美國房市緣何乍暖還寒

　　在經(jīng)歷漫長的寒冬后，美國房地產(chǎn)市場仍然沒有等來暖春。無論是更具時效性的新房交易還是占整個市場九成比例的舊房交易都出現(xiàn)量價齊跌的狀況，令這個已經(jīng)在低谷徘徊近五年的市場更顯愁云慘淡。

　　美國房市為何遲遲難以步入復(fù)蘇軌道？這與多重因素有關(guān)。

　　首先，失業(yè)率長期居高不下，是美國房市復(fù)蘇的障礙。就業(yè)市場形勢不佳，成為抑制消費者支出能力和支出意愿的根本原因。盡管今年2月份全美失業(yè)率降至8.9%，但這一水平仍是正常水平的兩倍?？梢哉f，失業(yè)率一天不降至正常水平，美國居民就一天不能自由地掏錢包花錢。而近期油價和食品價格的上漲，更令美國居民對自己的錢包看得很緊。

　　其次，美國信貸環(huán)境緊張令購房者無法獲得有效支持，也是房市冷淡的重要原因。此前受極度寬松的消費信貸政策刺激，美國房市泡沫急劇膨脹并至終破滅，進而引發(fā)金融危機。危機爆發(fā)后，大銀行迅速收緊信貸，小銀行更無力自保，無法提供充足貸款，信貸環(huán)境日趨緊張。

　　第三，由于房價大幅縮水，美國目前有25%的居民處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，另有25%的人沒有能力購買新的房產(chǎn)，潛在購房群體規(guī)模大幅縮減，而有能力的購房者則傾向于持幣待購。值得注意的是，盡管目前新房與舊房價格都在下降，但二者之間仍有近30%的價差，這給開發(fā)商帶來巨大壓力，迫使其不得不繼續(xù)下調(diào)新房價格以爭取更多消費者，從而陷入持續(xù)降價的怪圈。

　　此外，在房價大幅下跌的推動下，止贖活動日趨升溫。美國房地產(chǎn)追蹤公司今年初的數(shù)據(jù)顯示，1月全美房屋止贖數(shù)增至創(chuàng)紀(jì)錄的220萬套，預(yù)計今年全年止贖申請數(shù)還將在此基礎(chǔ)上增加20%。升溫的止贖活動同時推升了“影子庫存”數(shù)量，進一步削弱了房價上升動力。一旦二者相互作用陷入惡性循環(huán)，美國房市將很難走出衰退。

　　那么，面臨如此多風(fēng)險和障礙的美國房市何時才能走出低谷呢？分析人士認(rèn)為，從內(nèi)部動力來看，美國房地產(chǎn)市場自身修復(fù)能力非常有限。自泡沫破裂至今五年來，其不但沒有出現(xiàn)實質(zhì)性改善，甚至還成為本輪金融危機的導(dǎo)火索。從外部支撐來看，恢復(fù)信貸信心絕非一時之功，而是需要靠長時間內(nèi)經(jīng)濟基本面的持續(xù)改善來推動。

　　通常來講，每年的4-7月都是美國的房屋銷售旺季。去年此時，美國房地產(chǎn)市場曾因政府稅收激勵政策影響而出現(xiàn)短暫的“小陽春”，但今年這一場面重演的可能性已經(jīng)微乎其微。各方人士普遍認(rèn)為，美國房市重回穩(wěn)步復(fù)蘇的軌道仍需長時間的等待。