經(jīng)濟(jì)師考試復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

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　　第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　盈利能力指標(biāo)：靜態(tài)、動(dòng)態(tài)

　　清償能力指標(biāo)

　　二、動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)及計(jì)算

　?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　□ 概念：凈現(xiàn)值是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和（NPV）

　　□ 實(shí)質(zhì)：

　　■ （F～P）（A～P）

　　□ 項(xiàng)目判定標(biāo)準(zhǔn)

　　■ NPV≥0，說(shuō)明方案正好達(dá)到預(yù)定的投資收益水平，或者尚有盈余，項(xiàng)目可以接受

　　■ NPV<0，說(shuō)明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受

　　■ 多方案比較時(shí)，選擇NPV較大的項(xiàng)目

　　凈現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　□ 優(yōu)點(diǎn)

　　■ 考慮了資金的時(shí)間價(jià)值

　　■ 可以反應(yīng)出項(xiàng)目盈虧的絕對(duì)數(shù)額大小

　　□ 缺點(diǎn)

　　■ 凈現(xiàn)值的計(jì)算依賴(lài)于折現(xiàn)率，折現(xiàn)率的大小主要取決于籌資成本，因此可能獲利高卻由于籌資成本高而使凈現(xiàn)值小

　　■ 凈現(xiàn)值的大小與項(xiàng)目的規(guī)模有關(guān)，不能反應(yīng)投資效率的高低

　?。ǘ┴?cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　□ 概念：使投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的折現(xiàn)率（NPV=0時(shí)的折現(xiàn)率）

　　□ 實(shí)質(zhì)：

　　■ 反應(yīng)項(xiàng)目的盈利能力

　　□ 判斷標(biāo)準(zhǔn)

　　■ 如果該收益能力大于等于基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，表明項(xiàng)目可接受，如小于基準(zhǔn)收益率，則方案不可接受

　　內(nèi)部收益率的計(jì)算方法

　　□ 內(nèi)部收益率函數(shù)是減函數(shù)

　　■ r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0，則IRR一定比r1大

　　■ r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0，則IRR一定比r2小

　　□ 計(jì)算方法

　　■ 試算法

　　■ 插值法

　　□ r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0

　　□ r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0

　　■ 查表法

　　「例題1.單選題」「典型例題」

　　某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)r1=12%時(shí)，凈現(xiàn)值為860萬(wàn)元，當(dāng)r2=18%時(shí)，凈現(xiàn)值為-600，基準(zhǔn)收益率為10%，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率應(yīng)（?。?/p>

　　A.在12%和10%之間

　　B.小于12%

　　C.在12%和18%之間

　　D.大于18%

　　「答案」C

　　「解析」r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0，則IRR一定比r1大，r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0，則IRR一定比r2小

　　「例題2.單選題」「典型例題」

　　某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)r1=20%時(shí)，凈現(xiàn)值為78.70萬(wàn)元，當(dāng)r2=30%時(shí)，凈現(xiàn)值為-60.54萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（?。?/p>

　　A.25.65% 　　B.24.42%

　　C.22.46%　 　D.18.65%

　　「答案」A

　　內(nèi)部收益率的優(yōu)缺點(diǎn)

　　□ 優(yōu)點(diǎn)

　　■ 考慮了資金的時(shí)間價(jià)值

　　■ 不需要首先確定所要求的報(bào)酬率

　　■ 反映投資效率高低（盈利能力）

　　□ 缺點(diǎn)

　　■ 不能反映獲利數(shù)額

　　■ 計(jì)算極為復(fù)雜

　　■ 有可能出現(xiàn)多解或無(wú)解的情況，會(huì)失效

　　「難點(diǎn)」凈現(xiàn)值NPV與內(nèi)部收益率IRR的比較

　　□ 區(qū)別

　　■ 經(jīng)濟(jì)意義不同

　　□ NPV表示投資增加或減少的現(xiàn)值，IRR表示項(xiàng)目?jī)?nèi)在的利潤(rùn)率

　　■ 方法不同

　　□ NPV首先要求確定折現(xiàn)率，IRR不需要

　　■ 結(jié)論不同

　　□ 互斥方案有時(shí)結(jié)論不同

　　□ 原因

　　■ 項(xiàng)目投資規(guī)模不同

　　■ 對(duì)投資利潤(rùn)率的假定不同

　　「例題。單選題」「2009年試題」

　　采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資評(píng)估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是（　）。

　　A.考慮了基準(zhǔn)收益率

　　B.能顯示投資回收期的長(zhǎng)短

　　C.能在一定程度上反映投資效率高低

　　D.計(jì)算過(guò)程簡(jiǎn)單

　　「答案」C