經(jīng)濟師考試復習參考資料 房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量及財務(wù)報表

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　　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量

　　一、出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量

　　（一）出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入

　　主要表現(xiàn)在銷售收入上

　?。ǘ┏鍪坌头康禺a(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出

　　1.土地成本。2.開發(fā)成本。3.開發(fā)費用。4.銷售稅費

　　二、經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量

　　（一）經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入

　　租金收益、自營收入、房地產(chǎn)增值等

　?。ǘ┙?jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出

　　1.固定資產(chǎn)投資。 2.經(jīng)營成本。

　　三、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量

　　流入：與經(jīng)營型類似 流出：購買房地產(chǎn)的投資及在運營期內(nèi)的經(jīng)營成本。

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表

　　一、現(xiàn)金流量表

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流量表的類型

　　項目投資現(xiàn)金流量表 ；項目資本現(xiàn)金流量表；投資各方現(xiàn)金流量表

　　（二）現(xiàn)金流量表的編制

　　二、資金來源與運用表

　　三、損益表

　　四、資產(chǎn)負債表

　　五、房地產(chǎn)投資項目的輔助報表

　　補充：估算現(xiàn)金流的原則

　　□ 以增量現(xiàn)金流為基礎(chǔ)

　　■ 將投資項目實施與不實施進行比較

　　□ 沉沒成本不應(yīng)該考慮

　　■ 沉沒成本是指過去已經(jīng)發(fā)生的成本，無論項目上不上均已支付的費用

　　□ 機會成本應(yīng)視為現(xiàn)金流出

　　■ 如對舊房屋的改造中有了其它的用途，應(yīng)將清理變現(xiàn)額視為現(xiàn)金流出

　　□ 考慮間接影響

　　■ 如新建旅館會使原有旅館每年利潤下降，應(yīng)列入新建旅館項目的現(xiàn)金流出量之中

　　使用現(xiàn)金流評估投資項目的原因（與利潤指標相比）

　　□ 現(xiàn)金流量與利潤的差別實質(zhì)

　　■ 現(xiàn)金流量為收付實現(xiàn)制

　　■ 利潤為權(quán)益發(fā)生制

　　□ 現(xiàn)金流與利潤區(qū)別的主要項目

　　■ 固定資產(chǎn)購建費用

　　■ 折舊

　　■ 經(jīng)營期欠款和尚未支付款項

　　■ 固定資產(chǎn)配套的流動資金投入

　　■ 現(xiàn)金流確認客觀，而利潤依賴于會計程序的選擇

　　□ 采用現(xiàn)金流量的優(yōu)點

　　■ 考慮資金的時間價值，評估更具客觀性

　　■ 現(xiàn)金流量可以反應(yīng)過程，而利潤只反應(yīng)結(jié)果

　　現(xiàn)金流的分類

　　□ 初始投資現(xiàn)金流量（三項）

　　■ 固定資產(chǎn)購建費用

　　■ 相應(yīng)流動資金投入

　　■ 更新固定資產(chǎn)凈殘值收入

　　□ 經(jīng)營現(xiàn)金流量

　　■ 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流×（1-T）+D.T=凈利+折舊

　　□ D――折舊

　　□ T――所得稅率

　　□ 終結(jié)現(xiàn)金流量

　　■ 凈殘值收入

　　■ 流動資金收回

　　現(xiàn)金流量表

　　□ 現(xiàn)金流量表

　　■ 只計算現(xiàn)金收支，不計算非現(xiàn)金收支（折舊、攤銷等）

　　□ 現(xiàn)金流量表的作用

　　■ 了解企業(yè)現(xiàn)金的來龍去脈

　　■ 反映企業(yè)的理財政策

　　■ 幫助投資者預測企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?/p>

　　■ 作為計算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等指標的依據(jù)

　　□ 現(xiàn)金凈增加額的組成

　　■ 經(jīng)營活動

　　■ 投資活動

　　■ 籌資活動

　　□ 凈現(xiàn)金流量

　　■ 現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出

　　□ 分類

　　■ 全部投資現(xiàn)金流量表

　　■ 自有資金現(xiàn)金流量表