經(jīng)濟(jì)師考試復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

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　　第六章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析概述

　　一、不確定性和不確定性分析的概念

　　□不確定性包含的因素

　　□如國家的經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)

　　□建設(shè)的各種費(fèi)用

　　□建設(shè)工期

　　□利率、匯率、通貨膨脹等

　　□不確定性分析的種類

　　□盈虧分析

　　□敏感性分析

　　□概率分析

　　二、不確定性分析的意義

　　1、有利于投資決策的科學(xué)化。2、有利于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。

　　三 、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素

　　1，土地取得成本。2，建安工程費(fèi)。3，租售價(jià)格。4，開發(fā)周期。5，融資成本。6，空置率。7，經(jīng)營成本。8，投資收益率。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的概念及基本原理

　　利潤=銷售收入-總成本-稅金

　　□盈虧平衡分析又稱損益平衡分析或量-本-利分析，是對項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模、成本和銷售收入進(jìn)行綜合分析的一種方法。

　　□盈虧平衡分析的目的：是確定投資活動的盈虧平衡點(diǎn)，使投資者能掌握企業(yè)或項(xiàng)目的盈虧界線，了解企業(yè)或項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小，并有針對性地制定對策

　　□線性盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈線性關(guān)系（一次函數(shù)）的盈虧平衡分析

　　□曲線形盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈非線性關(guān)系的盈虧平衡分析

　　二、固定成本與變動成本的分解

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　　1.固定成本是指在一定范圍內(nèi)，不隨產(chǎn)量變化而變化的成本。

　　2.變動成本是指在一定范圍內(nèi)，隨產(chǎn)量變化而呈現(xiàn)線性變化的成本

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　　1.費(fèi)用分解法

　　2.高低點(diǎn)法-求出單位變動成本

　　■首先利用公式求出v

　　■可變成本=單位變動成本×產(chǎn)量

　　■總固定成本=最高或最低時(shí)的總成本-對應(yīng)的可變成本

　　3.回歸分析法

　　三、線性盈虧平衡分析

　?。ㄒ唬┚€性盈虧平衡分析的假設(shè)條件

　　1.產(chǎn)量=銷售量 2.產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)。

　　3.產(chǎn)量變化，售價(jià)不變，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。4.總固定陳本保持不變。5.同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品。6.采用數(shù)據(jù)均為正常年份數(shù)據(jù)。

　?。ǘ┯澠胶恻c(diǎn)的計(jì)算

　　1.圖解法

　　□橫軸為產(chǎn)量或銷售量，縱軸為收入或支出

　　□畫出固定成本線（一條平行于橫軸的線）和可變成本線（一條通過0點(diǎn)的斜線）

　　□將固定成本線與可變成本線合并為總成本線

　　□畫出銷售收入線

　　□銷售收入線與總成本線的交點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)，在橫軸上對應(yīng)的產(chǎn)量即為保本產(chǎn)量

　　□盈虧平衡點(diǎn)越低，盈利的機(jī)會越大，虧損風(fēng)險(xiǎn)越小

　　2.數(shù)學(xué)計(jì)算法

　　□盈虧平衡點(diǎn)為利潤為0時(shí)的產(chǎn)量或銷售量

　　F（x）=C（x）+E（x）

　　Px=CF+vx+E（x）

　　盈虧平衡點(diǎn)即為E（x）=0時(shí)，求x或P.

　　□用產(chǎn)量或銷售量表示盈虧平衡點(diǎn)

　　□用銷售額表示盈虧平衡點(diǎn)

　　□用生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)

　　□經(jīng)營安全率（f）

　　（三）盈虧平衡的評價(jià)原則

　　盈虧平衡點(diǎn)越低越好。