70年大限之后房子如何處理是買房人最關(guān)注的問題之一。物權(quán)法四審之前的草案都一直規(guī)定，私有房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期即取消，土地使用者應(yīng)在期滿之前一年提出續(xù)期申請(qǐng)，繳納土地出讓金后繼續(xù)使用。而第五次審議規(guī)定，居住用地不需要申請(qǐng)，土地使用權(quán)70年大限到期之后自動(dòng)續(xù)期。
自動(dòng)續(xù)期的確是一個(gè)合理的制度選擇。無疑表達(dá)了立法者對(duì)百姓利益的尊重。有助于增強(qiáng)百姓安居樂業(yè)的信心，會(huì)促使業(yè)主更關(guān)心自己房屋的狀況。另外，自動(dòng)續(xù)期還會(huì)提高對(duì)房屋資源的有效利用。否則，70年大限將至?xí)r，難免出現(xiàn)各種破壞性使用資源的情況，類似情況在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)過程中就出現(xiàn)過，不能讓這種狀況在城市土地使用中重演。最后，自動(dòng)續(xù)期還有助于提高城市發(fā)展水準(zhǔn)。假如不允許自動(dòng)續(xù)期，如果房屋在50年后出現(xiàn)倒塌等而不能使用時(shí)，百姓就很難主動(dòng)配合政府在原址上興建房屋。
在續(xù)期問題上區(qū)分住宅與非住宅用地。我們把使用非住宅用地的人們稱為商人，把使用住宅用地的人稱為百姓，來揭示兩類人群的本性差異。在某種意義上，擁有商鋪只是商人的經(jīng)營(yíng)手段，而不是他們的最終目的。而對(duì)百姓來說，保持穩(wěn)定的住宅，卻是他們生活的依靠；商人可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改變，隨時(shí)調(diào)整營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，而百姓卻很難隨時(shí)搬遷。考慮到兩類人群本性的差異，區(qū)別對(duì)待住宅用地和非住宅用地，是比較合理的選擇�，F(xiàn)行法律已規(guī)定了非住宅用地的期限，現(xiàn)有非住宅房屋的建造成本、購(gòu)置成本、租金等都是在考慮土地使用權(quán)期限等因素基礎(chǔ)上確定的，如果允許非住宅用地期限自動(dòng)續(xù)期，可能會(huì)很大程度上改變穩(wěn)定的商業(yè)預(yù)期，甚至創(chuàng)造出某些投機(jī)機(jī)會(huì)。因此，我個(gè)人不很贊成對(duì)非住宅用地的使用年限自動(dòng)續(xù)期。
目前的草案對(duì)續(xù)期的期限、續(xù)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)和辦法等沒有更具體明確的規(guī)定，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。關(guān)于如何續(xù)繳土地出讓金，有人提出“費(fèi)改稅”的方案，將建地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)繳的土地使用費(fèi)納入物業(yè)稅的范疇，“費(fèi)改稅”方案在理論上是合理的。按照目前的做法，業(yè)主獲得若干年的土地使用權(quán)類似業(yè)主租賃國(guó)家的土地。所以，在理論上，土地出讓金也可折成每年租金并分期繳納。采取“費(fèi)改稅”，不僅使政府獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，大幅降低購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，而且還會(huì)大幅降低房?jī)r(jià)。不過目前至少有以下因素會(huì)影響“費(fèi)改稅”的推行。一是城市發(fā)展需要大量資金，如果非一次性收取土地出讓金，根本無法想象城市會(huì)變成什么樣。二是信用和法制環(huán)境。對(duì)購(gòu)房者來說，“費(fèi)改稅”其實(shí)就是分期繳納費(fèi)用或者稅收。在現(xiàn)有信用狀況下，很難想象這種新稅種是否能及時(shí)收取。至于續(xù)繳土地出讓金的方法和標(biāo)準(zhǔn)，我覺得倒可嘗試“費(fèi)改稅”方案提出的合理成分，以“費(fèi)改稅”替代一次性繳納續(xù)繳的土地出讓金，甚至通過立法機(jī)關(guān)制定新的稅則來解決稅率等具體問題。
