國(guó)務(wù)院智囊操刀試點(diǎn)　遏制投機(jī)房地產(chǎn)稅急速潛行

    房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高溫令房地產(chǎn)稅的討論也成為關(guān)注焦點(diǎn)。不久前，在由國(guó)家稅收總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部、人民銀行和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等相關(guān)部委組織的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告發(fā)布及研討會(huì)上，國(guó)研中心副主任謝伏瞻表示：“明租、正稅、清費(fèi)”是房地產(chǎn)稅改革的基本方向，建立健全房地產(chǎn)稅有利于遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

    來(lái)自與會(huì)人士的消息稱(chēng)，有關(guān)新舊房屋將區(qū)別對(duì)待，“房地產(chǎn)稅”將逐步由經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)過(guò)渡到非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)等政策建議引人注目。國(guó)研中心副局長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng)向記者透露，目前國(guó)研中心的試點(diǎn)城市正在篩選之中，將在今年年中開(kāi)始模擬運(yùn)行，采用“真實(shí)數(shù)據(jù)，空轉(zhuǎn)運(yùn)行”的方式，以便為最終出臺(tái)房地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。

    遏制房地產(chǎn)投機(jī)

    據(jù)了解，目前各級(jí)各地政府的土地收益大體可分三類(lèi)——租、稅、費(fèi)。其中“租”主要表現(xiàn)為各地政府收取的土地出讓金——土地使用方一次性支付出讓租金。但這種償付方式正日益暴露出一些問(wèn)題：從土地所有者角度來(lái)看，一次性向用地者收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來(lái)可為政府帶來(lái)豐厚收入，但實(shí)際可能為未來(lái)政府埋下財(cái)政隱患；從用地者角度來(lái)看，不少用地者難以一次性拿出大量資金購(gòu)買(mǎi)土地，其結(jié)果是要么拖欠土地出讓金，要么政府低價(jià)賤賣(mài)，甚至妨礙土地市場(chǎng)化進(jìn)程。

    業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前一個(gè)普遍的認(rèn)識(shí)誤區(qū)是，認(rèn)為即將開(kāi)征的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅是“把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國(guó)家稅收之間的區(qū)別——土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，屬于地租范疇；而房地產(chǎn)稅則是政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主賦予的一種法律義務(wù)，兩者性質(zhì)不同，不能互相替代，開(kāi)征房地產(chǎn)稅不會(huì)也不應(yīng)該取消土地出讓金。

    據(jù)了解，中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅。由于占有不動(dòng)產(chǎn)的稅賦較輕，個(gè)人投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的預(yù)期收益便會(huì)很高，刺激了各類(lèi)投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀(guān)上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投機(jī)行為。

    因此，謝伏瞻表示，開(kāi)征房地產(chǎn)稅一方面可以大幅度減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；另一方面也可以使政府分享土地增值帶來(lái)的收益，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源。更重要的是有助于遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。

    新舊房屋區(qū)別對(duì)待

    盡管開(kāi)征房地產(chǎn)稅方向已經(jīng)明確，但與其他稅種不同，房地產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)：一是翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，二是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，三是政府的稅收征管能力。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，無(wú)論在理論還是操作層面，征收房地產(chǎn)稅都不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的稅收政策。如何確定房地產(chǎn)稅的稅基、稅率，房地產(chǎn)稅與其他稅種之間的關(guān)系等，都需要先在少數(shù)城市進(jìn)行試點(diǎn)，在不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上加以調(diào)整，才能最終在全國(guó)范圍內(nèi)推行。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副局長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng)告訴記者，由于房地產(chǎn)稅制改革涉及多方面復(fù)雜因素，新型稅制涉及的很多問(wèn)題可能只有到了實(shí)施階段才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，因此，在稅制改革方案出臺(tái)之后不會(huì)馬上付諸實(shí)施，而是選擇若干具有代表性的城市進(jìn)行試點(diǎn)。隆透露，目前國(guó)研中心的試點(diǎn)城市正在篩選之中，將在今年年中開(kāi)始模擬運(yùn)行，采用“真實(shí)數(shù)據(jù)，空轉(zhuǎn)運(yùn)行”的方式，以便為最終出臺(tái)房地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。據(jù)了解，國(guó)家稅務(wù)總局等國(guó)家部委的試點(diǎn)城市也同時(shí)在選擇之中。

    對(duì)于公眾關(guān)注的開(kāi)征房地產(chǎn)稅后房?jī)r(jià)是否會(huì)進(jìn)一步拉高的疑問(wèn)，隆國(guó)強(qiáng)表示，征收房地產(chǎn)稅對(duì)于目前的投機(jī)炒作行為將起到抑制作用，客觀(guān)上會(huì)減少房?jī)r(jià)中的泡沫因素。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)稅開(kāi)征初期，可能不涉及個(gè)人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。

    國(guó)研中心副局長(zhǎng)林家彬解釋?zhuān)�在現(xiàn)行制度下，購(gòu)房者實(shí)際上相當(dāng)于在購(gòu)房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)。因此，如果在新型房地產(chǎn)稅開(kāi)征收后對(duì)這部分房主不加以區(qū)別對(duì)待將會(huì)有失公平。在《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告中，林家彬建議，在健全和完善房籍管理體系的基礎(chǔ)上，實(shí)行“新房新辦法，老房老辦法”，對(duì)于舊房在其土地使用權(quán)限內(nèi)適用差別稅率。

    房地產(chǎn)稅計(jì)稅有按原值、評(píng)估值、租金、面積等多種方式。關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)稅稅基問(wèn)題，財(cái)政部和國(guó)稅總局有關(guān)官員都表示，將來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅要按評(píng)估值征稅。他們認(rèn)為，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅能比較客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，符合稅收的縱向公平原則。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)調(diào)整，也體現(xiàn)了橫向公平的原則。

    稅率也將是下一步試點(diǎn)要著力研究的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)稅明顯的地域性特征，有人建議由中央政府設(shè)立稅率上下限，各地政府在法定稅率區(qū)間內(nèi)根據(jù)各地具體情況自由設(shè)立。但按照我國(guó)現(xiàn)行法律，地方?jīng)]有確定稅率的立法權(quán)，所以，稅率問(wèn)題如何解決仍在探討之中。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希也表示，盡管地方政府對(duì)本地居民的財(cái)產(chǎn)狀況易于掌握，但征管成本較高，特別在目前全國(guó)尚未建立財(cái)產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)評(píng)估體系的情況下更是如此。

    盡管仍有各種問(wèn)題，但房地產(chǎn)稅顯然已經(jīng)箭在弦上。一旦各試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)成熟，房地產(chǎn)稅開(kāi)征便會(huì)水到渠成。

    資料

    房地產(chǎn)稅=不動(dòng)產(chǎn)稅≠物業(yè)稅

    專(zhuān)家呼吁慎用“物業(yè)稅”：首先，國(guó)際上一般都使用不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的概念，而非現(xiàn)在媒體使用較多的物業(yè)稅；其次，物業(yè)稅是香港的概念，但香港的物業(yè)稅與內(nèi)地目前所指房地產(chǎn)稅涵義并不相同。為避免混淆，專(zhuān)家建議以使用不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅概念為佳。