2012年經濟師考試中級房地產專業(yè)復習參考資料 求取比準價格

　　2012年經濟師考試報名在即，廣大考生也開始了經濟師考試復習準備，為了幫助您更好的通過2012年中級經濟師考試，全面了解2012年經濟師考試的相關重點，我們中華會計網(wǎng)特地為您匯編了中級經濟師考試輔導資料，希望對您有所幫助??！

　　六、交易日期調整

　　1、含義：將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格

　　變化趨勢

　　平穩(wěn)-可不進行交易日期修正

　　上漲

　　下跌

　　方法

　　價格指數(shù)

　　房地產價格變動率

　　「例題。單選題」「2007年試題」在市場法估價中，因成交日期與估價時點不同而對成交價格進行的處理，屬于（?。?/p>

　　A.建立價格可比基礎

　　B.交易情況修正

　　C.交易日期調整

　　D.房地產狀況調整

　　「答案」C

　　2、價格指數(shù)

　　定基價格指數(shù)（尾首相比）

　　環(huán)比價格指數(shù)（連乘）

　　估價時點時的價格=可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點時的價格指數(shù)

　　3、房地產價格變動率

　　逐期變動率

　　在估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)

　　平均變動率

　　在估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）

　　「例題。單選題」「2006年試題」某宗房地產2006年3月的價格為3000元/平方米。已知該宗房地產所在地區(qū)的同類房地產2006年4月至7月的價格指數(shù)分別為103.0，105.0，108.0，105.0（均以上個月為100），則將該價格調整到2006年7月的價格為（　）元/平方米。

　　A.3058.3　　B.3150.0

　　C.3240.0　　D.3679.3

　　「答案」D

　　「解析」環(huán)比指數(shù)價格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26

　　七、房地產狀況調整

　　1、含義

　　將可比實例房地產狀況下的價格，調整為估價房地產狀況下的價格

　　調整內容（三內容）

　　區(qū)位狀況調整

　　權益狀況調整

　　土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等

　　實物狀況調整

　　2、思路

　　直接對比法（兩者直接比較）

　　將可比實例房地產的狀況與估價對象房地產的狀況直接進行比較

　　間接對比法（引入一個第三者-標準房地產）

　　設定一種標準房地產，將可比實例房地產與估價對象房地產的狀況分別與標準房地產相比，再進行間接比較

　　如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況好的，則應對可比實例的成交價格進行減價調整；反之，如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差的，則應對可比實例的成交價格進行加價調整。

　　具體思路：（1）確定對被估價房地產這類房地產的價格有影響的各種房地產自身因素。（2）判定被估價房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產與被估價房地產在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。（3）將可比實例房地產與被估計房地產之間的差異程度轉換為價格差異程度。即找出房地產狀況差異程度所造成的價格差異程度。（4）根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調整。

　　3、方法

　　百分率法

　　可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數(shù)=可比實例在被估價房地產狀況下的價格

　　差額法

　　可比實例在其房地產狀況下的價格±房地產狀況調整額=可比實例在被估價房地產狀況下的價格

　　八、求取比準價格

　?。ㄒ唬┍葴蕛r格的求取

　　市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況三大方面的修正和調整，經過交易狀況修正之后，就把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格變成正常市場價格；經過交易日期調整之后，就把可比實例在其成交日期時的價格變成了在估計時點時的價格；經過房地產狀況調整之后，就把可比實例在其自身房地產狀況下的價格變成了在被估價房地產狀況下的價格。這樣，經過這三大方面的修正和調整之后，就把可比實例的成交價格變成了被估價房地產在估價時點時的價值。

　　比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調整系數(shù)×房地產狀況調整系數(shù)

　?。?）交易情況修正系數(shù)：1/（1±S%）

　?。?）交易日期調整系數(shù)的修正：

　　價格指數(shù)有定基價指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。

　?、俨捎枚ɑ鶅r格指數(shù)進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格×估價時點時的價格指數(shù)÷成交日期時的價格指數(shù)=可比實例估價時點的價格

　?、诓捎铆h(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點時價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格

　?、鄄捎弥鹌谶f增或遞減的價格變動率進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=可比實例在估價時點的價格

　　④采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價×（1±價格變動率×期數(shù)）=可比實例在估價時點的價格

　?。?）房地產狀況調整系數(shù)

　?。ǘ┍葴蕛r格的綜合方法

　　平均數(shù)

　　中位數(shù)

　　眾數(shù)