財(cái)政部：房地產(chǎn)稅按房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征收

　　我國(guó)將征收房地產(chǎn)稅的消息披露后，引起各方面關(guān)注。昨天下午，本報(bào)記者對(duì)財(cái)政部財(cái)政研究所副所長(zhǎng)劉尚希進(jìn)行了采訪，他透露，將來(lái)開征的房地產(chǎn)稅要按房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征稅，征收對(duì)象為“房地產(chǎn)的擁有者”，而包括稅率、稅基在內(nèi)的征收細(xì)節(jié)目前尚在討論中。

　　年中，國(guó)家有關(guān)部委將篩選幾個(gè)試點(diǎn)城市，采集數(shù)據(jù)、分析影響，但并不會(huì)在試點(diǎn)城市真正實(shí)施，因此試點(diǎn)過(guò)程也不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生任何影響。試點(diǎn)之后，將報(bào)全國(guó)人大審議，“估計(jì)年內(nèi)不會(huì)正式出臺(tái)”。

　　政府分享土地增值的收益

　　前不久，由國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部、人民銀行和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等相關(guān)部委組織的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告發(fā)布及研討會(huì)是迄今為止，級(jí)別最高的一次房地產(chǎn)稅專門會(huì)議。劉尚希是參會(huì)者之一。據(jù)他介紹，盡管對(duì)稅率、稅基等具體內(nèi)容爭(zhēng)議不斷，但“開征房地產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”最終成為當(dāng)天與會(huì)者的一致看法。

　　會(huì)上還有一種聲音，即對(duì)政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅另有一層功用。目前各級(jí)政府的土地收益大體可分三類-租、稅、費(fèi)。其中“租”主要表現(xiàn)為各地政府收取的土地出讓金-土地使用方一次性支付出讓租金。這種償付方式正日益暴露出一些問(wèn)題：從政府角度來(lái)看，一次性向用地者收取數(shù)十年的土地出讓金，短期內(nèi)的確可為當(dāng)屆政府帶來(lái)豐厚收入，但土地是有限的，實(shí)際上將為未來(lái)政府的財(cái)政安排埋下隱患。因此，《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告得出結(jié)論，開征房地產(chǎn)稅一方面可以大幅度減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范現(xiàn)象；另一方面也可以使政府分享土地增值帶來(lái)的收益，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源。同時(shí)，有助于遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。

　　征收對(duì)象：房地產(chǎn)的擁有者

　　即將開征的房地產(chǎn)稅，對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生何種影響？在劉尚希看來(lái)，將銀行房貸利率上漲、公積金利率上漲與房地產(chǎn)稅混為一談是沒有依據(jù)的。他解釋說(shuō)， “銀行房貸利率上漲、公積金利率上漲屬于政府采取的宏觀調(diào)控措施，是一個(gè)短期行為；而房地產(chǎn)稅作為政府征收的一個(gè)稅種，人大審議通過(guò)后將保持長(zhǎng)期穩(wěn)定�！�

　　他還指出，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象不是一般意義上的“購(gòu)房者”，也不是買地的開發(fā)商，而是“房地產(chǎn)的擁有者”。這句話有兩層含義：對(duì)開發(fā)商而言，擁有地塊而沒有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交納稅款；對(duì)房屋的擁有者而言，將分批次為擁有的房屋交納稅款。換言之，在房（地）價(jià)相當(dāng)?shù)那闆r下，誰(shuí)擁有的房（土）面積越大，誰(shuí)就將交納更高的稅款。

　　他解釋說(shuō)，房地產(chǎn)稅計(jì)稅有按原值、評(píng)估值、租金、面積等多種方式。對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅稅基問(wèn)題，目前財(cái)政部和國(guó)稅總局傾向于按評(píng)估值征稅，這種評(píng)估值將隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)而逐年變化。他舉例說(shuō)，原價(jià)100萬(wàn)元的房子，5年后，如果市場(chǎng)估值跌到50萬(wàn)元，則將按50萬(wàn)元課稅；如果漲到150萬(wàn)元，則將按150萬(wàn)元課稅。

　　對(duì)抑制房?jī)r(jià)不能過(guò)分樂(lè)觀

　　房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將造成何種影響？劉尚希直言，“房地產(chǎn)稅不能調(diào)控市場(chǎng)，事實(shí)上，沒有一部稅法能抑制市場(chǎng)的投機(jī)行為。”在他看來(lái)，政府開征房地產(chǎn)稅并非為了狙擊投機(jī)者，而是將一些繁雜的稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。但他分析說(shuō)，明確規(guī)范的征稅后，開發(fā)商的成本可能下降，起碼增加了透明度，有利于消費(fèi)者監(jiān)督， “但對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，征稅不是辦法，金融調(diào)控手段更直接有效”。

　　劉尚希還指出，當(dāng)前一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)是，認(rèn)為即將開征的房地產(chǎn)稅是“把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取”，這是混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國(guó)家稅收之間的區(qū)別。開征房地產(chǎn)稅不會(huì)取消土地出讓金，因此“房地產(chǎn)稅的開征并不意味著土地價(jià)格會(huì)應(yīng)聲而落”。

　　過(guò)去買的房有望少交房地產(chǎn)稅

　　盡管房地產(chǎn)稅已箭在弦上，但在現(xiàn)行制度下，購(gòu)房者實(shí)際上相當(dāng)于在購(gòu)房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)。因此，如果在新型房地產(chǎn)稅開征后對(duì)這部分房主不加以區(qū)別對(duì)待將明顯有失公平。劉向希說(shuō)，如果實(shí)施“新房新辦法，老房老辦法”，需要健全和完善的房籍管理體系作為配合。政界諸多人士贊同新舊房屋區(qū)別對(duì)待。此外，究竟擁有多少套房屋才交納房地產(chǎn)稅？劉向希稱，長(zhǎng)期看來(lái)，房地產(chǎn)稅最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。但房地產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人擁有者來(lái)說(shuō)，是一套起征還是數(shù)套起征，目前尚無(wú)定論。