摘要：2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“一波三折”，宏觀調(diào)控政策緊鑼密鼓的出臺(tái)，二手房稅收政策也步步緊跟。營(yíng)業(yè)稅從二年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整到五年，二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格的重新規(guī)定以及個(gè)稅正式征收的“隆重登場(chǎng)”等，都在一定程度上增加了交易成本。在政策的壓力下，各房產(chǎn)中介的日子越來(lái)越難過(guò)，部分中小型經(jīng)紀(jì)公司面臨生存的困境，從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)洗牌和房地產(chǎn)中介行業(yè)的調(diào)整也將在所難免。
2006年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“一波三折”，宏觀調(diào)控政策緊鑼密鼓的出臺(tái)，二手房收稅也是步步跟緊。先是2006年5月24日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)九部委發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（下稱《意見》），《意見》中明確規(guī)定從6月1日起將二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限調(diào)整到了五年，并且規(guī)定買房不足5年轉(zhuǎn)讓征收全稅。營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限延長(zhǎng)至5年，使得業(yè)主將面臨5.5%的稅費(fèi)出售成本增加。
緊接著，2006年7月10日，北京市地稅局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》規(guī)定：“自2006年10月1日開始，對(duì)于二手房交易涉及稅收的計(jì)稅價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》（協(xié)議）中確定的成交價(jià)格為依據(jù)，但對(duì)于成交價(jià)格低于二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，均以此最低計(jì)稅價(jià)格作為核定征收稅款的基數(shù)。同時(shí)，對(duì)于不同類別的房地產(chǎn)，按不同建成年代、不同樓層、不同房屋類型進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正，以修正后的價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格征收稅款�！边@是北京市首次由稅務(wù)部門來(lái)公布新的二手房交易計(jì)稅價(jià)格。與往年北京市建委公布的價(jià)格不同，北京市首次把二手房屋細(xì)分成六大類別。其中包括二手商品住房、特殊二手商品住房、已購(gòu)公房再上市、經(jīng)濟(jì)適用住房再上市、二手辦公用房、二手商業(yè)用房；很多最低計(jì)稅價(jià)格甚至具體到了“樓盤”。
2006年7月26日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步明確征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅的相關(guān)問(wèn)題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。截至到8月7日，征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅新政已實(shí)施一周的時(shí)間，從這一周的表現(xiàn)來(lái)看，二手房買賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，很多原本欲購(gòu)二手房者改為租房。從北京二手房市場(chǎng)來(lái)看，強(qiáng)征二手房個(gè)稅規(guī)定執(zhí)行前的7月27日、28日、31日三天里，北京市總過(guò)戶量為3660戶，日均1220戶。而8月1日北京二手房過(guò)戶量不足100戶，前后相差懸殊，二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫而喧囂的“火熱”狀態(tài)之后瞬間墜入“冰點(diǎn)”。
銀聯(lián)信分析：2006年不斷出臺(tái)的二手房稅收政策，表明二手房“后個(gè)稅時(shí)代”的到來(lái)，營(yíng)業(yè)稅從二年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整到五年，二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格的重新規(guī)定以及個(gè)稅正式征收的“隆重登場(chǎng)”等，都在一定程度上增加了交易成本。房產(chǎn)中介市場(chǎng)將重新洗牌。
在新政出臺(tái)后，中小中介公司在市場(chǎng)上的生存空間越來(lái)越小，特別是以吃差價(jià)為主要經(jīng)營(yíng)模式的經(jīng)紀(jì)公司將會(huì)很快被市場(chǎng)淘汰�！皟啥悺甭涞睾�，不論是營(yíng)業(yè)稅還是個(gè)稅，都有一個(gè)較為明確的征收時(shí)間及征收方式的限制，這樣，那些靠倒賣房子賺差價(jià)的中介公司將會(huì)在市場(chǎng)上面臨很大的危機(jī)，生存將無(wú)以為繼。此外，服務(wù)性差，不規(guī)范的小中介將被淘汰。政府加大稅收力度后，交易成本會(huì)明顯增加。由于營(yíng)業(yè)稅征收年限延長(zhǎng)，這些稅款很有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上，因此，不僅部分手中有房的業(yè)主在靜觀其變，購(gòu)房者也處于觀望等待之中。在這種環(huán)境下，那些規(guī)模小、服務(wù)性差、操作不規(guī)范的小中介生計(jì)將會(huì)很難維持，隨著市場(chǎng)整治力度的不斷加大，最終將會(huì)被淘汰。而服務(wù)好、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的大型品牌中介公司將在市場(chǎng)上走的更遠(yuǎn)。建議銀行盡量減少中小房地產(chǎn)中介企業(yè)的貸款。
