最近一段時(shí)間物業(yè)稅被再度提及：我國(guó)可能會(huì)在明年選擇個(gè)別中小城市試點(diǎn)開(kāi)征物業(yè)稅。目前全國(guó)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，如果調(diào)研和準(zhǔn)備工作比較充分，明年有望在一兩個(gè)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”，試點(diǎn)成熟后將向全國(guó)推廣。
物業(yè)稅試點(diǎn)箭在弦
7月9日，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院劉桓教授在廣州市地稅局舉辦的“新時(shí)期納稅服務(wù)理論與實(shí)踐研討會(huì)”上表示，2007年我國(guó)的物業(yè)稅可能會(huì)在一些小城市試點(diǎn)開(kāi)征。通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，可以讓多占住房資源的人多付費(fèi)，來(lái)遏制炒房行為。
目前，全國(guó)有6個(gè)城市和地區(qū)開(kāi)始對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，有關(guān)部門(mén)物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市的選擇正在進(jìn)行當(dāng)中。作為試點(diǎn)城市，雖然前期已經(jīng)做了大量調(diào)研和試點(diǎn)工作，由“空轉(zhuǎn)”變“實(shí)轉(zhuǎn)”比較有優(yōu)勢(shì)，但是由于物業(yè)稅開(kāi)征爭(zhēng)議比較大，各地對(duì)物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”持不同看法，因此有關(guān)方面在試點(diǎn)城市選擇過(guò)程中會(huì)充分考慮其積極性，甚至不排除“實(shí)轉(zhuǎn)”地點(diǎn)選擇在首批6個(gè)試點(diǎn)城市之外。據(jù)了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)行模擬調(diào)研和課題研究，采用不同的改革方案試點(diǎn)。財(cái)政部門(mén)前期選擇試點(diǎn)城市時(shí)，考慮到了試點(diǎn)范圍的覆蓋度和代表性。前期試點(diǎn)是數(shù)據(jù)“空轉(zhuǎn)”，其目的是讓這幾個(gè)試點(diǎn)城市拿出方案。
按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅是國(guó)際通行而規(guī)范的辦法�，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅征收辦法是按計(jì)稅房產(chǎn)余值征稅，比如按照房地產(chǎn)原值減除30%后，剩下70%按照1.2%征收房產(chǎn)稅。但因?yàn)楸本┑姆课莓a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，很多房子沒(méi)有原值，由于地段不同，房產(chǎn)可能升值，必須要按評(píng)估值征收。因此試點(diǎn)改革的思路是由原來(lái)按房地產(chǎn)原值征稅改成按評(píng)估值征稅。一位地稅局官員解釋?zhuān)圏c(diǎn)的基本思路是在稅負(fù)不增加的情況下，按評(píng)估值征稅。假設(shè)某套房產(chǎn)剛購(gòu)進(jìn)是100萬(wàn)元，按照原值征稅就是減除30萬(wàn)元以后剩下70萬(wàn)元按照1.2%征稅，即8400元；試點(diǎn)辦法是，如果經(jīng)評(píng)估后房產(chǎn)升值到200萬(wàn)元，但是稅負(fù)還是8400元，那么實(shí)際稅率就比較低�，F(xiàn)在所謂要“實(shí)轉(zhuǎn)”，就是看能不能在一些地區(qū)把這個(gè)方法實(shí)際操練一下。
劉桓認(rèn)為，物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”城市的特點(diǎn)應(yīng)該是，一、規(guī)模不要太大，否則牽涉利益太多；二、已經(jīng)有前期準(zhǔn)備，比如房地產(chǎn)權(quán)屬劃定等問(wèn)題比較清晰；三、當(dāng)?shù)卣?a href="http://odtgfuq.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅務(wù)機(jī)關(guān)要有積極意愿。有關(guān)專(zhuān)家透露，前期選擇試點(diǎn)城市最少要6個(gè)，估計(jì)會(huì)有10多個(gè)城市參與，試點(diǎn)城市的選擇很可能在東部、中部和西部地區(qū)同時(shí)展開(kāi)。由于物業(yè)稅是地方稅種，中央也不參與分享，因此財(cái)政部只會(huì)出臺(tái)一些傾向性意見(jiàn)，具體征收細(xì)則和試點(diǎn)方案主要由地方確定。
物業(yè)稅最終可能會(huì)實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度。對(duì)單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對(duì)其他建筑，采取納稅人主動(dòng)申報(bào)和稅務(wù)人員上門(mén)征收相結(jié)合的方式。另外，為了減少物業(yè)稅開(kāi)征的阻力，在物業(yè)稅開(kāi)征初期，減免稅的范圍可能適當(dāng)放寬。分析人士認(rèn)為，目前物業(yè)稅的實(shí)行對(duì)于個(gè)人也不會(huì)有太大影響。因?yàn)楝F(xiàn)在對(duì)于個(gè)人房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估以及征稅時(shí)的扣除標(biāo)準(zhǔn)等都沒(méi)有一個(gè)合適的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在理論界和實(shí)際操作部門(mén)仍在討論之中。
物業(yè)稅開(kāi)征尚需時(shí)日
