昨天，朝陽區(qū)地稅局向京城各大中介公司下發(fā)了土地增值稅的實施細則。據(jù)介紹，其他各區(qū)縣除可能有個別環(huán)節(jié)的不同外，在征收標(biāo)準(zhǔn)、計算方式等關(guān)鍵問題上將統(tǒng)一按朝陽區(qū)實施細則執(zhí)行�！拔覑畚壹摇睂＜抑赋觯瑥拇舜伟l(fā)布的土地增值稅實施細節(jié)來看，有三大變化。
一、房產(chǎn)宏觀調(diào)控范圍，由住宅物業(yè)擴大到商業(yè)地產(chǎn)。
二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細則規(guī)定：“二手房稅收征收范圍從住宅擴大到寫字樓、商鋪等非住宅”。從國家利用稅收環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)市場上漲過快的房價進行調(diào)控，可以看出，其征收的領(lǐng)域及范圍正在從住宅物業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)延伸、擴大。這一政策出臺與實施不僅是國家宏觀調(diào)控深入的一個信號，同時也是一個重要的轉(zhuǎn)變。因為，從今年國家發(fā)布的房地產(chǎn)各項政策中不難看出，其重點整治對象即針對住宅，而此次細節(jié)的出臺，國家通過宏觀調(diào)控平抑房價的重點不僅僅是住宅，對于商業(yè)地產(chǎn)，政府也是相當(dāng)關(guān)注的。
二、普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是120㎡還是140㎡以上，界線劃分明確。
11月份，民間傳言國稅總局將對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的界線下調(diào)，即要同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”三個條件才可視為普通住宅。而此次公布的二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細則明確規(guī)定，建筑面積的限制仍然是140平方米。這也使得市場一度風(fēng)傳，140平方米限制將下調(diào)為120平方米的“傳聞”得以平息。同時，120平方米－140平方米的中間地帶房屋也取得了豁免土地增值稅征收的“特權(quán)”。細節(jié)的出臺，使得土地增值稅普通住宅與非普通住宅的征收面積劃界進一步得到了確認，對于二手房市場上，120平方米－140平方米之間次新房交易增長帶來了一定促進作用。
三、抵扣項目不包括個人所得稅，國家打擊投機炒房意圖明顯。
按照此前的規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓所需交納的土地增值稅，將扣除因轉(zhuǎn)讓獲利而交納的個人所得稅。但新的細則規(guī)定，扣除項目不包括個人所得稅。這意味著，房主將需要多交納相當(dāng)于個稅款額的費用�！拔覑畚壹摇睂＜抑赋�，政府之所以會有如此規(guī)定，是因為土地增值稅和個人所得稅，都是對于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)增值的那部分進行征收的。換言之，這兩個稅費是同一個層面、同一個層次的稅種，都是平行的稅種，并無相互抵扣關(guān)系。因此，政府此次下發(fā)的土地增值稅征收細則明令指出，扣除項目不包括個人所得稅。可見，政府打擊投機炒房意圖的明顯，同時，對于北京房地產(chǎn)市場上漲過快的房價也將起到很好的抑制作用。
“我愛我家”專家認為，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式，在具體抵扣項目計算時較為復(fù)雜。因此，我們認為，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅，對于買賣雙方來說，土地增值稅的征收并無大太影響。
此次二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細則的及時出臺，對于從12月1日起開始征收的土地增值稅起到了一個非常及時又較為明確的指導(dǎo)作用，使得稅費的征收和二手房市場較為平穩(wěn)的發(fā)展，同時，解決了政策細節(jié)未出之前，客戶及業(yè)主較為關(guān)心及疑慮、擔(dān)心的問題。
