2013注稅《稅務代理實務》：房產(chǎn)稅納稅申報

　　一、一般規(guī)定

　　房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營管理人為納稅人。房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納。

　　注意：

　　1.從2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織、外籍人員是房產(chǎn)稅的納稅人。

　　2.房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。

　　二、房產(chǎn)稅的計算、申報與審核

　　（一）自用房產(chǎn)審核要點（掌握）

　　從價計征：應納稅額=房產(chǎn)計稅余值×稅率（1.2%）

　　1.房產(chǎn)計稅余值：依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。

　　其中：

　?。?）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　?。?）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”賬戶中記載的房屋造價（或購價），房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　　凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　?。?）對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　審核時，注意房產(chǎn)的原值是否真實，有無少報、瞞報的現(xiàn)象，有無分解記賬的情況；納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，是否按規(guī)定增加其房屋原值，有無將其改建、擴建支出列入大修理范圍處理的情況。

　?。ǘ┏鲎夥慨a(chǎn)審核要點（掌握）

　　從租計征：應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率（12%）

　　1.審核“其他業(yè)務收入”等賬戶和房屋租賃合同及租賃費用結(jié)算憑證，核實房產(chǎn)租金收入，有無出租房屋不申報納稅的問題。

　　2.審核有無簽訂經(jīng)營合同隱瞞租金收入，或以物抵租少報租金收入，或?qū)⒎孔馐杖胗嬋霠I業(yè)收入未繳房產(chǎn)稅的問題。

　　3.審核有無出租使用房屋，或租用免稅單位和個人私有房產(chǎn)的問題。

　　4.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應區(qū)別對待——（1）共擔風險的，按房產(chǎn)的計稅余值從價計征房產(chǎn)稅；（2）不承擔風險的，按租金收入從租計征房產(chǎn)稅。

　　（三）應納稅額審核要點

　　1.審核征免稅界限的劃分

　　免稅房產(chǎn)：

　?。?）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；

　?。?）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；

　?。?）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

　?。?）個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)；

　　（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)；

　　①企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；

　?、诮?jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；

　?、圩?004年8月1日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅；

　?、芊苍诨üさ貫榛ǚ盏母鞣N工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房等臨時房屋，不論是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。但是在基建工程結(jié)束后，施工單位將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　?、菀蚍课荽笮迣е逻B續(xù)停用在半年以上的，在大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除，并在申報附表或備注欄中作相應說明。

　?、藜{稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。

　　2.審核房產(chǎn)稅計算納稅的期限

　　將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，計征房產(chǎn)稅。

　　其他情況，從次月起計征房產(chǎn)稅。

　　審查時，注意對于新建、改造、翻建的房屋，已辦理驗收手續(xù)或未辦理驗收手續(xù)已經(jīng)使用的，是否按規(guī)定期限申報納稅，有無拖延納稅期限而少計稅額的問題。

　　3.審核房產(chǎn)稅納稅申報表，核實計稅依據(jù)和適用稅率的計算是否正確。

　　三、房產(chǎn)稅的會計核算

　　企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅應在“管理費用”中列支。如果企業(yè)分期繳納的稅額較大，可以通過“待攤費用”科目，分攤到管理費用中。