近日，國家稅務總局發(fā)布文件，對房地產企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率做出了調整，按不同區(qū)域分別確定房地產企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%.新的征稅標準一出，立刻引起了業(yè)內的關注。預售制度是否取消的問題再次成為討論的熱點。
新規(guī)凸顯兩點變化
《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（31號文），與2003年發(fā)布的83號文相比，最明顯的變化有兩點。一是將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率，并將比例由過去的15%提高至20%；二是以銷售房地產開發(fā)產品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這兩點變化意味著今后房企不僅要多交稅，而且不容易再享受到稅收優(yōu)惠政策了。
國家稅務總局相關負責人表示，由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業(yè)的特點和實際情況制定的，未能很好兼顧房地產開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號文對征稅手段加以改進，對房地產企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進行了彌補。
稅率提高影響房價
新稅率的提出，業(yè)內反響不一，多數(shù)開發(fā)商反映，新稅收會增加開發(fā)成本，在市場供應短缺的情況下，開發(fā)商可能會將提高的成本轉嫁到房價上，但也有人表示，稅率提高不會造成成本增加。
新規(guī)定發(fā)布后，北京開發(fā)商多持反對意見。認為新稅加重了開發(fā)的負擔。萬年花城副總經理黃璽慶表示，過去很多開發(fā)商將項目公司注冊在遠郊區(qū)縣，交納稅收后，可以獲得當?shù)卣姆刀悆?yōu)惠。新政策實施后，將提高開發(fā)商的開發(fā)成本。
但他也表示，對開發(fā)商項目價格和項目公司注冊不會有太大影響。目前成本與房價的關系尚不直接，主要是需求拉動，多數(shù)開發(fā)商可以承受這樣的成本，短期內不會反映到房價上。
也有業(yè)內人士表示有不同的觀點，認為提高稅率不會造成成本增加，相反，通過加大稅收力度，整頓房地產市場秩序，消除稅收漏洞，將使房地產價格更加合理。市場價格是由供求均衡程度來決定的，而不是由成本來決定的。房地產開發(fā)商的利潤是由市場來決定的，有些開發(fā)商動不動就說會轉嫁給消費者，這種現(xiàn)象是非正常的。目前開發(fā)商的利潤空間還很大，而且這個利潤過大，提高稅收只是在合理的范圍內平衡其利潤，使其達到一個更加合理的水平。
取消預售呼聲再起
預售征稅的提高，無疑讓房地產預售制度取消與否再次提上日程。之前，建設部明確表態(tài)近期不取消商品房預售制度，但是目前預售稅率提升，也從另外一個方面顯示出政府對預售制度的制約。
中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥建議取消房地產預售制度。他們認為，當前的期房預售制度存在法律關系復雜增加法律風險、購房人缺乏擔保的法律保障、剝奪了購房人對實物的知悉權、從預售到現(xiàn)房交付期限過長、期房交易類似期貨交易，容易造成房地產價格泡沫、“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金、風險主要由銀行信貸資金和購房人承擔等七大問題，需要取消。
但是，作為一個由多家開發(fā)商組成的聯(lián)盟組織“中城聯(lián)盟”輪值主席胡葆森認為，房地產業(yè)相對于其他傳統(tǒng)產業(yè)還是一個新興產業(yè)，在發(fā)展過程中必然存在很多問題，不能因此就廢除這個制度�，F(xiàn)在中國的開發(fā)商95%以上還處在一個為生存而努力的階段，這個時候如果取消了預售房制度，會有至少70%以上的開發(fā)商要在兩年內死去。中國現(xiàn)在有6萬家開發(fā)商，如果70%的房地產商也就是說有4萬家死去，中國的房地產業(yè)會釜底抽薪。（趙麗萍）
期房銷售遭詬病 市場供求決定其能否自然消亡
雖然呼聲迭起，但考慮到現(xiàn)實利益，期房預售到目前為止仍然存在。對此，蔡金水認為，最終決定期房制度存在與否的是市場�！笆袌龀墒炝耍F(xiàn)房越來越多，老百姓買現(xiàn)房還要認真挑挑撿撿，期房預售自然也就越來越少，最終逐漸取消，根本用不著專門制定一個取消期房的政策�！彼f，“央行只要嚴格管好自己的信貸，要求各銀行嚴格控制期房按揭貸款，盡量減少金融風險就行了，不必讓國家為難如何出臺政策，市場自然淘汰了期房預售。”
