近日，北京市建委公布今年普通住房標(biāo)準(zhǔn)和普通住房平均交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，不同級(jí)別土地上的普通住房平均交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)都有不同程度上調(diào)。記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，此次價(jià)格調(diào)整，使不少原不屬于普通住宅的房產(chǎn)被納入普通住宅行列，從而交易過程中的稅費(fèi)也會(huì)相應(yīng)降低。
部分高價(jià)房變身普通住宅
建委新公布的新標(biāo)準(zhǔn)顯示，今年不同級(jí)別土地上的普通住房平均交易價(jià)格均比去年有所上升，其中二、三級(jí)土地的普通住房交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)都上漲了千元以上。這也就意味著，部分原先不屬于普通住宅的中高檔房產(chǎn)（尤其是四環(huán)內(nèi)的）將劃歸普通住宅，交易時(shí)所繳納的稅費(fèi)總額將會(huì)減少。
從下面的例子我們可以明顯看出，政策調(diào)整所帶來的稅費(fèi)下調(diào)：
一套地處東直門附近，單價(jià)12000元/平方米，面積90平方米，容積率為2，總價(jià)108萬的房產(chǎn)，以前平均交易價(jià)格為9555元/平方米，該套房產(chǎn)單價(jià)高于同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格的1.2倍，屬于非普通住宅。而今，東直門所屬的二級(jí)土地平均交易價(jià)格為10592元/平方米，它的1.2倍為12710元。該套房產(chǎn)單價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格的1.2倍，屬于普通住宅。
那么，買方在各級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格上調(diào)前后，所要繳納的契稅分別為：108萬×3%=32400元和108萬×1.5%=16200元，契稅比上調(diào)前減少16200元。
對(duì)于賣方來說，如果持有房產(chǎn)在2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，此次的價(jià)格調(diào)整并不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響，均需要按照成交額的5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅；如果持有房產(chǎn)在2年以上，則此次價(jià)格的調(diào)整將直接影響到其是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅的問題。在價(jià)格調(diào)整之前，該套住宅為非普通住宅，需要按照買賣差額的5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅，而價(jià)格調(diào)整之后，該套住宅就為普通住宅，可以免交營(yíng)業(yè)稅。因此，在各級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格上調(diào)后，普通住宅范圍得以擴(kuò)大，這將使房產(chǎn)的出售成本減少。
對(duì)郊區(qū)房產(chǎn)影響不大
此次政策調(diào)整，對(duì)于郊區(qū)的房產(chǎn)影響會(huì)小得多。
據(jù)鏈家分析，當(dāng)前郊區(qū)房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格相對(duì)較低，而郊區(qū)房產(chǎn)又幾乎都劃分在5-10級(jí)不同級(jí)別土地中。這些級(jí)別土地上住宅的平均價(jià)格已達(dá)到相對(duì)高位，乘以1.2倍以后幾乎全部高于該級(jí)別土地上所有房產(chǎn)的單價(jià)，因此，原有的5-10級(jí)土地平均交易價(jià)格已足夠支撐普通住宅必須滿足實(shí)際成交單價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍這一項(xiàng)因素。
即使2006年普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)將不同級(jí)別土地平均交易價(jià)格提高，也不會(huì)對(duì)郊區(qū)房產(chǎn)造成太大實(shí)質(zhì)的影響。
有利于二手房市場(chǎng)發(fā)展
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價(jià)格上調(diào)，普通住宅范圍得以擴(kuò)大，使得二手房在交易時(shí)買賣雙方支出的費(fèi)用均有所減少，將刺激二手房買賣雙方的交易意愿有所增強(qiáng)。
這主要表現(xiàn)在：賣方的出售意愿將有所增強(qiáng)，房源的供應(yīng)將有一定程度的上升；表現(xiàn)在買方方面，交易費(fèi)用有所減少，購買力及與有效供應(yīng)的結(jié)合能力均會(huì)有所增強(qiáng)，從而有利于二手房交易的達(dá)成。稅費(fèi)的下降也將助長(zhǎng)中、高檔房源的供應(yīng)及需求熱情，從而有效促進(jìn)此類二手房交易數(shù)量。
