2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 建筑物折舊的求取

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　　功能折舊

　　又稱(chēng)無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑物設(shè)計(jì)上的缺陷，過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，人們消費(fèi)觀(guān)念的改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了更好的建筑物等。

　　經(jīng)濟(jì)折舊

　　又稱(chēng)為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值的損失。

　　不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（供給過(guò)量或需求不足）、區(qū)位因素（環(huán)境惡化，包括噪音、空氣污染、交通擁擠等），也可能是其他因素（政府政策變化、宏觀(guān)調(diào)控措施等）。

　　經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的。

　　「例題1.單選題」「2007年試題」建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失，屬于（?。?/p>

　　A .功能祈舊 B .經(jīng)濟(jì)折舊

　　C .物質(zhì)折舊 D.外部性折舊

　　「答案」C

　　「例題2.單選題」「2005年試題」某幢住宅的重置價(jià)格為3000/平方米，因附近修建了一座工廠(chǎng)使其市場(chǎng)價(jià)值降低到2500元/平方米。該幢住宅的這種價(jià)值損失屬于（?。?/p>

　　A. 物質(zhì)折舊　　　　B. 功能折舊

　　C. 有形損耗　　　　D. 經(jīng)濟(jì)折舊

　　「答案」D

　　8、建筑物壽命的相關(guān)概念

　　壽命

　　自然壽命：竣工至不能使用

　　經(jīng)濟(jì)壽命：竣工至產(chǎn)生的收入小于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用之時(shí)

　　年齡

　　實(shí)際年齡：竣工至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的日歷年齡

　　有效年齡：估價(jià)時(shí)點(diǎn)顯示的年齡

　　剩余壽命

　　剩余自然壽命：=自然壽命-實(shí)際年齡

　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命：=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

　　「例題。單選題」「2006年試題」建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命的關(guān)系為（?。?。

　　A.經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命

　　B.經(jīng)濟(jì)壽命≥自然壽命

　　C.經(jīng)濟(jì)壽命=自然壽命

　　D.經(jīng)濟(jì)壽命>自然壽命

　　「答案」A

　　四、建筑物折舊的求取

　　折舊的計(jì)算方法

　　年限法

　　成新折扣法

　　「年限法」

　　最主要的是直線(xiàn)法，直線(xiàn)法也是最簡(jiǎn)單、最普遍的折舊方法

　　計(jì)算年折舊額

　　D=（C-S）/N=[C（1-R）/N

　　D―年折舊額

　　C―建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；

　　S―預(yù)計(jì)的凈殘值，是預(yù)計(jì)達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，經(jīng)拆除后可收回的殘余價(jià)值減去拆除清理費(fèi)用后的數(shù)額。

　　N―經(jīng)濟(jì)壽命

　　R―殘值率

　　有效年數(shù)為t年的建筑物折舊總額

　　Et=Dt=（C-S）t/N=C（1-R）t/N

　　建筑物的現(xiàn)值

　　V=C-Et=C-（C-S）t/N=C[1-（1-R）t/N]

　　「成新折扣法」

　　q為成新率

　　成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡）/經(jīng)濟(jì)壽命

　　成新率=[1-（1-R）×t/N]×100%

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×成新率

　　「例題1.單選題」「2006年試題」經(jīng)實(shí)地勘察，某建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)估計(jì)為20年，無(wú)殘值。該類(lèi)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物的成新率為（　）。

　　A.40%　　　　B.50%

　　C.60%　　　　D.67%

　　「答案」C

　　「解析」Q=（50-20）/50=60%