息稅交迫！“收租族”面臨“縮水”

    租價難抬，稅費征緊，房價利息一路看漲因為連年來股市低迷風險大，有效投資模式不多，對于家有閑錢的廣州富裕一族來說，買房放租，做個快樂“收租族”曾是一個非常讓人著迷的“錢途”去向。但近期以來，房價飛漲、利息提升，加息壓力日高，政府又強化出租屋的監(jiān)管，成本大增，唯獨租金卻一直徘徊，廣州“收租族”的日子似乎越來越“風險”頻生，買屋放租“十賺不蝕”的快樂日子似乎已有到了頭，投資看來還要慎重。

    房價飛漲租金不漲，回報下滑今年以來，廣州商品房價要連續(xù)幾年的低位徘徊后終于坐上了直升機，一路飛漲，最暢銷的一手樓，一年內(nèi)漲幅最高的項目競已漲了足有兩三成，大多數(shù)一手樓漲幅都至少有近十個百分點以上。廣州市國土房管局近日公布的2004年第三季度商品房（含一、二手商住樓）價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，廣州市商品房銷售價格同比上年總體上升了2.9%，其中，多層住宅價格同比上升了4.2%，高層住宅價格同比上升了3.9％。

    但令“收租佬”痛心的是，今年以來廣州樓市的這股“飛漲”勢頭，卻遲遲未能感染到租賃市場。同時公布的第三季度廣州市商業(yè)用房租價同比上升了4.2%，但住宅樓租金同比卻基本持平。也就是說，從去年第三季度到今年第三季度的整整一年時間內(nèi)，廣州市的住宅租金幾乎是“毫不動搖”紋絲不動。

    記者向市多家地產(chǎn)中介行打聽來的消息也基本如此，即使是最熱租的天河北一帶，今年以來住宅的租金水平也基本與去年差不多。有業(yè)內(nèi)人士更透露，其實廣州住宅租金已多年未見提升。盡管外來人口日多、租賃市場興旺，但因為廣州人大多有樂做“收租佬”的傳統(tǒng)，住宅放盤量更大，租價自然徘徊不前，“空租期”風險也加大。如今房價飛漲，再買房放租的話，回報率也就沒以前那么高了。

    加息壓力大，按揭“收租”前景難樂觀近日，央行提高貸款利率，盡管幅度不高，平常投資一族最常見的30萬元20年貸款，加息后月供支出也就增加45.11元，每年也就多541.26元，對一般買家影響不大，但對于精打細算的“收租族”來說，這筆支出往往就是半個月的月租了，怎能不心疼呢？更讓人擔心的是，繼續(xù)加息的壓力不小，要知道1998年3月25日時，國內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款年的利率就高達10.35，而目前卻只有5個點多點，加息空間有多大可想而知�？磥�，如果利率還再漲的話，靠按揭買樓放租的“收租族”可就越來越笑不出口啦。

    “逃稅”難再，“油水”還要再打折租房交稅本來是天經(jīng)地義，但因為實施監(jiān)管難度大，一直以來，廣州的大多數(shù)房屋“收租佬”都是“逃稅戶”。據(jù)稱逃稅比例達七八成以上，以至于不少收租一族根本就沒將稅費成本算入自己的小算盤中。近一段時間來，廣州市政府有關(guān)部門正大力加強市場監(jiān)管，強化出租房屋稅費的催交工作，“稅費”成本已不得不加。按有關(guān)規(guī)定，私房出租要交納的稅費有：租金收入5%的營業(yè)稅（月金收入在800元以下的免納營業(yè)稅，月租金收入在4000元以下的扣除800元費用后再計，月租金收入在4000元以上的，扣除20%后按20%的稅率計稅）；營業(yè)稅稅額3%的教育費附加稅。簽租賃合同時還需按合同所載租金額的千分之一付貼花稅。此外，還要繳交城市建設(shè)維護稅（市區(qū)內(nèi)7%，郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍稅率5%）。這些稅費相加起來，大概需房屋總租金的10%以上。也就是說，“收租族”的“油水”還要至少再減少一成。