一體化征稅七月啟動 將考驗(yàn)房產(chǎn)上市公司業(yè)績

　　7月1日起，房地產(chǎn)業(yè)將推行一體化征稅模式，行業(yè)中存在的偷逃稅款現(xiàn)象有望得到遏制

　　國家稅務(wù)總局近日下發(fā)了“國稅發(fā)[2005]82號”文件，在房地產(chǎn)行業(yè)推行一體化征稅的全新管理模式。一體化征稅的目的，在于堵截房地產(chǎn)行業(yè)比較嚴(yán)重的稅收流失。

　　隨著一體化征稅在7月1日的正式實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)大面積存在的偷逃稅款行為將有望得到遏制。因此，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市公司的業(yè)績含金量，今后將會受到一體化征稅的考驗(yàn)。

　　一體化征稅7月份啟動

　　國家稅務(wù)總局下發(fā)的“國稅發(fā)[2005]82號”文件，全稱為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。從某種程度上可以說，將從7月1日起實(shí)施的一體化征稅，意味著國家稅務(wù)總局今年初將房地產(chǎn)確定為查稅重點(diǎn)行業(yè)工作的全面啟動。

　　國家稅務(wù)總局的文件說，在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個，分別是營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，利用契稅納稅申報(bào)以及從房地產(chǎn)管理部門取得的信息，就可以加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。

　　所謂一體化征稅，主要是以契稅征管為把手，借此全面掌控稅源信息，再通過征收機(jī)關(guān)間的配合，準(zhǔn)確、快捷地傳遞這些信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享，從而跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

　　房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重

　　今年年初，國家稅務(wù)總局下發(fā)了“（國稅發(fā)[2005]12號）”文件，將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)第五年確定為全國范圍內(nèi)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)。像房地產(chǎn)這樣連續(xù)多年被確定為專項(xiàng)檢查的，這在其他行業(yè)中是絕無僅有的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，連年多年進(jìn)行重點(diǎn)檢查的本身，既說明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅現(xiàn)象的嚴(yán)重程度，也說明稅務(wù)部門對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中的不足。而全新推出的一體化征稅管理模式，是建立在信息化基礎(chǔ)上的稅收管理新辦法，將有效遏制房地產(chǎn)行業(yè)的偷逃稅現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的嚴(yán)重程度，有個比較形象的說法：首富排行榜上40%的老板和房地產(chǎn)有染，而房地產(chǎn)行業(yè)卻在納稅排行榜上名落孫山。2004 年，國家稅務(wù)總局公布了“2003年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”。其中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍。在國家稅務(wù)總局4月14日召開的第二屆房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查研討會上，與會專家、學(xué)者對這個現(xiàn)象進(jìn)行了深入的探討。國家稅務(wù)總局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)甚至明確表示，80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收問題。

　　大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收問題，已經(jīng)在各地過去的檢查中得到了印證。2003年，南京市地稅局稽查分局對2002年度納稅額較大的88戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了稅收專項(xiàng)檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)87戶有問題，涉稅金額5031.66萬元；同樣在2003年，北京市地方稅務(wù)局對北京市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，檢查發(fā)現(xiàn)被查的58家企業(yè)中96%存在問題……

　　統(tǒng)計(jì)顯示，從1994年來的十年間，房地產(chǎn)稅收在各地地方稅收收入的比重全部呈現(xiàn)上升趨勢。但是，包括北京在內(nèi)的很多地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和稅收增長明顯不成比例。

　　相關(guān)上市公司業(yè)績受考驗(yàn)

　　騙貸、包租銷售、囤積土地、違法建筑、外資入侵和二手房市場，被列為房地產(chǎn)市場的六大風(fēng)險。但國家稅務(wù)總局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在第二屆房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查研討會上表示，涉稅風(fēng)險將是房地產(chǎn)企業(yè)的又一大風(fēng)險。

　　在眾多房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收問題的情況下，股市上的房地產(chǎn)類上市公司是否也有卷入其中的呢？

　　按照申銀萬國對房地產(chǎn)行業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前滬深兩市共有75家房地產(chǎn)類上市公司，而加上兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的則至少有200家。申銀萬國證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員劉浩說，由于上市公司是比較透明的，偷逃稅的總金額可能不會太大，尤其是那些房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)公司。從財(cái)務(wù)報(bào)表反映的情況來看，房地產(chǎn)類上市公司所交納的稅款和它們的利潤基本是相吻合的。

　　雖然如此，但劉浩承認(rèn)他的上述判斷是建立在財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)基礎(chǔ)上的，而偷逃稅款企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表是不可能真實(shí)的。因此，在一體化征稅正式實(shí)施后，相關(guān)上市公司的業(yè)績含金量將經(jīng)受考驗(yàn)。而據(jù)稅務(wù)部門專家介紹，一些房地產(chǎn)企業(yè)主要通過跨時間、跨地域的滾動開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行偷逃稅款。由于多個項(xiàng)目在不同地區(qū)的連續(xù)滾動開發(fā)，加上有意無意地把決算期滯后，導(dǎo)致最終的成本難以理清，從而難以確定企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅額。

　　據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，75家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2004年繳納的所得稅為24.52億，而它們的利潤總額為79.12億元。其中，萬科最多，它繳納的所得稅和實(shí)現(xiàn)的利潤，分別約為3.48億元和12.6億元。