2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法

　　2012年經(jīng)濟(jì)師考試報(bào)名在即，廣大考生也開(kāi)始了經(jīng)濟(jì)師考試復(fù)習(xí)準(zhǔn)備，為了幫助您更好的通過(guò)2012年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試，全面了解2012年經(jīng)濟(jì)師考試的相關(guān)重點(diǎn)，我們中華會(huì)計(jì)網(wǎng)特地為您匯編了中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您有所幫助??！

　　第十章 房地產(chǎn)估價(jià)方法

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法

　　一、市場(chǎng)法概述

　　概念：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。（比準(zhǔn)價(jià)格）

　　理論依據(jù)

　　價(jià)格形成的替代原理，即同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格

　　適用對(duì)象

　　適用于評(píng)估住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項(xiàng)目；不適合特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項(xiàng)目，以及在建工程之類(lèi)可比性差的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　「例題。單選題」「2007年試題」市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量的（?。┎⑺鼈兣c被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　A.買(mǎi)賣(mài)實(shí)例　　 　B.成交實(shí)例

　　C.交易實(shí)例 　　　D.可比實(shí)例

　　「答案」D

　　二、搜集交易實(shí)例

　　必須內(nèi)容完整、真實(shí)

　　數(shù)量上盡可能地多

　　內(nèi)容：

　　交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況

　　交易雙方

　　成交日期

　　成交價(jià)格

　　付款方式

　　交易情況

　　三、選取可比實(shí)例

　　可比實(shí)例選取的四方面要求：

　?、趴杀葘?shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類(lèi)似項(xiàng)目

　?、平灰最?lèi)型與估價(jià)目的相同

　　⑶成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡量接近。

　?、瘸山粌r(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

　　數(shù)量上3～10個(gè)為宜。

　　四、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　五、交易情況修正

　　1、 交易情況修正的內(nèi)涵

　　如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種修正稱(chēng)為交易情況修正。

　　2、 特殊交易情況（6種情況）

　　利害關(guān)系人之間的交易

　　急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)

　　雙方或一方缺乏對(duì)市場(chǎng)行情的了解

　　雙方或一方對(duì)交易房地產(chǎn)有偏好

　　交易方式特殊

　　交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)

　　3、 交易情況修正的方法

　　百分率法

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

　　差額法

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=正常價(jià)格

　　4、稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)

　　正常價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)

　　應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

　　正常價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)

　　應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率

　　解此類(lèi)題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的

　　「例題1.單選題」「2007年試題」某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)共計(jì)為成交價(jià)格的10% ，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格（?。?/p>

　　A.高于3000元/平方米

　　B.低于3000元/平方米

　　C.為2700元/平方米

　　D.為3300元/平方米

　　「答案」A

　　「解析」

　　交易稅費(fèi)由買(mǎi)方繳納，意味著3000元/平方米是賣(mài)方的實(shí)得，正常價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)，所以本題中平常價(jià)格一定比3000元高

　　「例題2.單選題」「2006年試題」在房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和2%.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（?。┰?平方米。

　　A.2830.19 　B.2941.18

　　C.3061.22 　D.3191.49

　　「答案」D

　　「解析」首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買(mǎi)方實(shí)際支付的還是賣(mài)方實(shí)際得到的。3000元中，買(mǎi)方還要支付稅費(fèi)，所以他實(shí)得支出的比這個(gè)多，因此3000元是賣(mài)方實(shí)際得到的。

　　正常價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)

　　設(shè)正常價(jià)格為X，則列方程為：X=3000+6%X　　X=3191.49

　　「例題3.單選題」「2005年試題」某套二手住房買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方付給賣(mài)方1500元/平方米，該價(jià)格含應(yīng)由買(mǎi)方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價(jià)格為（?。┰?平方米。

　　A.1455.00 　B.1456.31

　　C.1545.00　 D.1546.39

　　「答案」B

　　「解析」由于賣(mài)方還得代買(mǎi)方納稅，所以1500為買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格

　　正常價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)

　　設(shè)正常價(jià)格為X，則列方程為：X=1500-3%X X=1456.31