11月8日國(guó)稅總局發(fā)布《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握。這就意味著，上海的普通住房標(biāo)準(zhǔn)將重新界定，土地增值稅的征收范圍也將擴(kuò)大。
土地增值稅開征12年
筆者從復(fù)旦大學(xué)國(guó)際稅法教授陸志安處得知，土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅，房地產(chǎn)的賣出的價(jià)格扣除買入的價(jià)格以及合理的費(fèi)用后，按照30%至60%的稅率征收。至今已十二年。
可為何對(duì)于上海人而言，在房屋買賣過程中受土地增值稅的影響不大呢？原因在于建設(shè)部曾規(guī)定普通住宅可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策，而普通住宅的單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為120平方米以下，各地區(qū)可以根據(jù)實(shí)際情況向上浮動(dòng)20%的比例。正是由于這個(gè)浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，在2000年之前一些地方為了鼓勵(lì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)流通，都采取一定的土地增值稅優(yōu)惠政策。比如一直以來(lái)，上海對(duì)于一般住宅轉(zhuǎn)讓，土地增值稅都是免征的。
調(diào)控措施更顯嚴(yán)厲
國(guó)稅總局在此時(shí)發(fā)布《通知》，嚴(yán)征土地增值稅無(wú)疑是宏觀調(diào)控的一部分，持續(xù)釋放著緊縮銀根、地根的信號(hào)。在采訪復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成的過程中，他對(duì)該政策相當(dāng)贊同。他認(rèn)為，近年來(lái)，土地漲價(jià)太厲害，房?jī)r(jià)的上漲其實(shí)就是土地的增值。2003年之前買房子的人通過轉(zhuǎn)手買賣，賺了一大筆錢，這其實(shí)就是土地增值的收益。但土地所有權(quán)是國(guó)家的，土地的增值并不是使用權(quán)的增值，房產(chǎn)投資人可以享受土地增值的一部收益，卻不能享用全部。土地增值稅就是國(guó)家用稅收的形式，將房?jī)r(jià)增值部分從投資人手里抽走，這是合理的。
從全國(guó)范圍來(lái)看，宏觀調(diào)控未達(dá)到預(yù)期效果。最直接的表現(xiàn)就是今年二、三季度全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)仍然保持較高的增長(zhǎng)速度。在這種情況下，國(guó)家必定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。正如漢宇地產(chǎn)資深分析師邵明浩說的：“土地增值稅作為一個(gè)存在已久的稅種具有稅率高、范圍廣的特點(diǎn)，是一個(gè)隨時(shí)都可以啟用的工具，符合目前國(guó)家調(diào)控的要求”。
征稅范圍大大擴(kuò)展
隨著《通知》的出臺(tái)，“普通住宅單套建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)可以根據(jù)實(shí)際情況向上浮動(dòng)20%的比例”的規(guī)定被取消。那么上海的土地增值稅征收范圍會(huì)受到怎樣的影響？
目前上海各個(gè)房地產(chǎn)交易中心僅對(duì)住宅市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅二手轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅。2005年6月1日開始，上海對(duì)獨(dú)棟別墅二手轉(zhuǎn)讓開始征收土地增值稅。而對(duì)于產(chǎn)權(quán)證上物業(yè)類型中沒有標(biāo)明獨(dú)棟別墅、花園洋房的是不征收土地增值稅的。
按照11月8日《通知》的精神，上海不僅原來(lái)沒有納入土地增值稅中的聯(lián)體、疊加別墅，而且所有非普通住宅及部分主要是建筑面積在120至140平方米之間的普通住宅也被納入征收土地增值稅的范圍。相比于原來(lái)只征收獨(dú)棟別墅的情況，現(xiàn)在的征收范圍被大大擴(kuò)展。
照以往情況看，上海在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的地方細(xì)則來(lái)具體落實(shí)。日前，筆者連線上海市稅務(wù)局，該政策目前上海正處于研究過程中，何時(shí)執(zhí)行，是否會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的地方細(xì)則，還有待時(shí)日。
一、二手房受聯(lián)動(dòng)影響
業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為如果嚴(yán)格按照上述標(biāo)準(zhǔn)征收土地增值說的話，對(duì)上海一、二手房交易都會(huì)產(chǎn)生比較明顯的影響。復(fù)旦大學(xué)陸志安分析，土地增值稅通過稅收杠桿促使更多手中有土地或準(zhǔn)備拿地的開發(fā)商來(lái)開發(fā)小面積低總價(jià)的普通住宅，滿足更多普通消費(fèi)者的需求，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
而根據(jù)漢宇地產(chǎn)對(duì)上海二手房交易的統(tǒng)計(jì)顯示，在06年上半年的交易中，面積大于120平方米的住宅占整個(gè)交易的3成以上，而其中需要交納個(gè)人所得稅（也就是說有贏利的）占70%，也就是政策出臺(tái)后有兩成的二手房交易可能受到土地增值稅的影響。同時(shí)，漢宇地產(chǎn)資深分析師邵明浩和交易管理部副經(jīng)理倪岱爾均認(rèn)為相對(duì)于二手房，一手房的銷售可能受到的影響會(huì)更嚴(yán)重。
