經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析

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　　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析

　　一、敏感性分析的含義和作用

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　　敏感性：指經(jīng)濟效果指標(biāo)對其影響因素的敏感程度

　　敏感性分析：是通過測定一個或多個不確定因素的變化導(dǎo)致的決策評估指標(biāo)的變化幅度，了解各種因素的變化對實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時，對投資方案的承受能力作出判斷

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　　準(zhǔn)確性、科學(xué)性、提高；風(fēng)險、不確定性降低

　　二、敏感性分析的方法

　　單因素和多因素分析

　　三、單因素敏感型分析方法

　　1.確定影響因素

　　主要有投資額、建設(shè)周期、租售期、建筑面積、租金和售價、利率等

　　2.確定分析指標(biāo)

　　有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。

　　3.計算各不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟效果指標(biāo)的變動，建立起一一對應(yīng)關(guān)系，用圖或表表示出來。

　　4.確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。

　?。ㄒ唬┴攧?wù)評價指標(biāo)的確定

　?。ǘ┎淮_定因素的選擇

　　一是所選擇的不確定因素預(yù)計在其可能的變化范圍內(nèi)對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響較大；

　　二是所選擇的不確定性經(jīng)濟評價中的預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大。

　?。ㄈ┎淮_定因素波動對分析指標(biāo)帶來的增減變化

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　　1.敏感度系數(shù)

　　SAF=△A/A*F/△F

　　2.臨界點

　　內(nèi)插法計算

　　（五）進一步分析

　　四、多因素敏感性分析方法

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

　　一、房地產(chǎn)投資項目分析概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險的含義

　　風(fēng)險

　　是發(fā)生不幸事件的概率，是一個事件產(chǎn)生人們不希望的后果的可能性

　　風(fēng)險分析（兩方面）

　　不幸事件發(fā)生的可能性

　　產(chǎn)生的后果大小

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險特征

　　客觀性

　　風(fēng)險客觀存在，不以人的意志為轉(zhuǎn)移

　　不確定性

　　難以預(yù)知

　　潛在性

　　是風(fēng)險存在的基本形式

　　損益雙重性

　　風(fēng)險也意味著機會

　　可測性

　　風(fēng)險不確定但是可以進行主觀的判斷

　　相關(guān)性

　　風(fēng)險與投資行為及決策相關(guān)

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的涵義和內(nèi)容

　　范圍包括風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險應(yīng)對4個環(huán)節(jié)。