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中級經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)》預(yù)習(xí)講義：估價收益法
一、中級經(jīng)濟(jì)師考試收益法概述
收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測被估價房地產(chǎn)的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法。
收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
房地產(chǎn)的價值高低主要取決于：
?、傥磥韮羰找娴拇笮?/p>
?、讷@得凈收益期限的長短
?、郢@得凈收益的可靠性。
運(yùn)用收益運(yùn)用收益法估價一般分為以下四個步驟：
?、偎鸭Ⅱ炞C可用于預(yù)測被估價房地產(chǎn)未來凈益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，例如被估價房地產(chǎn)及其類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資；
?、陬A(yù)測被估價房地產(chǎn)的未來凈收益；
③求取報酬率；
④選用適宜的收益法公式計算收益價格。
二、收益法的計算公式
?。ㄒ唬┳钜话愕墓?
?。ǘ┦找婺晗逕o限年且其他因素不變的公式
?。ㄈ┦找婺晗抻邢弈昵移渌蛩夭蛔兊墓?
1．直接用于計算價格
2．不同年限價格之間的換算
3．比較不同年限價格的高低
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1．收益年限無限年的公式
2．收益年限有限年的公式
?。ㄎ澹╊A(yù)知未來若干年的凈收簟及若干年后的價格的公式
三、凈收益的求取收益的測算途徑
可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈益。二是基于營業(yè)收入測算凈收益。
凈收益是凈運(yùn)營收益(Net Operating Income, NOI)的簡稱，是從有效毛收人中扣除運(yùn)營費(fèi)以后得到的歸因子房地產(chǎn)的收入。
潛在毛收人(Potential Gross Income，，PGI)
空置的面積沒有收入。
有效毛收入(Effective Gross Income，EGI)
運(yùn)營費(fèi)用( Operating Expense)
四、報酬率的求取
【我要糾錯】 責(zé)任編輯：戈薇
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