中級經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：估計(jì)假設(shè)開發(fā)法

　　一、中級經(jīng)濟(jì)師考試假設(shè)開發(fā)法概述

　　設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測被估價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將被估價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為六個(gè)步驟：

　?、僬{(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；

　?、谶x擇最佳的開發(fā)利用方式；

　　③估算開發(fā)經(jīng)營期；

　　④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

　　⑤預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得酌正常利潤；

　?、捱M(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　二、假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—開發(fā)成本—管理費(fèi)用—銷售費(fèi)用，-投資利息—銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤—取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　按被估價(jià)房地產(chǎn)狀況可具體細(xì)化如下：

　　1．求生地價(jià)值的公式。

　　（1）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　?。?）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式

　　2．求毛地價(jià)值的公式

　　（1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　?。?）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式

　　3．求熟地價(jià)值的公式

　　4．求在建工程價(jià)值的公式

　　5．求舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式

　　三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列三大區(qū)別：

　　（1）對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。

　?。?）傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收人、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值（直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。

　?。?）奄傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

　　四、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

　　（一）開發(fā)經(jīng)營期

　?。ǘ╅_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格

　　（三）扣除項(xiàng)目金額

　　（四）折現(xiàn)率