中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，早已引起了海內(nèi)外廣泛的關(guān)注�？墒情L期以來，如何采用更加理性的宏觀調(diào)控手段，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的勢頭，學(xué)術(shù)界一直存在爭論。開征房地產(chǎn)稅無疑是學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點之一。但是，房地產(chǎn)稅與其他現(xiàn)行的稅收種類之間存在著密切的聯(lián)系，開征房地產(chǎn)稅不僅僅是增加一個新的稅種，它還涉及原有稅種的整合問題。所以，房地產(chǎn)稅開征還存在著許多懸而未決的問題。
關(guān)涉中央地方稅權(quán)劃分
在我國，涉及房地產(chǎn)方面的稅收種類大體上有6個：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。有些學(xué)者認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅將意味著減少土地出讓費，或者至少將一次性繳納的土地出讓金，改為按年征收的房地產(chǎn)稅。這顯然是一種誤導(dǎo)公眾的意見。從法律性質(zhì)上來說，土地出讓金是土地所有者出讓土地所取得的“對價”，與國家征稅是兩個截然不同的概念。但是，在沒有征收房地產(chǎn)稅之前，國家在出讓土地獲取的財政收入中，確實隱含了一部分具有稅收性質(zhì)的價款。這種所有者與管理者不分，從而導(dǎo)致稅收與國家其他國庫收入混淆在一起的做法，在其他領(lǐng)域也有所表現(xiàn)。不過，國家征收房地產(chǎn)稅之后，土地出讓金會不會因此而減少，的確是我們需要關(guān)注的一大問題。
按照現(xiàn)行的土地管理法，國有土地出讓采用拍賣或者其他的方式，由政府按照市場需求有序進行。但在現(xiàn)實生活中，土地的出讓幾乎成了有些地方政府財政的主要來源。政府機關(guān)或者政府支持的國有企業(yè)、部分民營企業(yè)通過運作土地，抬高了商品房的價格，部分官員因此而取得了政績。如果中央政府決定開征房地產(chǎn)稅，那么，毫無疑問將會打擊房地產(chǎn)投機商的積極性。然而，在土地分級管理的體制下，個別地方政府會不會通過賤賣土地，繼續(xù)刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場升溫？中央政府的稅收政策會不會導(dǎo)致一些地方政府加大土地炒作的力度，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)強烈的反彈？這是我們需要關(guān)注的首要問題。
從世界各國來看，房地產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅一般要占到地方政府財政收入的71%.而在我國，由于房地產(chǎn)稅比重偏低，中央政府和地方政府不可能從房地產(chǎn)稅中獲得更多的收益。據(jù)測算，目前房地產(chǎn)稅收在整個稅收收入中，中央政府占2.36%，在地方政府財政收入中，房地產(chǎn)稅收占8.12%.如果中央政府決定開征房地產(chǎn)稅，那么勢必在中央與地方之間重新進行稅收權(quán)力的劃分。如果不能夠充分考慮到地方政府的財政需求，那么，開征房地產(chǎn)稅有可能會遇到來自地方政府的阻力。在上世紀(jì)的90年代，中央政府與地方政府之間財產(chǎn)權(quán)利的劃分以“分稅制”為開端，形成了大體穩(wěn)定的財產(chǎn)分配體制。如果開征房地產(chǎn)稅，那么，必然會在一定程度上影響這種業(yè)已形成的較為穩(wěn)定的中央與地方政府之間的財產(chǎn)分配體制。特別是在一些地方依靠房地產(chǎn)增加GDP的大背景下，由財政部或國家稅務(wù)總局作出開征房地產(chǎn)稅的決定，是否能夠在整個社會形成共識，值得決策部門認(rèn)真思考。
消費者心理承受是個問題
開征房地產(chǎn)稅不僅僅是國家財政收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也不僅僅是中央政府與地方政府之間財產(chǎn)權(quán)利的重新劃分，開征房地產(chǎn)稅還涉及開發(fā)商與承包商、開發(fā)商與消費者、開發(fā)商與金融機構(gòu)之間利益的再分配問題。
從法律上來說，消費者購買了商品房之后，應(yīng)當(dāng)履行類似于繳納消費稅之類的法律義務(wù)�？墒窃谖覀儑�，人們對生產(chǎn)性的稅賦比較認(rèn)同，而對消費稅缺乏廣泛的共識。如果在開征房地產(chǎn)稅后，要求消費者必須按年繳納房地產(chǎn)稅，那么，首先會引起部分消費者心理上的不適應(yīng)。在中國人的傳統(tǒng)觀念里，辛苦一輩子，購買了自己的住房，自己完全享有產(chǎn)權(quán)，政府不應(yīng)該再征收房地產(chǎn)稅。如果在購買了房地產(chǎn)之后，仍然要履行繳納房地產(chǎn)稅的義務(wù)，那么，消費者是否愿意配合？
過去的經(jīng)驗證明，如果政府機關(guān)工作人員面臨龐大的消費個體，沒有找出切實可行的談判方法，說服每個個體自覺履行法定的義務(wù)，那么，制定的相關(guān)法律很有可能會落空。房地產(chǎn)稅的征收恰恰要面對分散的個體，而且還要建立完善的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，在公民尚未認(rèn)同房地產(chǎn)稅的情況下，政府執(zhí)法機構(gòu)不得不慎重考慮將要為此付出的巨大的成本開支。
