2013注稅《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》：房產(chǎn)稅納稅申報(bào)

　　一、一般規(guī)定

　　房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營(yíng)管理人為納稅人。房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納。

　　注意：

　　1.從2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織、外籍人員是房產(chǎn)稅的納稅人。

　　2.房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。

　　二、房產(chǎn)稅的計(jì)算、申報(bào)與審核

　?。ㄒ唬┳杂梅慨a(chǎn)審核要點(diǎn)（掌握）

　　從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值×稅率（1.2%）

　　1.房產(chǎn)計(jì)稅余值：依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。

　　其中：

　?。?）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　?。?）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”賬戶中記載的房屋造價(jià)（或購(gòu)價(jià)），房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

　　凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　?。?）對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　審核時(shí)，注意房產(chǎn)的原值是否真實(shí)，有無(wú)少報(bào)、瞞報(bào)的現(xiàn)象，有無(wú)分解記賬的情況；納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，是否按規(guī)定增加其房屋原值，有無(wú)將其改建、擴(kuò)建支出列入大修理范圍處理的情況。

　　（二）出租房產(chǎn)審核要點(diǎn)（掌握）

　　從租計(jì)征：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率（12%）

　　1.審核“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶和房屋租賃合同及租賃費(fèi)用結(jié)算憑證，核實(shí)房產(chǎn)租金收入，有無(wú)出租房屋不申報(bào)納稅的問題。

　　2.審核有無(wú)簽訂經(jīng)營(yíng)合同隱瞞租金收入，或以物抵租少報(bào)租金收入，或?qū)⒎孔馐杖胗?jì)入營(yíng)業(yè)收入未繳房產(chǎn)稅的問題。

　　3.審核有無(wú)出租使用房屋，或租用免稅單位和個(gè)人私有房產(chǎn)的問題。

　　4.對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，應(yīng)區(qū)別對(duì)待——（1）共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅；（2）不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按租金收入從租計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　（三）應(yīng)納稅額審核要點(diǎn)

　　1.審核征免稅界限的劃分

　　免稅房產(chǎn)：

　?。?）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

　　（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

　?。?）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

　?。?）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)；

　　（5）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)；

　?、倨髽I(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；

　?、诮?jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；

　　③自2004年8月1日起，對(duì)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅；

　?、芊苍诨üさ貫榛ǚ?wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房等臨時(shí)房屋，不論是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。但是在基建工程結(jié)束后，施工單位將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　?、菀蚍课荽笮迣?dǎo)致連續(xù)停用在半年以上的，在大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)附表或備注欄中作相應(yīng)說明。

　?、藜{稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。

　　2.審核房產(chǎn)稅計(jì)算納稅的期限

　　將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　其他情況，從次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　審查時(shí)，注意對(duì)于新建、改造、翻建的房屋，已辦理驗(yàn)收手續(xù)或未辦理驗(yàn)收手續(xù)已經(jīng)使用的，是否按規(guī)定期限申報(bào)納稅，有無(wú)拖延納稅期限而少計(jì)稅額的問題。

　　3.審核房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表，核實(shí)計(jì)稅依據(jù)和適用稅率的計(jì)算是否正確。

　　三、房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)核算

　　企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)在“管理費(fèi)用”中列支。如果企業(yè)分期繳納的稅額較大，可以通過“待攤費(fèi)用”科目，分?jǐn)偟焦芾碣M(fèi)用中。