建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（下面簡稱《意見》）在將近兩個月實施過程中，市場對《意見》表現(xiàn)出不同的反響，九部委新政也暴露了一些問題，為我們進一步完善房產(chǎn)調(diào)控新政提供了方向。下面我們關(guān)注一下90平米和70%這兩個簡單數(shù)字后面隱藏的問題。

　　九部委《意見》規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

70%的比例行政化造成了博弈的空間，市場走向存在變數(shù)（圖：中國經(jīng)濟網(wǎng)）

　　90平米和70%比例問題的兩層含義

　　關(guān)于70%的比例問題，業(yè)界爭論的焦點在兩個方面，一方面是70%適用于單個所有的建設(shè)項目還是城市整體的商品房建設(shè)規(guī)劃？第二個方面是70%的比例是否應(yīng)該在全國設(shè)定統(tǒng)一比例，沒個城市是否能按照自己的實際情況進行變動。-

　　關(guān)于上述的爭論問題，建設(shè)部最新出臺的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，70%的比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。也就是說，各地可根據(jù)實際情況進行總量控制，而不是對單個樓盤，而在全國應(yīng)用比例問題，70%還是采取了全國通用的政策。

　　九部委對于90平米和70比例問題是否放開的兩難選擇

　　從理論上說，宏觀政策應(yīng)該是差異化的，因為各個地方的實際情況不一樣，而且政策更加的人性化，在各個地方實行的效果就更有效。而統(tǒng)一的政策則不能照顧到每個地方的實際情況，現(xiàn)實中政策執(zhí)行的后果往往是各個地方冷熱不均。似乎人性化的政策更具有操作性，而在實際當(dāng)中怎么樣呢？

　　根據(jù)公共選擇學(xué)派的觀點，政府是由人組成的，每個政府中的理性經(jīng)濟人都會從自身利益最大化的角度出發(fā)采取經(jīng)濟行為，而且政府各部門之間存在本部門利益最大化，必然造成政府部門之間利益的相互角逐，形成一個個既得利益集團，甚至在政府和政府之間，利益的相互博弈也是不可避免的。所以在政策的制定上存在很大的困難。

　　中央政府選擇全國統(tǒng)一的政策其實是考慮了各方政府的綜合利益，包括本部門利益在內(nèi)，利益問題引發(fā)的博弈雙方是中央政府和整個地方政府，在政府主導(dǎo)經(jīng)濟或者參與經(jīng)濟調(diào)節(jié)的無效率的模式下，在政策的實行中必然要受到地方的擅自改變。而如果選擇差異化的政策，允許各個地方政府根據(jù)自己的實際和中央政府參與政策的制定，那么政策的制定過程必然是一個相當(dāng)漫長的爭論過程，各個政府處于自身利益最大化，群眾參與政策的弊端顯現(xiàn)，展開的博弈是相當(dāng)煩瑣和漫長的，嚴重影響了政策的時效性和有效性。

　　不管是統(tǒng)一化的政策還是差異化的政策，每個政府人員都不能從超越自身利益的高度看問題，這其中不僅造成了政策的無效率，也給尋租行為提供了可能，造成經(jīng)濟的無效率，那么腐敗就是難以避免的。所以政府在宏觀政策的選擇上存在兩難選擇。統(tǒng)一的政策制定程序簡單，時效快，但整體效果造成冷熱不均，地方政府都會傾向于差異化方向?qū)嵭姓�策。而差異化的政策雖然體現(xiàn)了地方政府的利益，但政策制定過程是煩瑣復(fù)雜的，政策時效性差，在效果的分析上，各地沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，其中造租和尋租的行為異常嚴重。

　　70%的比例政策采取全國統(tǒng)一的政策是否合適

　　具體到90平方米住房占新建商品房總面積的比例問題上，建設(shè)部就單個建設(shè)項目還是整體建設(shè)規(guī)劃問題進行了表態(tài)，應(yīng)該說這樣的區(qū)分能夠體現(xiàn)各個建設(shè)項目的差異，符合政府對商品房做整體規(guī)劃，但是就某項建設(shè)項目的比例問題的確定問題上，政府能否做到從社會利益出發(fā)，從發(fā)展規(guī)劃整體上規(guī)劃建設(shè)項目存在很大疑問。政府留有很大的操作空間，那么尋租問題就不可避免了，因為建設(shè)比例問題牽涉到開發(fā)商的切身利益，在開發(fā)商和政府之間存在博弈的空間，那么在博弈過程中，社會利益和私人、部門利益相互較量，結(jié)果是可想而知的，我們也不期待政府有多么高尚。

　　在全國范圍內(nèi)實行70%這個硬性標(biāo)準(zhǔn)是否能夠切實進行到底呢？我們知道，政府行政調(diào)節(jié)方式始終不能擺脫無效率的地位，地方政府在政策執(zhí)行中究竟有沒有切實貫徹了中央政府的標(biāo)準(zhǔn)，筆者認為在信息嚴重不對稱的現(xiàn)實情況下，地方政府存在利益的僥幸心理，加上開發(fā)商的暗中尋租，最終政策效果表現(xiàn)出來不是一刀切的后果，而是體現(xiàn)了地方政府和開發(fā)商利益，甚至中央政府部門利益的差異化的相對均衡的政策結(jié)果，這樣的意義上說，統(tǒng)一的政策最終會成為差異化的政策，根本原因就是博弈和尋租的存在。

　　從政策的有效性來講，差異化是最理想的政策，但在我們現(xiàn)在的情況下，還不存在允許差異化的土壤，政府涉足經(jīng)濟太多，這種無效率的調(diào)節(jié)方式必然要受到還不成熟的市場方式的抵觸和影響，那么政策就失去了本來的意義。相比之下，統(tǒng)一的政策是還有微弱優(yōu)勢的，這也是有相對強勢的中央政府的存在決定的。

　　90平米和70%的比例真正貫徹需要經(jīng)濟手段的配合

　　在目前只存在行政手段調(diào)控的情況下，九部委關(guān)于70%的規(guī)定雖然在政策實用性上講是比較有效的，但我們要知道我們的政策環(huán)境是行政手段整體效果不高的政府主導(dǎo)的調(diào)控環(huán)境，那么這樣的政策規(guī)定效果可想而知了。理想的政策是經(jīng)濟手段作為主導(dǎo)。

　　他山之石，可以攻玉，比如美國等西方國家在調(diào)控開發(fā)商對普通商品房的投資上主要是利用稅收優(yōu)惠政策和政府對廉價土地的供應(yīng)上。那么我們的調(diào)控政策就應(yīng)該尊重市場規(guī)律，規(guī)避行政手段調(diào)控的低效率。比如國家可以提供廉價的土地專門用于普通商品房和廉租房的規(guī)劃，另外在開發(fā)商的資質(zhì)進行招標(biāo)，提供所得稅，營業(yè)稅等系列稅種的優(yōu)惠，在信貸支持上國家可以提供政策性貸款，畢竟普通商品房的建設(shè)是具有一定公共利益的行為，政府承擔(dān)一定的成本和支出是非常必要的。只要開發(fā)商有利可圖，那么這樣的投資項目就是有市場的，資本在利潤的驅(qū)動下會自動向這一領(lǐng)域投資，這樣的調(diào)控方式遠比單一的行政手段要好的多。