目前，輿論界對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，低估了這一法規(guī)出臺(tái)的難度以及物業(yè)稅開(kāi)征環(huán)境上的不足。物業(yè)稅開(kāi)征的討論早已開(kāi)始。十六屆三中全會(huì)對(duì)此已有說(shuō)法，“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過(guò)，什么情況才算條件具備了呢？有關(guān)專(zhuān)家表示，物業(yè)稅的開(kāi)征并非容易，必須具備四個(gè)條件。首先，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰。現(xiàn)在我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國(guó)有，二是集體所有。目前問(wèn)題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，產(chǎn)權(quán)不清晰；第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系�，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對(duì)于征稅工作難度更大；第三，要有公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)；第四，要有房地產(chǎn)稅費(fèi)體系要完整。
“物業(yè)稅開(kāi)征將對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題起到根本性治理作用，但目前要開(kāi)征物業(yè)稅可謂困難重重�！币晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家這樣評(píng)價(jià)。開(kāi)征物業(yè)稅的四個(gè)條件之一就是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)合并。這涉及到國(guó)家土地制度的改革，難度很大。另外，開(kāi)征物業(yè)稅，首先要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，但當(dāng)前面臨的問(wèn)題是：誰(shuí)來(lái)評(píng)估？評(píng)估費(fèi)誰(shuí)來(lái)出？目前，我國(guó)有三個(gè)主管部門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是國(guó)土資源部所屬以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)；三是國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可能將得出三個(gè)不同的價(jià)值。這種情況下，如何能開(kāi)征物業(yè)稅？
當(dāng)前開(kāi)征物業(yè)稅涉及到范圍很廣的各個(gè)領(lǐng)域，不論是在理論上還是在實(shí)踐上，都將遇到相當(dāng)多的問(wèn)題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進(jìn)程。雖然物業(yè)稅開(kāi)征的大方向已定，但要真正落實(shí)，還是長(zhǎng)路漫漫，需要等待，需要改革。有關(guān)專(zhuān)家表示，物業(yè)稅是一種更合理的稅收制度，遲征不如早征，然而由于新稅種的開(kāi)征要經(jīng)過(guò)立法程序，由全國(guó)人大審批，因此要開(kāi)征物業(yè)稅，至少還需要2-3年時(shí)間。
開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行
近日，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮指出，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)原則，有資產(chǎn)就要征稅。征物業(yè)稅的第一個(gè)重要的功能就是，當(dāng)你超過(guò)必要限度，住大房子占有了優(yōu)質(zhì)資源，浪費(fèi)了社會(huì)能源，就需要多付出代價(jià)。物業(yè)稅用以調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費(fèi)，保護(hù)普通老百姓生活必需的消費(fèi)。物業(yè)稅第二個(gè)作用是促進(jìn)資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動(dòng)性。我國(guó)城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在人均住房達(dá)到了26平方米，但有一部分存量的房屋被閑置了，閑置的成本很低。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)�！叭绻验e置房屋動(dòng)員出來(lái)，在租賃市場(chǎng)充分流轉(zhuǎn)，就不會(huì)有這么多老百姓沒(méi)有房子住，”陳淮說(shuō)。
事實(shí)上，目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都實(shí)行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國(guó)家也已經(jīng)開(kāi)始采用這種做法。所謂物業(yè)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。開(kāi)征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡各方稅負(fù)，增加國(guó)家稅收，而且還能降低城市居民的購(gòu)房“門(mén)檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力。但其將產(chǎn)生的許多新情況、新問(wèn)題，也應(yīng)引起社會(huì)的密切關(guān)注。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅賦水平雖尚未確定，但基本原則是科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當(dāng)。業(yè)內(nèi)人士分析，從試點(diǎn)到全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施，物業(yè)稅真正面向普通市民，可能還有相當(dāng)一段路要走，但開(kāi)征物業(yè)稅都將是大勢(shì)所趨。
