2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)產(chǎn)品

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　?。ㄈ﹦?dòng)態(tài)投資回收期

　　□ 實(shí)質(zhì)

　　■ 是考慮了資金時(shí)間價(jià)值的回收期

　　■ 與靜態(tài)投資回收期的區(qū)別在于要折現(xiàn)

　　□ 判定標(biāo)準(zhǔn)

　　■ 小于基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期可以接受

　　□ 計(jì)算方法

　　■ 定性-用不等式確定范圍

　　■ 定量-用公式計(jì)算出數(shù)字 P=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值得絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值

　　「重點(diǎn)難點(diǎn)」靜態(tài)投資回收期與動(dòng)態(tài)投資回收期的關(guān)系

　　□ 不折現(xiàn)，發(fā)生在每一時(shí)點(diǎn)上的錢(qián)的價(jià)值量是一樣的

　　□ 折現(xiàn)，則越向后錢(qián)越不值錢(qián)，要用越不值錢(qián)的錢(qián)來(lái)回收發(fā)生在初始的投資，需要的時(shí)間越長(zhǎng)

　　□ 所以同一項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期

　　□ 折現(xiàn)率越大，則兩者之間的差距越大

　　「例題。單選題」「2008年試題」

　　考慮資金時(shí)間價(jià)值所計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期與不考慮資金時(shí)間價(jià)值所計(jì)算出的靜態(tài)投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期（?。?。

　　A.總比動(dòng)態(tài)投資回收期長(zhǎng)

　　D.有時(shí)比動(dòng)態(tài)投資回收期長(zhǎng)

　　C.總比動(dòng)態(tài)投資回收期短

　　D.與動(dòng)態(tài)投資回收期相等

　　「答案」C

　　「解析」靜態(tài)投資回收期與動(dòng)態(tài)投資回收期的關(guān)系

　　「補(bǔ)充理解」五指標(biāo)的分類(lèi)

　　□ 盈利能力指標(biāo)

　　■ 投資利潤(rùn)率

　　■ 內(nèi)部收益率

　　□ 盈利絕對(duì)額指標(biāo)

　　■ 利潤(rùn)（在投資分析上一般不用）

　　■ 凈現(xiàn)值

　　□ 時(shí)間指標(biāo)

　　■ 靜態(tài)投資回收期

　　■ 動(dòng)態(tài)投資加收期

　　三、靜態(tài)盈利性指標(biāo)及計(jì)算

　?。ㄒ唬┏杀纠麧?rùn)率

　　RPC=（GDV項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值-TDC開(kāi)發(fā)建設(shè)成本）/TDC

　　（二）投資利潤(rùn)率

　　□ 項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

　　□ 考查項(xiàng)目的盈利能力

　　□ 投資利潤(rùn)率越高越好。大于利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目可以接受

　　□ 優(yōu)點(diǎn)

　　■ 經(jīng)濟(jì)意義易于理解，與會(huì)計(jì)相通

　　■ 使用簡(jiǎn)單、方便

　　■ 考慮了壽命期內(nèi)所有年份的收益情況

　　□ 缺點(diǎn)

　　■ 沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值

　　■ 會(huì)計(jì)上的概念，不能真正反映投資報(bào)酬率的高低

　?。ㄈ┵Y本金利潤(rùn)率

　　資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或平均利潤(rùn)總額/資本金

　　（四）資本金凈利潤(rùn)率

　　資本金凈利潤(rùn)率=稅后總額或平均稅后利潤(rùn)總額/資本金

　?。ㄎ澹?靜態(tài)投資回收期

　　□ 指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間，用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度

　　□ 小于基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目可以接受

　　□ 優(yōu)點(diǎn)

　　■ 簡(jiǎn)單、方便

　　□ 計(jì)算簡(jiǎn)單

　　□ 只需確定項(xiàng)目前幾年的現(xiàn)金流，不必確定整個(gè)壽命期所有年份的現(xiàn)金流

　　□ 不用確定折現(xiàn)率

　　■ 經(jīng)濟(jì)意義易于理解

　　■ 在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素

　　□ 缺點(diǎn)

　　■ 沒(méi)有考慮資金時(shí)間價(jià)值

　　■ 不考慮投資回收期以外各年的現(xiàn)金流，不利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估

　　■ 投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度

　　四、清償性指標(biāo)及計(jì)算

　?。ㄒ唬┙杩顑斶€期

　　P 137 公式 5-40

　?。ǘ├涓堵?/p>

　　R=稅息前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息

　　（三）償債備付率

　　R `=可用還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額

　?。ㄋ模┴?cái)務(wù)比率

　　1.資產(chǎn)負(fù)債率=期末負(fù)債總額/期末資產(chǎn)總額

　　2.流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債

　　3.速動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨/流動(dòng)負(fù)債總額