今年房產(chǎn)調(diào)控新政頻出，每次都有針對二手房市場的條款。二手房市場是房產(chǎn)交易市場重要組成部分，且又是炒房交易的重要環(huán)節(jié)，頻頻被政策重點(diǎn)照顧也成了意料之中的事情。7月26日傍晚，國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文），規(guī)定自8月1日起，所有地稅局開始強(qiáng)制征收房產(chǎn)出售個人所得稅。
個稅落地產(chǎn)生五大影響
信義不動產(chǎn)分析師認(rèn)為，個稅強(qiáng)征對房地產(chǎn)市場影響主要集中在以下幾個方面。首先，高額稅費(fèi)將阻退許多房屋持有者的出售欲望，市場轉(zhuǎn)租行為加大。導(dǎo)致二手房掛牌價上漲，租金下調(diào)。其次，二手房供求隔閡加深，兩方進(jìn)入市場的數(shù)量皆向下修正，二手房交易量必定明顯萎縮。第三，五年之外的二手房將成為存量房市場成交結(jié)構(gòu)的重要購成部分，五年-八年的新型住宅短期走俏。第四，新房市場與商業(yè)用房市場有較大利好。營業(yè)稅與個稅的強(qiáng)征導(dǎo)致5年內(nèi)次新房交易下降、售價上升，次新住宅需求被迫向新房市場轉(zhuǎn)移。另受一年內(nèi)再購房免稅的影響，為新房市場也增加了需求量。投資需求方面，住宅收益明顯低于比商用物業(yè)，卻要承受比商用物業(yè)更高的稅費(fèi)，導(dǎo)致投資需求轉(zhuǎn)向商用物業(yè)。最后，個稅影響力的大小主要取決于地稅部門的監(jiān)管與執(zhí)行力度的大小，商用物業(yè)做低房價現(xiàn)象的普遍性可能在存量房交易中上演。對于后市政策走向，信義不動產(chǎn)分析師認(rèn)為，目前來看利空政策基本出盡，對物業(yè)持有階段進(jìn)行征稅的物業(yè)稅政策是否出臺成為唯一的關(guān)注焦點(diǎn)。
中介市場面臨再次洗牌
二手房市場屢被利空政策“光顧”，滬上中小型中介公司也面臨更加嚴(yán)峻生存環(huán)境，房地產(chǎn)中介行業(yè)又將開始新一輪洗牌，進(jìn)入品牌競爭時代。
一方面，不規(guī)范的小中介將被無情淘汰。漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿早先接受采訪時曾表示，在2005年第一輪宏觀調(diào)控之后，上海中介門店數(shù)量由12000多家銳減至4000多家。今年第二輪調(diào)控又將把一批服務(wù)不規(guī)范的劣質(zhì)中介公司逐出市場。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，個稅征收會使二手房交易成本會明顯增加。
這些稅款很有可能會轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上，因此，市場雙方又將進(jìn)入觀望狀態(tài)。在這種環(huán)境下，規(guī)模小、服務(wù)性差、不規(guī)范的小中介、黑中介將難以生存。
受此影響，中介行業(yè)中一些不規(guī)范現(xiàn)象或?qū)�。以往一些小的中介公司以“個人”或“公司”名義壓低價格，大量收購二手房源，然后高價賣出，騙吃差價。這些伎倆在嚴(yán)酷的市場環(huán)境面前無異于飲鴆止渴，自取滅亡。
另一方面，品牌企業(yè)將趁勢擴(kuò)張。施宏睿說：“在這樣的環(huán)境下，大型中介公司會更加注重維護(hù)自己的品牌，也是繼續(xù)發(fā)展的好時機(jī)。有實(shí)力的企業(yè)會隨著市場情況不斷調(diào)整而成為行業(yè)的主導(dǎo)力量。目前漢宇和中原在上海市場所占份額超過了15％，而去年這個比例卻不到7％�！�
不過對于品牌企業(yè)，重新洗牌的意義不僅在于市場份額的增長。施宏睿表示，漢宇地產(chǎn)在上海已經(jīng)三年，基本實(shí)現(xiàn)了初步的戰(zhàn)略規(guī)劃。今后將立足長三角繼而征戰(zhàn)全國市場。“征服上海，才有資本征服全國�！笔┖觐１硎緷h宇地產(chǎn)已經(jīng)有明確的“時間表”，將借此機(jī)會進(jìn)一步提高漢宇地產(chǎn)的影響力。
