07年1月16日國稅總局發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》。該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴格執(zhí)行。通知明確了房地產企業(yè)土地增值稅由原來的以預征為主的繳納方式改為清算式繳納，標志著房地產開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。
由于通知明確了征稅是以項目為單位進行清算，因此對每個公司的影響不盡相同。一方面要計算每個項目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級的稅率，另一方面還要看稅負較大的項目的結算時間，如果項目在前幾年已經(jīng)逐年有結算，那么07年集中收取土地增值稅對利潤的影響還是相當顯著的。
通過計算，我們認為按照相關實施細則普通住宅毛利率在40％以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40％的項目是免稅的。毛利率40％的項目嚴格征收土地征值稅后對凈利潤的影響是17.4％，毛利率越高的項目征稅的影響越大。由于多數(shù)房地產上市公司的多數(shù)開發(fā)項目毛利率一本在20%-40%，可以說大多數(shù)項目是不需繳納土地增值稅的，以往預繳的土地增值稅還會退回，因此該政策對多數(shù)公司的影響較小。
該通知的出臺對于鼓勵開發(fā)商多開發(fā)普通住宅具有一定的導向意義，也會在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為，而且以往拖繳的行為也變得沒有意義了。至于對房價的影響，我們認為最終影響房價的還是市場供求關系，將增值稅轉嫁到房價上的說法屬于一廂情愿，如果有轉嫁也只能是部分。土地增值稅的清算征收對房地產行業(yè)的未來發(fā)展是影響深遠的。
伴隨《通知》的出臺，2007年房地產行業(yè)調控也正式拉開了序幕。07年房地產調控的主基調依然是從嚴從緊，調整住房結構、穩(wěn)定住房價格是兩大重點。稅收政策將在調控的過程中發(fā)揮更大的作用。除土地增值稅進行清算外，市場普遍預測06年已在部分城市進行模擬運作的物業(yè)稅試點工作在07年也有望破題。
此次土地增值稅政策已經(jīng)部分改變了行業(yè)和上市公司的預期業(yè)績和增長速度，投資者不得不提高風險意識，短期市場需要一個消化的過程。但我們依然看好行業(yè)的中長期發(fā)展趨勢，對行業(yè)的投資評級依然維持推薦，但具體公司需謹慎篩選。建議關注那些土地增值稅影響較小、市場化程度高的龍頭公司，首選萬科；還有土地增值稅影響較小、具備資產注入或整體上市潛力、規(guī)模實力將有大幅提升的公司，首選泛海建設。
通知出臺標志著房地產開發(fā)迎來土地增值稅清算時代
07年1月16日國稅總局發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》。該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴格執(zhí)行。通知明確了房地產企業(yè)土地增值稅由原來的以預征為主的繳納方式改為清算式繳納，標志著房地產開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。
《通知》規(guī)定，土地增值稅以房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，避免開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值。房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算的房地產開發(fā)項目；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。主管稅務機關可要求納稅人清算的條件還包括：已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。新規(guī)自2007年2月1日起執(zhí)行。對于因主客觀原因不清算的行為，稅務機關可參照類似企業(yè)稅負情況，按不低于預征率核定征收土地增值稅。
早在1993年國務院就已規(guī)定了這一稅種，95年又出臺了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。所謂土地增值稅，是對納稅人轉讓房地產取得的凈增值額征收的稅種，根據(jù)增值幅度不同，稅率在20%至60%之間不等（見下表）。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目（即成本）金額50%的課稅30%；增值額占扣除金額50%-100%的課稅40%；增值額占扣除金額100%-200%的課稅50%；增值額占扣除金額200%以上的課稅60%.對于普通標準住宅項目，增值額不到扣除金額20%的免征土地增值稅。但在實際操作中，累進稅率幾乎沒有被嚴格使用，之前各地土地增值稅征收多采用預征制。由于是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售額的1%至3%.