在房地產(chǎn)消費者不認(rèn)同房地產(chǎn)稅的情況下，國家稅務(wù)部門有能力保證房地產(chǎn)稅依法征收嗎？稅改能否遏制開發(fā)商暴利？
房地產(chǎn)開發(fā)商是當(dāng)今中國暴利階層。中央政府出臺的種種措施，針對性是比較明顯的。但是令人遺憾的是，開發(fā)商總是能夠通過各種途徑規(guī)避國家的現(xiàn)行政策，繼續(xù)獲取暴利。當(dāng)國家規(guī)定開發(fā)商必須繳納足夠的土地出讓金才能獲得銀行開發(fā)貸款時，全國的房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都采用了“墊付資金進場”的做法，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)承包商。雖然建設(shè)部等有關(guān)部門三令五申，不允許承包商墊付資金進場，但是在房地產(chǎn)市場不透明的情況下，幾乎所有的房地產(chǎn)承包商都采用了這樣一種違規(guī)競爭手法。最后，最高人民法院不得不通過司法解釋和司法批復(fù)，要求各地司法機關(guān)保護承包商的權(quán)益。開發(fā)商這種公然轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的做法，在中國房地產(chǎn)市場不但沒有得到制止，反而有愈演愈烈之勢。那么，針對房地產(chǎn)開發(fā)市場中出現(xiàn)的問題而設(shè)計的房地產(chǎn)稅，會不會因為房地產(chǎn)開發(fā)商另辟蹊徑，轉(zhuǎn)移風(fēng)險，而最終難以實現(xiàn)目標(biāo)呢？
事實上，在有些地方，開發(fā)商已經(jīng)開始利用稅收改革利空消息炒作。工薪階層中的一些人士由于不了解房地產(chǎn)稅的性質(zhì)，在開發(fā)商的鼓動之下，也參與了房地產(chǎn)炒作。這是不太正常的經(jīng)濟現(xiàn)象。開征房地產(chǎn)稅將會抑制房地產(chǎn)市場過熱的勢頭，但是，如果開發(fā)商仍然能夠從房地產(chǎn)市場獲取暴利，那么就意味著承包商、消費者乃至政府的利益受到了損害。在開發(fā)商的利益沒有受損，但政府、消費者、承包商的利益沒有得到保護的情況下，開征房地產(chǎn)稅的目的就沒有達到，至少開征房地產(chǎn)稅沒有從根本上保護大多數(shù)人的利益。
開征房地產(chǎn)稅能夠從根本上遏制房地產(chǎn)開發(fā)商獲取暴利嗎？
利益協(xié)調(diào)的法律困境
在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)鏈條中，房地產(chǎn)承包商和原材料供應(yīng)商處于下游。當(dāng)前的問題在于，房地產(chǎn)行業(yè)的市場細分不但沒有提高效率，反而導(dǎo)致了利潤的相對集中。原材料供應(yīng)商、房地產(chǎn)施工單位（承包商）在承接了房地產(chǎn)開發(fā)項目之后，為了減少風(fēng)險，在獲取部分管理費用之后，紛紛將承包工程分包或者轉(zhuǎn)包給個體戶或者農(nóng)村建筑隊。雖然合同法和其他的法律規(guī)定中對這類民事行為都有明確的規(guī)定，但是在現(xiàn)實生活中，由于工程承包之后分包或者轉(zhuǎn)包行為非常普遍，房地產(chǎn)開發(fā)的幾乎所有商業(yè)風(fēng)險都落到了施工單位和施工單位的雇員身上。這也就是為什么在中國出現(xiàn)了帶有普遍性的拖欠民工工資現(xiàn)象。
從法律關(guān)系上來說，開發(fā)商與承包商雇用的民工之間沒有法律關(guān)系，但由于整個房地產(chǎn)市場被扭曲，所以，最高人民法院通過司法解釋要求開發(fā)商承擔(dān)部分房地產(chǎn)承包商拖欠民工工資的責(zé)任。這種法律之外的制度安排雖然可以解一時之需，但是從根本上來說，處于下游的承包商和原材料供應(yīng)商的合法權(quán)利仍然難以得到有效的保護。房地產(chǎn)稅是在明確房地產(chǎn)所有權(quán)基礎(chǔ)上逐年征收的不動產(chǎn)稅。在國家的稅收權(quán)與承包商的債權(quán)之間發(fā)生矛盾時，司法機關(guān)將如何處理呢？換句話說，開征房地產(chǎn)稅強化了房地產(chǎn)消費者的所有權(quán)意識，而這樣一來，《合同法》上所規(guī)定承包商的優(yōu)先權(quán)（《合同法》第286條）就有可能落空。司法機關(guān)和立法機關(guān)如何處理公權(quán)與私權(quán)之間的矛盾與沖突呢？
總之，開征房地產(chǎn)稅是必要之舉。但是，決策機關(guān)必須考慮到房地產(chǎn)稅與其他稅種的關(guān)系，必須考慮到中央政府與地方政府之間的稅收分配關(guān)系，必須考慮到消費者的承受能力，必須考慮到開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的問題，同時還必須注意到承包商和原材料供應(yīng)商民事權(quán)利的實現(xiàn)問題。如果上述問題沒有得到很好的解決，那么，房地產(chǎn)稅效果如何，還有待觀望。期望決策部門在加強宣傳的同時，應(yīng)該提升房地產(chǎn)稅的立法層次，在更廣闊的范圍征求社會各界的意見，并且及時出臺其他稅收改革配套措施，保證房地產(chǎn)稅不會走形。
作者為中南財經(jīng)政法大學(xué)教授
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