土地增值稅與房價不相稱　增值稅流失不容忽視

    近年來，隨著房地產(chǎn)的不斷升溫，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個新的增長點；但是，土地增值稅的增長與不斷攀升的房價相去甚遠(yuǎn)，土地增值稅流失現(xiàn)象不容忽視。

　　房地產(chǎn)企業(yè)與制造企業(yè)相比，有其獨有的特點：一是預(yù)收定金、收入往來款項相當(dāng)多，確認(rèn)收入有其特有的規(guī)定。二是在房屋開發(fā)過程中，前、中、后均有開發(fā)成本發(fā)生，往來款項多，成本歸集計算復(fù)雜。三是由于過去土地交易限制頗多，交易數(shù)量不多而且受地方干預(yù)，大多數(shù)基層稅務(wù)部門忽視了土地增值稅的征收管理與稽查。

　　土地增值稅的征管漏洞主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　一是不按稅法規(guī)定確認(rèn)收入或經(jīng)營收入申報納稅。具體有以下表現(xiàn)：故意拖延入賬時間，售房合同、發(fā)票開具時間、購房者交款時間和交房時間存在差異；銷售發(fā)票已開具，但只收取部分價款，僅按收到的款項作收入入賬；開具發(fā)票后不入賬，記賬聯(lián)另外保管；租金等其他收入不入賬；視同銷售行為不申報納稅；房產(chǎn)漲價部分不入賬；合同金額、發(fā)票金額與作收入入賬金額不一致；代辦費不作收入或差價不入賬。

　　二是借款費用不按規(guī)定處理。如辦理竣工決算前借款費用未按配比原則計入成本對象；非金融機(jī)構(gòu)借款利息超過商業(yè)銀行同期貸款利息的部分也計入成本，未作調(diào)整；非開發(fā)產(chǎn)品成本計入開發(fā)成本；故意拖延辦理竣工決算時間；存款利息沖減財務(wù)費用。

　　三是不按稅法規(guī)定確認(rèn)開發(fā)成本、費用。如少支付的工程款項長期掛應(yīng)付款；虛列獎金，增大開發(fā)成本；先提前開票、后施工，預(yù)先估計、虛列成本費用入開發(fā)成本；應(yīng)由個人負(fù)擔(dān)的費用入開發(fā)成本；工程質(zhì)量問題賠款或不須支付的質(zhì)量保證金長期掛賬；工程合同變更扣款少支付的款項掛往來而不沖減工程成本。

　　針對上述情況，筆者建議，一是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)日常檢查和納稅申報稽核工作，結(jié)合營業(yè)稅和企業(yè)所得稅預(yù)征的有關(guān)稅收規(guī)定，幫助和輔導(dǎo)納稅人如實辦理土地增值稅申報，對平時實行預(yù)征稅款的，年終應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行檢查清算，對日常檢查中發(fā)現(xiàn)的偷稅行為應(yīng)及時交稽查部門處理，不搞以補(bǔ)代罰、以罰代刑。二是加大稅務(wù)稽查打擊力度，整頓和規(guī)范稅收秩序，在一定范圍和時期內(nèi)開展土地增值稅專項檢查，統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)市場稅收，公平稅負(fù)，平等競爭，對偷稅行為從重處理，以整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場稅收秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。三是加強(qiáng)部門配合，實行動態(tài)管理。稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)與房產(chǎn)、國土等部門的配合，做好土地增值稅委托代征工作，同時可明確專人負(fù)責(zé)，建立房地產(chǎn)企業(yè)分戶臺賬，對房地產(chǎn)企業(yè)征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實行動態(tài)管理，以強(qiáng)化土地增值稅征管。