據(jù)相關(guān)消息稱，目前建設(shè)部、國家外匯管理局、國稅總局等多個(gè)政府管理部門正在協(xié)商制定針對(duì)外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的管理舉措，預(yù)計(jì)會(huì)采取行政、稅收等多種手段，同時(shí)對(duì)外商并購中國房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)作出規(guī)定。目前這一政策文件正處于幾個(gè)部委會(huì)簽階段，不久將正式推出。
新政遏制外資炒房，稅收成主導(dǎo)？（圖：搜狐新聞）
外資選擇進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因
筆者認(rèn)為我國自從97年經(jīng)濟(jì)軟著陸后經(jīng)濟(jì)開始起步，GDP增長(zhǎng)率平均達(dá)到9%以上，通過實(shí)行連續(xù)七年的積極財(cái)政政策和寬松貨幣政策，經(jīng)濟(jì)體各方面表現(xiàn)出比較大的活力，外貿(mào)增長(zhǎng)迅速，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，消費(fèi)增長(zhǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，總體上經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，潛力很大，但我們也看到，由于我國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式不科學(xué)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整效果還不是很顯著，經(jīng)濟(jì)體中蘊(yùn)藏了較大的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，煤電油運(yùn)全面緊張，直到2004年央行宣布加息，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，通脹風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不可忽視。由于我國關(guān)鍵的價(jià)格體系存在非市場(chǎng)化因素，這部分通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)沒有得到釋放，未來較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)依然存在，另外固定資產(chǎn)投資速度也將在高位運(yùn)行，外貿(mào)領(lǐng)域調(diào)整短期內(nèi)見效不大，可以預(yù)計(jì)的是未來中國存在很大加息的可能，人民幣升值壓力依然存在。
所以在加息和人民幣升值存在的情況下，再加上我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積聚一定泡沫，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大的獲利空間。
外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模有多大
中國社科院金融發(fā)展室主任易憲容日前表示，2005年境內(nèi)寫字樓物業(yè)最受境外投資者追捧，投放資金高達(dá)7.2億美元，其次為商業(yè)項(xiàng)目，共有4.1億美元。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團(tuán)、荷蘭國際集團(tuán)等諸多外資機(jī)構(gòu)，已深度介入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目標(biāo)主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，如北京和上海等。也有境外基金入股的境內(nèi)房地產(chǎn)公司正抓緊境外上市。
我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積聚較大的風(fēng)險(xiǎn)
“過高的流動(dòng)資金促使許多行業(yè)出現(xiàn)過度投資，并且?guī)碣Y產(chǎn)價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)�！比蛑缎欣茁值芙諏�(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出警示報(bào)告。
易憲容認(rèn)為，外資炒房已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展禍害。就目前的情況來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)暴利行業(yè)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。其暴利何在？并不因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營者的能力與技術(shù)，也不因?yàn)榻?jīng)營者管理水平，而在于利用稀缺的土地資源與廉價(jià)的資金與勞動(dòng)力，利用目前房地產(chǎn)市場(chǎng)許多制度缺陷。在這種情況下，如果讓大量的外資進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)，那就等于把國家財(cái)富拱手相讓給境外投機(jī)者。這不僅導(dǎo)致國家財(cái)富的嚴(yán)重流失，也侵蝕了境內(nèi)民眾的福利水平，破壞了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)利益的平衡。即使國內(nèi)許多行業(yè)可以向外資開放，但房地產(chǎn)業(yè)則應(yīng)該在政策上，對(duì)外資進(jìn)入進(jìn)行嚴(yán)格的管制，并立即收緊現(xiàn)行相關(guān)政策，不可再讓外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
