2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)估價(jià)的成本法

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　　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的成本法

　　一、成本法概述

　　概念：求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（積算價(jià)格）

　　理論依據(jù)

　　生產(chǎn)費(fèi)用理論-商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定

　　適用對象

　　特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公益房地產(chǎn)等。也適用于市場狹小或不完善，無法運(yùn)用市場法估價(jià)的房地產(chǎn)。

　　步驟

　　⑴ 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料

　?、?估算重新購建價(jià)格

　　⑶ 估算折舊

　?、?求取積算價(jià)格

　　二、成本法的公式（四大類）

　　成本法基本公式

　　積算價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊

　　新建房地產(chǎn)公式

　　新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　新建建筑物價(jià)值=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　新開發(fā)土地公式

　　新開發(fā)土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　舊房地產(chǎn)公式

　　舊房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格﹢建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊

　　舊建筑物的價(jià)值=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊

　　三、重新購建價(jià)格的求取

　　1、重新購建價(jià)格的概念

　　重新購建成本是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤。

　　2、三大要點(diǎn)

　　重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　重新購建價(jià)格是客觀價(jià)格，不是個別企業(yè)或個人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會的一般的公平耗費(fèi)

　　建筑物重新購建價(jià)格應(yīng)是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊。土地重新購建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格

　　3、 兩大求取路徑

　　整體法（房地結(jié)合）

　　將土地和建筑物視為一個整體，模擬開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取

　　獨(dú)立法（房地分離）

　　將土地與房屋視為相對獨(dú)立的部分，分別求取重新購置價(jià)格并相加

　　求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法等估價(jià)方法求取其價(jià)格

　　求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)建筑物所在的土地已經(jīng)取得，其它狀況不變的情況下，在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用及稅金和正常利潤

　　4、 種類

　　重置價(jià)格

　　是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與被估價(jià)建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

　　重建價(jià)格

　　是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被估價(jià)建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。形象地稱為“復(fù)制”，用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)

　　材料用舊，價(jià)格用新，完全復(fù)制

　　5、求取方法

　　單位比較法

　　每平方米成本，每個車位的成本等等，主要有單位面積法。

　　分部分項(xiàng)法

　　以獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程數(shù)量，乘以單位價(jià)格，然后相加

　　工料測量法

　　與編制建筑概算的方法相似，先估算工程量，分人工、材料、機(jī)械臺班，再配上概（預(yù)）算定額單價(jià)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　指數(shù)調(diào)整法：造價(jià)隨時(shí)間變動。

　　6、折舊的概念

　　估價(jià)上的折舊是由于各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)市場價(jià)值與重新購建價(jià)格之間的差額。

　　7、折舊的種類

　　物質(zhì)折舊

　　又稱有形損耗，是指建筑物實(shí)體方面的老化、磨損、損壞所造成的價(jià)值的損失。主要有自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存等