中級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)》預(yù)習(xí)講義：地租地價理論

　　一、地租地價的概念

　　（一）中級經(jīng)濟師考試地租的概念：地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時索取的超額利潤，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。

　　狹義地租：是指使用土地所獲得的超額報酬或收益。

　　廣義地租：是指包含超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬或收益。

　?。ǘ┑貎r的概念：地價是地租的資本化變現(xiàn)，或者說是資本化的地租。地價是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時獲得的一次性貨幣收入，在我國體現(xiàn)為一定使用年限的土地使用權(quán)的價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時獲得的一次性貨幣收入。

　　二、地租的產(chǎn)生和發(fā)展

　　最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。

　　封建制度時期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民的生產(chǎn)關(guān)系。

　　資本主義時期，地租以貨幣為主要形式，超額利潤、平均利潤由產(chǎn)業(yè)資本家占有。

　　社會主義社會，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在國家、集體和個人根本利益一致前提下，對土地收益的分配關(guān)系；社會主義地租還是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟杠桿。

　　三、級差地租、絕對地租和壟斷地租

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　　級差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置或開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

　　最早研究級差地租理論的是英國古典經(jīng)濟學(xué)家大衛(wèi).李嘉圖和德國的古典經(jīng)濟學(xué)家、區(qū)位論先驅(qū)杜能。李嘉圖定義的地租量可表示為：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤。

　　杜能在《孤立國》一書中認為土地肥力是決定地租支付能力的要素外，區(qū)位也是決定地租的重要因素。

　　馬克思認為資本主義的地租的實質(zhì)是超額利潤，其大小等于處于有利條件的個別生產(chǎn)價格和整個生產(chǎn)部門的社會生產(chǎn)價格的差額。馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。

　　級差地租Ⅰ：是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

　　級差地租Ⅱ：是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　?。ǘ┙^對地租：絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租

　?。ㄈ艛嗟刈猓簤艛嗟刈馐怯僧a(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)成的地租

　　四、地租與地價的關(guān)系：

　　低價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租。