營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅新政接踵而至，賣二手房的人不一定只賺不賠。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，要出手的房?jī)r(jià)格漲幅約達(dá)到兩成左右，賣二手房才能大致保證不賠。
以一套2004年70萬元購(gòu)買的商品住宅為例，如果不計(jì)算裝修、貸款、中介傭金等費(fèi)用，房?jī)r(jià)漲幅在7.5%就可以不賠。但如果加上6萬元裝修費(fèi)和20期貸款等費(fèi)用，就要漲到26%才能不賠。
從前天開始，賣二手房就要繳納20%的個(gè)稅，再加上不滿5年出售房屋就按全額征收的營(yíng)業(yè)稅和契稅、印花稅、中介傭金、貸款利息……那種僅憑升值直覺來購(gòu)房的做法已經(jīng)顯得不合時(shí)宜。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅約達(dá)到兩成左右，賣房才能保證不賠。鏈家市場(chǎng)研究中心主任王志偉告訴記者，這里面包括占總房?jī)r(jià)1.5%的契稅，兩次印花稅0.1%.如果購(gòu)房不滿5年再出手，還要繳納總售價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，裝修費(fèi)用一般占總房?jī)r(jià)的10%，這些加起來已經(jīng)有17.1%了。再加上現(xiàn)在按總價(jià)征1%或者按差價(jià)征20%的個(gè)稅，幾萬塊錢的貸款利息支出，2%至3%的中介費(fèi)用支出，這些稅費(fèi)總共加起來，大概占到總房?jī)r(jià)的兩成左右。
王志偉表示，根據(jù)這幾年北京房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，購(gòu)房2至3年內(nèi)交易的房子再出手肯定有利潤(rùn)，尤其是在萬柳、望京等房?jī)r(jià)漲幅很高的區(qū)域。但投資買房還是要好好算算賬。
二手房交易代表案例
假設(shè)張先生于2004年12月購(gòu)買一套70萬元的普通商品住宅，其中首付20萬元，貸款50萬元，貸款年限15年，貸款利率5.51%.之后，張先生花費(fèi)6萬元用于裝修。2006年8月，張先生要出售此套房產(chǎn)，出售之時(shí)，貸款總計(jì)還款了20期，還款利息共為42179.42元；那么，張先生應(yīng)該以什么價(jià)格出售才能確保收支平衡？
假設(shè)張先生售房收入為A
張先生購(gòu)買此套房產(chǎn)的購(gòu)房原值為710850元（實(shí)際購(gòu)房款：700000元+購(gòu)房契稅：700000×1.5%+購(gòu)房印花稅：700000×0.05%）
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的部分稅費(fèi)為A×5.55%（營(yíng)業(yè)稅：A×5.5%+印花稅：A×0.05%）
在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的合理費(fèi)用為102179.42元（住房裝修費(fèi)：60000元+貸款利息：42179.42元）
個(gè)稅=（售房收入-購(gòu)房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)-合理費(fèi)用）×20%
支付給中介的傭金為A×2%
方案一：計(jì)算貸款、裝修、傭金費(fèi)用
收支平衡計(jì)算公式：A-購(gòu)房原值=轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)+合理費(fèi)用+個(gè)稅+代理費(fèi)
計(jì)算得出：A=884208.18元
房?jī)r(jià)漲幅為：（A-700000）/700000=26.3%
也就是說，2006年8月的房?jī)r(jià)相比2004年12月的房?jī)r(jià)要上漲26.3%以上，張先生才能保持房產(chǎn)投資有賺頭。
方案二：只考慮稅收，不考慮其他支出
收支平衡計(jì)算公式：A-購(gòu)房原值=轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)+個(gè)稅
計(jì)算得出： A=752620.43元
房?jī)r(jià)漲幅=（A-700000）/700000=7.52%
也就是說，如果張先生沒有支出裝修費(fèi)、代理費(fèi)等其他任何費(fèi)用，那么要想轉(zhuǎn)手賺錢，至少也需要7.52%的房?jī)r(jià)漲幅。
