房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和費用的扣除問題

    根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和費用扣除問題的相關(guān)規(guī)定：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。

　　開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。

　　下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

　�。ㄒ唬╀N售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認�？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積

　　銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　（二）土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。

　　1.屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳�的成本對象�?br>
　　2.屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。

　�。ㄈ�）借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

　�。ㄋ模╅_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

　　（五）土地閑置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。

　　（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。

　　（七）廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標準扣除。

　　（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。