[2005宏觀調(diào)控回顧與前瞻]
2005年廣州市房價一路上漲，政府相關(guān)部門的政策自然不會出現(xiàn)“放緩”的跡象。由于涉及開發(fā)商和購房者雙方的利益，有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的變動尤為引人注目。
新政影響層面小
“六一”新政的一項重要內(nèi)容就是按照“普通住宅”與“非普通住宅”實施不同稅收標(biāo)準(zhǔn)，再加上年末出臺的“個人轉(zhuǎn)讓住房增值部分需要據(jù)實征收20%的個人所得稅”，按照廣州一、二手住宅的成交均價計算，購買144平方米以上一手住房的市民，需多交近1萬元契稅；在二手住房方面，購買144平方米以上二手住房的市民，約需多交6000多元契稅，賣房者還要多交2000多元個人所得稅。
廣州市房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州市目前絕大部分住宅小區(qū)的容積率都在1.0以上，即第一項標(biāo)準(zhǔn)影響很�。粡拿娣e來看，原八區(qū)中建筑面積在140平方米的住宅比例僅為12.3％，后來加上“套內(nèi)面積120平方米以下”，使得變通空間更大，第二項標(biāo)準(zhǔn)的波及面不到10％；原先讓人頗有疑慮的第三項標(biāo)準(zhǔn)———“實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下”，改為“1.44倍”以后，受影響的住房也只占一成。
至于“征收個人所得稅”的規(guī)定，不少業(yè)內(nèi)人士表示，出臺該政策打擊炒樓，用意是好的，但是能否在執(zhí)行中杜絕造假行為，使得出臺政策的初衷得以實現(xiàn)，才是關(guān)鍵，也是對有關(guān)執(zhí)政部門的一個嚴(yán)格考驗。
“新政”不“新”力不從心
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年，廣州市原八區(qū)商品房交易35144宗，同比減少16.98％；交易金額209.87億元，同比減少6.72％。而房屋價格升幅仍然保持穩(wěn)定。截至去年年底，廣州市原八區(qū)樓盤均價為6198元/平方米，比去年的5283元/平方米高了915元/平方米，同比增長幅度超過15%.房價的持續(xù)增長，表明稅收新政的影響相當(dāng)有限，收效與預(yù)期有著不小的差距。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，二手住宅并沒有因為1月1日開始的新稅務(wù)而遭遇“寒冬”。廣州市1月二手成交均價4980元/m2，比去年12月輕微上升127元/m2.關(guān)于這個問題，中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理劉志武告訴記者，去年的稅收新政其實并不“新”，多數(shù)只是對原有政策的恢復(fù)。由此看來，要憑借這些舊政，對虛火甚旺的2005年樓市“標(biāo)本兼治”，的確有些力不從心。
新政策中除了“對個人購房2年內(nèi)出售者全額征收5％營業(yè)稅”是新出臺的之外，其它大部分原來都已經(jīng)存在。上世紀(jì)90年代，房屋契稅額是5％，后來降到3％，為了促進(jìn)房產(chǎn)交易的活躍，相關(guān)部門又將住宅項目契稅減至1.5%.現(xiàn)在只是逐步恢復(fù)原來的政策。而年末出臺主力打擊炒房的“個人轉(zhuǎn)讓住房增值部分需要據(jù)實征收20%的個人所得稅”的規(guī)定，曾經(jīng)在北京、杭州等城市執(zhí)行過，后來沒有了下文。今年1月1日，這項稅收政策才在廣州市正式實施。這是否預(yù)示著，一向以“理性、穩(wěn)定”著稱的廣州樓市，仍然存在著無論從數(shù)量還是比重上都需要專門出臺稅收政策給予打擊的炒房行為。
寄望于物業(yè)持有稅出臺記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于2006年稅改前景，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛寄望于不動產(chǎn)稅的出臺。
2005年在流通稅領(lǐng)域的頻頻調(diào)整并未將高企的樓價平抑，超過15%的增幅似乎也不符合“房價增幅保持在合理范圍內(nèi)”的目標(biāo)，因此，物業(yè)持有稅特別是不動產(chǎn)稅成為新的希望所在。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，不僅廣州市，整個全國房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的一個明顯特點是房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，稅費負(fù)擔(dān)重；而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕，導(dǎo)致炒賣嚴(yán)重，且稅收優(yōu)惠范圍大，這與發(fā)達(dá)國家恰恰相反。從流通稅向持有稅的改革轉(zhuǎn)向是否能降下樓市虛火，我們拭目以待。
