并非市場(chǎng)的“急剎車(chē)”土地增值稅與“國(guó)六條”的出發(fā)點(diǎn)和調(diào)整機(jī)理不完全相同，無(wú)所謂“國(guó)家上一年度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)”之說(shuō)
土地增值稅不是新近才在我國(guó)產(chǎn)生的政策，作為房地產(chǎn)業(yè)固有的稅收制度，它旨在合理分配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益。各國(guó)土地法律制度一般也會(huì)就此作出規(guī)范。
作為一種特殊的社會(huì)資源，土地本身蘊(yùn)含著兩種收益：一為自然價(jià)值，一為投資收益，二者的價(jià)值來(lái)源不一樣，其歸屬亦應(yīng)分離。前者是因土地自身（區(qū)位位置或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃等原因）而產(chǎn)生的價(jià)值，應(yīng)歸屬于國(guó)家，國(guó)家再用于土地的改良與相關(guān)地上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；后者是開(kāi)發(fā)者投資產(chǎn)生的收益（如改善土地配套基礎(chǔ)設(shè)施或者實(shí)施建設(shè)施工），自然歸于土地投資開(kāi)發(fā)人，以符合“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”的市場(chǎng)運(yùn)行原則。
改變利潤(rùn)分配機(jī)制
我國(guó)實(shí)行較特殊的土地歸屬和利用制度。國(guó)家作為土地的所有權(quán)人，在出讓土地使用權(quán)時(shí)，憑借所有權(quán)獲得土地出讓金。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，土地出讓金包含有土地自然價(jià)值，但二者性質(zhì)不同，而且在實(shí)際數(shù)量上也存在著巨大價(jià)值差距。即使在土地出讓時(shí)存在客觀的土地評(píng)估價(jià)機(jī)制，但在漫長(zhǎng)的土地出讓期限內(nèi)，受市場(chǎng)供求關(guān)系及公共設(shè)施建設(shè)等因素影響，實(shí)際土地批租價(jià)格與當(dāng)初預(yù)估之土地出讓金數(shù)額之間差價(jià)巨大，由此導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)階段的土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)存在巨大的利潤(rùn)空間。有的土地開(kāi)發(fā)商僅儲(chǔ)備土地，不實(shí)施任何開(kāi)發(fā)活動(dòng)，也可獲取高額利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不合理的利潤(rùn)分配機(jī)制，造就了極不合理的市場(chǎng)秩序。
因此，政府有必要附之以土地增值稅制度，調(diào)整土地出讓金與國(guó)有土地批租實(shí)際價(jià)值之間的巨大價(jià)值差額，土地開(kāi)發(fā)商需將其土地開(kāi)發(fā)收益中因自然價(jià)值而體現(xiàn)的市場(chǎng)收益以增值稅的形式繳納給國(guó)家。
當(dāng)然，實(shí)施土地增值稅需要以較高的稅務(wù)征收機(jī)制作保障，尤其是土地增值稅扣除項(xiàng)目的核準(zhǔn)，需要土地開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)信息機(jī)制支持，而土地增值稅的實(shí)際收繳，也需以財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度為基礎(chǔ)。也許正是基于上述原因，我國(guó)的土地增值稅制度自1993年以來(lái)，歷經(jīng)條例頒布、細(xì)則出臺(tái)、推行預(yù)征三個(gè)階段，直到現(xiàn)在征收機(jī)制基本完善了，才開(kāi)始全面征收。
調(diào)整調(diào)控政策
土地增值稅的功能決定了它是調(diào)整我國(guó)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不合理的利益分配機(jī)制，目的在于使土地開(kāi)發(fā)商的利益取得方式趨于合理，稅務(wù)局的通知僅在于使這項(xiàng)稅收制度能夠操作，是當(dāng)前強(qiáng)化稅收制度背景下的產(chǎn)物。而國(guó)務(wù)院2006年出臺(tái)“國(guó)六條”，其調(diào)整市場(chǎng)的機(jī)理側(cè)重于調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，干預(yù)房地產(chǎn)交易行為，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格。顯然，這二者出發(fā)點(diǎn)和調(diào)整機(jī)理不完全相同，無(wú)所謂“國(guó)家上一年度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)”之說(shuō)。
反思我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中實(shí)施強(qiáng)制性的宏觀調(diào)控，干預(yù)房地產(chǎn)交易，雖然在短期會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，下調(diào)交易價(jià)格，但同時(shí)也容易妨害資源自由流轉(zhuǎn)，給土地資源的有效配置帶來(lái)“硬傷”；與之相對(duì)照，調(diào)整市場(chǎng)利潤(rùn)分配機(jī)制，改造市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)，借助市場(chǎng)的力量帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格，則通常不會(huì)干擾市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的正常運(yùn)行，不會(huì)影響市場(chǎng)主體的合理預(yù)期，更不會(huì)造成房地產(chǎn)交易關(guān)系的“急剎車(chē)”。這種調(diào)控方式不失為政府調(diào)適經(jīng)濟(jì)的應(yīng)為之道。國(guó)家稅務(wù)總局此次強(qiáng)力推行土地增值稅制，可視為我國(guó)政府調(diào)整土地市場(chǎng)調(diào)控政策的努力與嘗試。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺(tái)體現(xiàn)了我國(guó)健全我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的契機(jī)和切入點(diǎn)。土地增值稅的清算根本沒(méi)有影響到企業(yè)的利潤(rùn)，而作為健康成長(zhǎng)的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說(shuō)清算征收多征了部分稅款，那也是將本來(lái)的國(guó)家稅款還原為本來(lái)面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過(guò)難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場(chǎng)上存在。
實(shí)際情況并不是開(kāi)發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤(rùn)，筆者認(rèn)為這全是開(kāi)發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤(rùn)的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個(gè)人合作建房表現(xiàn)出的房?jī)r(jià)成本關(guān)系，再到各級(jí)政府在對(duì)系列問(wèn)題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說(shuō)是清算動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的奶酪，不如說(shuō)是動(dòng)了地方政府的奶酪。地方政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
