“2007年，我國(guó)的物業(yè)稅可能會(huì)在一些小城市試點(diǎn)開(kāi)征，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，可以讓多占住房資源的人多付費(fèi)，來(lái)遏制炒房行為�！弊蛉�，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院教授劉桓在廣州市地稅局舉辦的“新時(shí)期納稅服務(wù)理論與實(shí)踐研討會(huì)”上說(shuō)。
試點(diǎn)成熟將向全國(guó)推廣
劉桓說(shuō)，物業(yè)稅在全國(guó)6個(gè)城市和地區(qū)有模擬征收試點(diǎn)，地點(diǎn)的選擇是綜合了多方面的信息，既有東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，也有中部地區(qū)，還有相對(duì)欠發(fā)達(dá)的西部地區(qū)。目前，全國(guó)已開(kāi)始對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過(guò)模擬征收來(lái)摸索征管體制。如果調(diào)研和準(zhǔn)備工作比較充分，明年有望在一兩個(gè)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”，試點(diǎn)成熟后，將向全國(guó)推廣。
但物業(yè)稅開(kāi)征是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶的重大工程，不能草率開(kāi)征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負(fù)擔(dān)過(guò)重的后果。
據(jù)介紹，由于開(kāi)征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.在購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%~40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本和房?jī)r(jià)均可大幅下降。
而且，劉桓認(rèn)為，物業(yè)稅開(kāi)征后，由于把原來(lái)交易環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)稀釋到了擁有環(huán)節(jié)，所以房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，但下降多少還需要靠供求關(guān)系來(lái)決定。他同時(shí)還認(rèn)為，像目前這種這種情況，全國(guó)的房源都是供不應(yīng)求的，只是靠增加稅負(fù)這種手段來(lái)打擊房?jī)r(jià)，效果有限。
一旦開(kāi)征只針對(duì)新房
不過(guò)，征收物業(yè)稅盡管房屋初始價(jià)格比較低，但是購(gòu)買后，每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來(lái)的預(yù)期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人擔(dān)心“買得起住不起”的情況將大幅增加。
對(duì)此，劉桓表示，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對(duì)投資、出租等“炒房”人進(jìn)行征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費(fèi)。
對(duì)于老百姓關(guān)心的新房和舊房如何征收物業(yè)稅的問(wèn)題，劉桓說(shuō)，物業(yè)稅只針對(duì)新房而言，老房在交易時(shí)已一次性繳納了各種稅費(fèi)，將不再重復(fù)征稅。
物業(yè)稅是實(shí)行統(tǒng)一稅率還是累進(jìn)稅率，也是目前業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，特別是對(duì)豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率的問(wèn)題格外引人關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)豪宅應(yīng)按照比普通住宅更高的稅率征收，才能體現(xiàn)社會(huì)的“公平”。
對(duì)此，劉桓表示，物業(yè)稅一旦開(kāi)征將實(shí)行“一刀切”的稅率。因?yàn)�，房屋的占地面積是固定的，房?jī)r(jià)的高低已體現(xiàn)了地價(jià)的高低，所以不論是豪宅還是普通住宅按照統(tǒng)一稅率征收就可以體現(xiàn)“公平”，豪宅的房?jī)r(jià)較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應(yīng)也更高。同樣道理，地域差異對(duì)物業(yè)稅征收也沒(méi)有太大影響。因?yàn)椋鞯夭煌姆績(jī)r(jià)已經(jīng)體現(xiàn)了地域差異。
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開(kāi)征物業(yè)稅有三大難點(diǎn)
不過(guò)，劉桓還表示，目前開(kāi)征物業(yè)稅有三大難點(diǎn)：
一是確權(quán)。確定房屋和土地的權(quán)屬，土地是國(guó)家的，土地上面的住房是私人的，到底如何確定私人對(duì)該土地的權(quán)屬是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
二是評(píng)估方法。如果評(píng)估該住宅的價(jià)值，不能按照房屋的售價(jià)來(lái)評(píng)估，這是不科學(xué)的，房屋可能會(huì)因?yàn)楦鞣N因素增值和貶值，不能通過(guò)當(dāng)初的購(gòu)買來(lái)評(píng)估其價(jià)值，當(dāng)時(shí)如何來(lái)評(píng)估，還要斟酌。
三是稅基的確定。到底應(yīng)該如何交物業(yè)稅，交多少？也是今后一個(gè)研究的重點(diǎn)。
