征物業(yè)稅能大幅降低房價嗎

　　國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人前不久在“中國財稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。

　　所謂物業(yè)稅，是以房屋為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。據(jù)說在具體實(shí)施中，可能以房地產(chǎn)的市場平均價格為基本計稅依據(jù)計征物業(yè)稅，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據(jù)。同時，考慮到地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%—3%的幅度稅率，由各地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。

　　但是征收物業(yè)稅到底能夠解決什么問題呢？

　　有專家分析，在目前的房價中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占60%，建筑成本只占40%.開征物業(yè)稅后，采用逐年繳納的辦法，現(xiàn)存的這些開發(fā)成本可以大幅下降，理論上講可以導(dǎo)致房價較大幅度的下降。但是，由于在一定位置的土地的有限性，決定房價的主要是供需力量的變化，而不可能是成本。城市化的步伐是一股難以阻擋的歷史潮流，至少在處于城市化核心的大中型城市，由于外來人口的不斷增長以及原有居民對于更好的居住條件的渴望，對于房地產(chǎn)的需求會不斷上升，很難做到因為成本下降了，價格就相應(yīng)下降。房地產(chǎn)開發(fā)商會借助適當(dāng)降低容積慮、提高使用建材的標(biāo)準(zhǔn)、提高園林綠化水平等簡單的手段將價格維持在一個較高的水平，從而獲得成本降低的大部分利益，而真正可以由老百姓享受的成本降低的好處有多少則很難想象。

　　還有人認(rèn)為，物業(yè)稅開征將有可能提速的一個重要原因是：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)，物業(yè)稅是解決房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題的手段。因為在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的10%以上，但在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的中國這一比例卻不到7%.但是我們必須看到，物業(yè)稅以物業(yè)的價值為稅基開征，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。開征物業(yè)稅后稅賦的繳納實(shí)際上由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移到業(yè)主，似乎這樣繳稅問題就解決了。但是個人繳納的物業(yè)稅取代目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的相關(guān)稅費(fèi)后，如果房地產(chǎn)價格沒有相應(yīng)的下降，這樣稅收是繳了，但是實(shí)際上增加了業(yè)主的稅收負(fù)擔(dān)，至少部分原先由房地產(chǎn)商承擔(dān)的稅費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)了。房地產(chǎn)企業(yè)可以照常獲得高額利潤，而且原本需要其繳納的稅費(fèi)卻堂而皇之地被規(guī)定不需要繳納了。

　　征收物業(yè)稅后，在房地產(chǎn)價格難以相應(yīng)地降低，而稅費(fèi)負(fù)擔(dān)卻可能轉(zhuǎn)移給業(yè)主的情況下，部分人買不起房子的問題不會實(shí)質(zhì)性地得以解決，而一些人住不起房子的情況實(shí)際上卻會更加突出。即使按照一些專家推薦的0.8％的較低稅率征收物業(yè)稅，如果房子總價沒有相應(yīng)降低，按照70年計算業(yè)主要多負(fù)擔(dān)56％的房價。如果按照每隔一定時間周期重新按照市場價值估值的計稅辦法，業(yè)主的負(fù)擔(dān)就會更加沉重。

　　因此，雖然物業(yè)稅是一個在西方發(fā)達(dá)國家普遍存在的東西，但是我們必須認(rèn)識到任何稅收政策都是調(diào)節(jié)利益分配的手段。物業(yè)稅引入中國后，它導(dǎo)致的實(shí)際利益分配格局到底是什么，這可能才是征收物業(yè)稅之前首先需要考慮的重要問題。