“2007年，我國的物業(yè)稅可能會在一些小城市試點開征，通過開征物業(yè)稅，可以讓多占住房資源的人多付費，來遏制炒房行為。”昨日，中央財經(jīng)大學財政與公共管理學院教授劉桓在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務(wù)理論與實踐研討會”上說。
試點成熟將向全國推廣
劉桓說，物業(yè)稅在全國6個城市和地區(qū)有模擬征收試點，地點的選擇是綜合了多方面的信息，既有東南沿海發(fā)達地區(qū)，也有中部地區(qū)，還有相對欠發(fā)達的西部地區(qū)。目前，全國已開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過模擬征收來摸索征管體制。如果調(diào)研和準備工作比較充分，明年有望在一兩個城市進行“實轉(zhuǎn)”，試點成熟后，將向全國推廣。
但物業(yè)稅開征是一個關(guān)系到千家萬戶的重大工程，不能草率開征，否則將會“傷筋動骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負擔過重的后果。
據(jù)介紹，由于開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價下降。據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及開發(fā)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.在購房者買一套房子的錢中，有30%~40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，開發(fā)成本和房價均可大幅下降。
而且，劉桓認為，物業(yè)稅開征后，由于把原來交易環(huán)節(jié)征收的稅費稀釋到了擁有環(huán)節(jié)，所以房價會有所下降，但下降多少還需要靠供求關(guān)系來決定。他同時還認為，像目前這種這種情況，全國的房源都是供不應(yīng)求的，只是靠增加稅負這種手段來打擊房價，效果有限。
一旦開征只針對新房
不過，征收物業(yè)稅盡管房屋初始價格比較低，但是購買后，每年都要承擔一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來的預(yù)期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人擔心“買得起住不起”的情況將大幅增加。
對此，劉桓表示，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對投資、出租等“炒房”人進行征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。因為住房是準公共產(chǎn)品，如果一個人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費。
對于老百姓關(guān)心的新房和舊房如何征收物業(yè)稅的問題，劉桓說，物業(yè)稅只針對新房而言，老房在交易時已一次性繳納了各種稅費，將不再重復(fù)征稅。
物業(yè)稅是實行統(tǒng)一稅率還是累進稅率，也是目前業(yè)內(nèi)爭議的焦點，特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士認為，對豪宅應(yīng)按照比普通住宅更高的稅率征收，才能體現(xiàn)社會的“公平”。
對此，劉桓表示，物業(yè)稅一旦開征將實行“一刀切”的稅率。因為，房屋的占地面積是固定的，房價的高低已體現(xiàn)了地價的高低，所以不論是豪宅還是普通住宅按照統(tǒng)一稅率征收就可以體現(xiàn)“公平”，豪宅的房價較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應(yīng)也更高。同樣道理，地域差異對物業(yè)稅征收也沒有太大影響。因為，各地不同的房價已經(jīng)體現(xiàn)了地域差異。
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開征物業(yè)稅有三大難點
不過，劉桓還表示，目前開征物業(yè)稅有三大難點：
一是確權(quán)。確定房屋和土地的權(quán)屬，土地是國家的，土地上面的住房是私人的，到底如何確定私人對該土地的權(quán)屬是解決問題的關(guān)鍵。
二是評估方法。如果評估該住宅的價值，不能按照房屋的售價來評估，這是不科學的，房屋可能會因為各種因素增值和貶值，不能通過當初的購買來評估其價值，當時如何來評估，還要斟酌。
三是稅基的確定。到底應(yīng)該如何交物業(yè)稅，交多少？也是今后一個研究的重點。