稅收政策在調(diào)節(jié)外資炒房中的作用
目前我國稅收政策在外資進(jìn)入的各種渠道的調(diào)節(jié)力度還不是很大，原因是我們無法確認(rèn)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事炒房還是正常經(jīng)營。而在目前信息披露不健全的情況下，我們對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)或者中介機(jī)構(gòu)涉嫌炒房的行為監(jiān)督作用發(fā)揮有一定的限制。但在目前的情況下，房?jī)r(jià)高企已經(jīng)積聚了相當(dāng)?shù)慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，可以預(yù)見的是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)增大。在這樣的情況下，阻止部分外資的進(jìn)入也是明智的，對(duì)于確定的炒房行為，在調(diào)節(jié)力度上更要加大，其中，稅收政策是我們的重要法寶，也是受爭(zhēng)議較少的政策。
筆者認(rèn)為，在抑制外資炒房的政策選擇上，首先稅收措施應(yīng)該覆蓋外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的可能渠道，第一是非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房地產(chǎn)；第二是外資通過外國直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)；第三是外資通過外債方式進(jìn)入房地產(chǎn)。
在第一鐘渠道的控制中，對(duì)于非居民機(jī)構(gòu)以包銷方式購入房產(chǎn)和設(shè)立外資房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的，對(duì)于涉嫌炒房和擾亂市場(chǎng)秩序的行為，取消享有的所得稅減免優(yōu)惠，對(duì)其所得征收較高比例的所得稅；對(duì)于非居民個(gè)人以境外匯款方式結(jié)匯購房的，區(qū)分自住和投機(jī)兩種，對(duì)于投機(jī)性住房在出售時(shí)全額征收營業(yè)稅，并對(duì)投機(jī)所得征收20%個(gè)人所得稅，不考慮稅收協(xié)定的規(guī)定。
在第二種渠道的控制中，對(duì)與外資直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，不享受外資企業(yè)享有的稅收優(yōu)惠政策，利用稅收引導(dǎo)其投資普通商品房的項(xiàng)目，在第三種渠道的調(diào)節(jié)中，限制外資持股比例，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)外資利潤所得征收不同的所得稅，不完全按照稅收協(xié)定的辦法做。
以上普遍的政策都是基本針對(duì)外資進(jìn)入的限制政策，考慮到稅收已經(jīng)不是外資考慮的首要條件，稅收對(duì)于資本進(jìn)入的調(diào)節(jié)作用不會(huì)很明顯，因此對(duì)于外資經(jīng)營房地產(chǎn)的經(jīng)營過程的調(diào)節(jié)也很重要。對(duì)于經(jīng)營普通商品房項(xiàng)目的外資可以享受較多的稅收優(yōu)惠，而對(duì)于高檔商品房和別墅的外資企業(yè)要對(duì)其交易所得征收高額稅收�？紤]到高檔商品房需求比較剛性，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)走高的情況，我們應(yīng)該根據(jù)普遍的價(jià)格水平，規(guī)定一定的浮動(dòng)范圍，根據(jù)價(jià)格的浮動(dòng)情況征收不同稅率的所得稅，營業(yè)稅等。所以交易過程中的稅收調(diào)節(jié)是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
外匯管制的政策不是我們應(yīng)該發(fā)展的方向，以免成為西方國家職責(zé)我們操縱匯率的口食，稅收等經(jīng)濟(jì)手段的完善是最重要的，另外一些行政手段的配合也是很必要的。
在其他政策的選擇上，注重對(duì)我國整體經(jīng)濟(jì)降溫和著重管理房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)節(jié)。比如緊縮的貨幣政策，區(qū)別對(duì)待的信貸政策，不同行業(yè)的稅收引導(dǎo)政策，外貿(mào)環(huán)節(jié)出口退稅政策，土地政策和環(huán)境保護(hù)政策，在穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的同時(shí)，調(diào)節(jié)外貿(mào)健康發(fā)展，釋放我國經(jīng)濟(jì)中的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，消除我國加息的壓力，緩解人民幣升值壓力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)上，貫徹九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，利用土地，信貸，稅收等手段打擊房產(chǎn)投資和投機(jī)行為。其中筆者認(rèn)為，稅收政策的完善是具有很重要的意義的，通過對(duì)房產(chǎn)供給和需求的雙向調(diào)節(jié)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，消除房地產(chǎn)泡沫，從根本上消除外資炒房地產(chǎn)的空間。
