土地增值稅一路升溫

　　近幾年房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，土地增值稅也節(jié)節(jié)攀升，2002年1—10月，竟然同比增長了85.4％。這個1994年開征的新稅種，財(cái)政意義已日漸明顯，在可以預(yù)見的未來，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)走高的情況下，土地增值稅也會一如既往，保持良好增長態(tài)勢。

　　假如查考一下稅系家譜，不難發(fā)現(xiàn)，土地增值稅其實(shí)就是增值稅嫡系子孫。增值稅，針對生產(chǎn)經(jīng)營中的價值增值征稅；而土地增值稅，是為了特定目的，對特定對象進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。這個特定對象，是土地，而特定目的，是為了調(diào)節(jié)土地增值收益。土地增值稅，屬于特定目的稅類，與屬于流轉(zhuǎn)稅，涉及生產(chǎn)、流通、服務(wù)，稅源廣泛的增值稅，自然無法相提并論。但是，隨著房地產(chǎn)市場日趨火爆，土地增值稅也一路升溫，從1994年的區(qū)區(qū)52萬元一路攀升到1997年達(dá)到了2.5億，2000年達(dá)到8.4億元，到2002年，更是向20億大關(guān)邁進(jìn)。

　　具體而言，土地增值，指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的收入，也就是我們平常所說的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入。國有土地使用權(quán)，不必多解釋。地上建筑物及附著物，不僅包括地面上建筑，如高樓或小院，還包括各種附屬設(shè)施，如附屬的雜物房。當(dāng)然，地下的各種附屬設(shè)施，如地下停車場等，也屬于附著物之列。單位或個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅人。

　　在稅款計(jì)算時，土地增值稅的應(yīng)納稅額，不是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入，而是轉(zhuǎn)讓收入扣除有關(guān)費(fèi)用后的余額，也就是增值額。倘若以全部收入為應(yīng)納稅額，其相對應(yīng)的稅收，就不是土地增值稅，而是土地收入稅了。通常理解，收入是指花花綠綠的鈔票，多用貨幣形式表現(xiàn)，而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，不論是貨幣收入、實(shí)物收入，還是其他收入，統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)該計(jì)算在內(nèi)。例如，甲公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，價值100萬元。購買方因流動資金有限，只付給甲方80萬元現(xiàn)金，另外，提供了一臺價值20萬元的汽車。這種情況下，在計(jì)算甲方轉(zhuǎn)讓收入時，就必須把所有收入算在內(nèi)，即收入為100萬元，而不單指80萬元現(xiàn)金收入。至于扣除額，稅法中規(guī)定了六大項(xiàng)，比如，與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，可以扣除。交納的教育費(fèi)附加，也視同稅金，準(zhǔn)予扣除。再比如，開發(fā)土地的成本費(fèi)用，像土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，都在可扣除之列。

　　收稅與逃稅，仿佛與生俱來，在稅收過程中，不知上演了多少貓捉老鼠的游戲。有些單位或個人，為了少交土地增值稅，故意隱瞞成交價格，本來100萬元的收入，虛報為80萬元、甚至60萬元。收入基數(shù)小，總稅額自然就低。對此，稅法專門規(guī)定，如果成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又沒有正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照評估價格計(jì)算稅款。房地產(chǎn)評估價格，并非任何單位都有資格出具，它只能來源于評估機(jī)構(gòu)，而且評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立必經(jīng)政府批準(zhǔn)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　土地增值稅的稅率設(shè)置，很有些特別。它實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。如果把增值額比作一塊蛋糕，可以將其切成四塊：最小的一塊，增值額小于扣除額50％的部分，稅率為30％。例如，一處房產(chǎn)，售價120萬，而稅法規(guī)定的六項(xiàng)扣除額，合計(jì)100萬，那么，增值額是20萬，是扣除額的20％（低于50％），那么，應(yīng)納稅額為20萬×30％＝6萬元。增值額在扣除額50％—100％之間的部分，稅率升為40％；倘若到達(dá)100％－200％，稅率就更進(jìn)一步提高，為50％；至于超過200％的部分，繼續(xù)增加10％，達(dá)到60％。

　　舉個例子，乙單位售房一棟，售價為500萬元，可扣除額總計(jì)200萬元，那么，該單位售房增值額為300（500－200）萬元，而扣除額的50％、100％，分別為100萬元、200萬元，這意味著，乙單位，增值額在扣除額50％以內(nèi)部分，為100萬元，在50％－100％之間，也是100萬元，100％－200％的區(qū)間，還有100萬元，那么，根據(jù)四級超額累進(jìn)稅率，乙單位應(yīng)納稅款為120（100×30％＋100×40％＋100×50％）萬元。所有的稅額，以人民幣為單位。假如，取得收入為外國貨幣，那么，收入需折合成人民幣，折算時，按照收入取得當(dāng)天、或者當(dāng)月1日的基準(zhǔn)匯價，或者按照套算得出的匯價計(jì)算。

　　唐代大詩人杜甫在《茅屋為秋風(fēng)所破歌》中寫道：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。老百姓居有定所，安居樂業(yè)，是社會繁榮穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是政府責(zé)無旁貸的職責(zé)。土地增值稅的設(shè)置，充分考慮到普通民眾的生活需求，針對建設(shè)普通住宅、個人調(diào)換住房等，專門設(shè)立了減免稅規(guī)定，例如：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，收入增值額在扣除額20％以內(nèi)的，免征土地增值稅；所謂普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，指的是符合一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)，顯然，高級公寓、別墅、度假村，沾不上該條款的“光”。

　　再比如，類似北京的大城市，人們上班地離家較遠(yuǎn)，每天在路上奔波許久，十分辛苦。他們中有些人，就萌發(fā)了調(diào)換住房的念頭，原本家住朝陽區(qū)，工作單位在海淀區(qū)的李先生，與家住海淀，在朝陽上班的張先生，就換房的事一拍即合。對于這類情況，稅法明文規(guī)定，給予一路綠燈，免稅處理。另外，稅法規(guī)定，個人因工作調(diào)動，或改善居住條件，而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。這對發(fā)展二手房市場，緩解住房緊張，自然能夠發(fā)揮一定的功效。

　　近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)升溫，一榮俱榮，水漲船高，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，譬如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等，也都持續(xù)走高。2002年1－10月份的數(shù)字顯示，它們中增幅最小的，是城鎮(zhèn)土地使用稅，增幅為10.6％，其它如房產(chǎn)稅，同比增長21％，耕地占用稅和契稅，分別大幅增加了44.75％和44.52％，同樣與房地產(chǎn)息息相關(guān)的土地增值稅，更是飛速發(fā)展，竟然增長了85.4％。這個1994年開征的新稅種，財(cái)政意義也漸漸明顯起來，在可以預(yù)見的未來，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)走高的情況下，土地增值稅也會一如既往，保持良好增長態(tài)勢。但稅收也是一把雙刃劍，倘若稅收大幅增長的背后，是房地產(chǎn)商把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給百姓，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格居高不下，那么，就有違開征土地增值稅的初衷了。