中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：估計(jì)成本法

　　一、成本法概述

　　中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試成本法是求取被估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測算出的價(jià)值簡稱為積算價(jià)格。

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。

　　運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下四個(gè)步驟：

　?、偎鸭康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料；

　?、跍y算重新購建價(jià)格；

　?、蹨y算建筑物折舊；

　?、芮笕》e算價(jià)格。

　　二、成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格—建筑物折舊

　　新開發(fā)的房地的情況下，成本法的基本公式為：開發(fā)的房地價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　測算新建成的建筑物價(jià)值的基本公式為：

　　新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：舊的房地價(jià)值=房地重新購建價(jià)格—建筑物折舊或者

　　舊的房地價(jià)值=土地重新購建價(jià)格十建筑物重新購建價(jià)格—建筑物折舊

　　在舊的建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新購建價(jià)格—建筑物折舊

　　三、重新購建價(jià)格的求取

　　新購建價(jià)格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的被估價(jià)房產(chǎn)所必要的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出及應(yīng)獲得的正利潤。

　　把握重新購建價(jià)格的含義，還應(yīng)特別注意以下三點(diǎn)：

　?、僦匦沦徑▋r(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)。

　?、谥匦沦徑▋r(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。

　　③建筑物的重新購建價(jià)格應(yīng)是在全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

　　求取房地的重新購建價(jià)格有兩大路徑：

　　一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求??；

　　二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。

　　四、建筑物折舊的求取

　　估價(jià)上的建筑物折舊是指因備種原因所造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差，即：建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格—建筑物市場價(jià)格

　　功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。

　　經(jīng)濟(jì)折舊也稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。

　　求取妻喪筑物折舊的方法主要有年限法、市場提取法、分解法。

　　建筑物的壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。

　　建筑物的年齡可分為實(shí)際年齡和有效年齡。