土地增值稅清算征收的影響分析
——多數(shù)普通住宅可以免稅、毛利率越高的項目影響越大
通知出臺后，相關上市公司紛紛表示將積極配合國家加強土地增值稅的征收管理，此通知的執(zhí)行不會影響公司完成2006年既定的利潤計劃。部分公司表示在房產實現(xiàn)銷售時已預交了土地增值稅，并對符合清算條件的項目作了必要的考慮，而且公司以開發(fā)普通商品住宅為主，利潤率水平不高，因此該稅種的征收對公司未來業(yè)務的影響也有限。盡管如此，我們認為，該政策對毛利率較高的項目或公司影響還是很大的，不僅是開發(fā)高檔住宅的公司，還包括那些以非市場化拿地為主、拿地成本較低的公司。
由于通知明確了征稅是以項目為單位進行清算，因此對每個公司的影響不盡相同。一方面要計算每個項目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級的稅率，另一方面還要看稅負較大的項目的結算時間，如果項目在前幾年已經(jīng)逐年有結算，那么07年集中收取土地增值稅對利潤的影響還是相當顯著的。
通過計算，我們認為按照相關實施細則普通住宅毛利率在40％以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40％的項目是免稅的；毛利率在40％－53％的普通住宅項目以及毛利率在53％以下的高檔住宅征收的適用稅率為30％；毛利率53％－66％的項目征收的適用稅率為40％；毛利率66％－79％的項目征收的適用稅率為50％；毛利率79％以上的項目征收的適用稅率為60％，當然這種高毛利的項目是相當少見的。毛利率40％的項目嚴格征收土地征值稅后對凈利潤的影響是17.4％，毛利率越高的項目征稅的影響越大。
由于多數(shù)房地產上市公司的多數(shù)開發(fā)項目毛利率一本在20%-40%，可以說大多數(shù)項目是不需繳納土地增值稅的，以往預繳的土地增值稅還會退回，因此該政策對多數(shù)公司的影響較小。但對于開發(fā)高檔住宅的或拿地成本較低的公司而言，影響較大，而且如前所述，如果是一個多年的項目在07年集中清算土地增值稅的話，這個影響應該是相當大的。不過，對具體公司的影響程度還要看每個項目的情況。
通知出臺的意義及影響
由于土地增值稅針對的是開發(fā)商的利潤部分采取四級超率累進稅率，項目的利潤率越高則需繳納的土地增值稅越多。通常高檔住宅的利潤率水平通常遠大于普通住宅，所以該通知的出臺對于鼓勵開發(fā)商多開發(fā)普通住宅具有一定的導向意義。土地增值稅執(zhí)行清算也會在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為，囤地時間越長差價越大，征稅的可能性以及稅率越大。此前房企的通常做法是，只要項目沒開發(fā)完就一直拖著不清算。而即使開發(fā)完了，只要項目公司還存在，也可以銷售未完成為由拒絕清算。但此次通知出臺后，拖繳的行為也變得沒有意義了。至于對房價的影響，我們認為最終影響房價的還是市場供求關系，將增值稅轉嫁到房價上的說法屬于一廂情愿，如果有轉嫁也只能是部分。
很顯然，土地增值稅的清算征收對房地產行業(yè)的未來發(fā)展是影響深遠的。開發(fā)商將不再單純追求項目的利潤率水平，加快項目滾動和追求規(guī)模成長將成為共識。在這一過程中，行業(yè)龍頭公司也將加快市場整合，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。
伴隨《通知》的出臺，2007年房地產行業(yè)調控也正式拉開了序幕。07年房地產調控的主基調依然是從嚴從緊，調整住房結構、穩(wěn)定住房價格是兩大重點。稅收政策將在調控的過程中發(fā)揮更大的作用。除土地增值稅進行清算外，市場普遍預測06年已在部分城市進行模擬運作的物業(yè)稅試點工作在07年也有望破題。
行業(yè)投資評級依然是推薦、具體公司需謹慎篩選
由于06年房地產行業(yè)的調控效果不甚明顯，房地產開發(fā)投資增速依然較高、中心城市房價漲幅依然較快，因此預期07年調控只會加緊不會放松。除了土地增值稅政策外，對行業(yè)影響較大的可能還有加息、物業(yè)稅試點等。此次土地增值稅政策已經(jīng)部分改變了行業(yè)和上市公司的預期業(yè)績和增長速度，投資者不得不提高風險意識，短期市場需要一個消化的過程。但我們依然看好行業(yè)的中長期發(fā)展趨勢，房地產行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位是舉足輕重的，房價不會大起大落，調控的目的也是使行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、房價小幅平穩(wěn)增長。因此，我們對行業(yè)的投資評級依然維持推薦，但具體公司需謹慎篩選。建議關注那些土地增值稅影響較小、市場化程度高的龍頭公司，首選萬科；還有土地增值稅影響較小、具備資產注入或整體上市潛力、規(guī)模實力將有大幅提升的公司，首選泛海建設。
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺體現(xiàn)了我國健全我國房地產領域稅收征管的的政策導向，也是加強房地產行業(yè)稅收專項檢查的契機和切入點。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤，而作為健康成長的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關，那么這樣的企業(yè)也不配在市場上存在。
實際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤，筆者認為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實，同時為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產企業(yè)偷漏稅事實、溫州個人合作建房表現(xiàn)出的房價成本關系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動了開發(fā)商的奶酪，不如說是動了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
