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中級經濟師考試《房地產專業(yè)知識與實務》預習講義：估價市場法
一、市場法概述
中級經濟師考試市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取二一定數量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產，然后將它們與被估價房地產進行比較，對它們的實際成交價格進行適處理來求取被估價房地產價值的方法。
市場法的本質是以房地產的實際成價格為導向來求取房地產的價值。
市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格”。
運用市場法估價一般分為以下四大步驟：
?、偎鸭灰讓嵗?/p>
?、谶x取可比實例。
?、蹖杀壤某山粌r格進行適當的處理。
?、芮笕”葴蕛r格。
二、搜集交易實例
?、俳灰讓嵗康禺a的狀況；
?、诮灰纂p方；
?、鄢山蝗掌?；
?、艹山粌r格；
?、莞犊罘绞?；
?、藿灰浊闆r，如交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式等。
三、選取可比實例
選取的可比實例應符合以下要求：
?、倏杀葘嵗康禺a應是被估價房地產的類似房地產；
②可比實例的交易類型應與估價目的吻合；
③可比實例的咸度日期應盡量接近估價時點；
④可比實的成交價格應盡量為正常價格。
四、監(jiān)理價格可比基礎
建立價格可比基礎主要包括：
?、俳y(tǒng)一付款方式；
?、诮y(tǒng)一采用單價；
?、劢y(tǒng)一幣種和貨幣單位；
?、芙y(tǒng)一面積內涵；
⑤統(tǒng)一面積單位。
五、交易情況修正
交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有以下方面：
?、倮﹃P系人之間的交易。
?、诩庇诔鍪刍蚣庇谫徺I的交易。
?、劢灰纂p方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。
?、芙灰纂p方或某一方對所交易的房地產有偏好的交易。
?、萏厥饨灰追绞降慕灰?。
?、藿灰锥愘M非正常負擔的交易。
六、交易日期調整
在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的流逝，房地產市場價格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲、下跌三種情況。
七、房地產狀況調整
房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。在這三種調整中，還應進一步細分為若干因素的調整。
房地產狀況調整的總思路是：以估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行直接比較；或者設定一種“標準房地產”，以該標準房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行間接比較。
八、求取比準價格
【我要糾錯】 責任編輯：戈薇
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