100％－200％和200％以上的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率計征。
有業(yè)內(nèi)人士說：“在實際操作中，累進稅率卻極少被嚴格使用。”原來，自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》實施之日起，就留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的0.5％至3％。
相對來說，這一額度要比直接清算少多了。據(jù)了解，截至2006年，全國征收土地增值稅231.3億元，而當年全國總稅收則達到了3.76萬億，占比不足6.2%.而有報道指出，如果嚴格清算，僅上海一地的土地增值稅，近幾年來每年至少能收四五百億元的稅收。
記者了解到，早在2002年湖北省地稅出臺的文件中，就曾對土地增值稅預征稅率作過規(guī)定：預售普通標準住宅，依預售收入的0.5%預交土地增值稅；預售其他商品房，包括賓館、飯店、辦公寫字樓及非普通標準住宅、別墅、公寓等其他房地產(chǎn)按2%的比例預交；單純土地轉讓按5%的比例預交。
“清算”究竟影響了誰
“土地增值稅在武漢的預征一直在做，清算也一直在做，但現(xiàn)在是省略了預征的步驟，直接清算�！蔽錆h市地稅局相關部門在接受記者咨詢時稱，“以前先預征后清算，按規(guī)定是多退少補，但相對于武漢近兩年房價的漲勢來說，肯定是補的要遠遠多于退的�！�
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這對于部分資金不太雄厚的企業(yè)影響會比較大，但大的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)預留了足夠的準備金，影響應該是微乎其微。
“土地增值稅從‘預征’轉為‘清算’，會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間�！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人說，“清算制”是使土地增值稅“恢復”到開發(fā)商應該交納的水準，并不是新增稅負———“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。
中南財經(jīng)政法大學新華金融保險學院副院長、房地產(chǎn)研究所副所長張東教授告訴記者，土地增值稅政策主要影響的是毛利潤30%以上的企業(yè)。“如果嚴格按照累進稅率計算方法，開發(fā)商的利潤空間越高的項目稅率越高，對于高檔住宅、別墅類項目或擁有較多低成本項目的開發(fā)商沖擊更大。另外，項目儲備較多的企業(yè)也會受到一定影響�！�
“對于囤積土地、‘曬地皮’等現(xiàn)象的影響會大一些，而一些大的房地產(chǎn)公司，由于擁有大量儲備用地，他們的影響也比較大。畢竟，土地儲備時間越長，價差可能就越大，所應上繳的稅款就越多�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。
“除此以外，對個人交易項目也會有一定的影響。”武漢市地稅局相關負責人說，“個人轉讓非普通住宅房產(chǎn)時，也會按照相應政策征收土地增值稅，比如商鋪、寫字樓等。”
在考慮土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)影響的同時，有評論稱，該政策是政府開始調(diào)整開發(fā)商暴利的行動。然而，開發(fā)商為了保持原有的利潤空間，很容易采用的手法是漲價———將稅負轉移到消費身上。
房價會因此而上升嗎
對于稅收調(diào)控，普通購房人期盼能成為精準“打擊”房價偏高的利器，但又擔心稅負最終又轉嫁到買房人頭上。
“企業(yè)實現(xiàn)的是利益最大化，他們很可能會將這部分成本轉嫁到消費者身上，因此不排除房價上升的可能。”張東教授同時表示，“武漢作為二線城市，房價并不算高。所以整個城市的房價不會像上海、北京那樣受到很大的沖擊�！�
另一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“我覺得對房價不會有太大影響，畢竟現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓時不是由成本來定價，而是由供求來定價的。特別是對一些老項目來說，影響很小。但目前一些在建項目，今后售房時會不會提價就不好說了，畢竟價格雖然不是由成本來定，但成本因素卻是開發(fā)商考慮的一個方面。而土地增值稅的清算直接針對的正是房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間，如果供求關系沒出現(xiàn)變化的話，開發(fā)商有可能把這部分成本轉嫁到消費者身上�！�
“前一段時間出臺的調(diào)控措施大都是針對購房者，此次是直接針對開發(fā)商。從長期來看，這是一個好政策，但很多政策在執(zhí)行的時候會有一個衰減效應，因此，政策的執(zhí)行和落實很重要。”張東教授說。
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺體現(xiàn)了我國健全我國房地產(chǎn)領域稅收征管的的政策導向，也是加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的契機和切入點。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤，而作為健康成長的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關，那么這樣的企業(yè)也不配在市場上存在。
實際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤，筆者認為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實，同時為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實、溫州個人合作建房表現(xiàn)出的房價成本關系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動了開發(fā)商的奶酪，不如說是動了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
