財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)《投資性房地產(chǎn)》選材及典型案例解析

　　（1）常見(jiàn)客觀題選材

　?、?投資性房地產(chǎn)的界定；
　?、?投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理原則；
　?、?投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理原則及關(guān)鍵核算指標(biāo)的計(jì)算；
　?、?公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)的會(huì)計(jì)處理原則，以及自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)的會(huì)計(jì)處理原則；
　?、?投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)的損益額的計(jì)算。

　?。?）典型案例解析

　　典型案例1－1【單項(xiàng)選擇題】乙公司于20×7年8月自行建造的辦公大樓達(dá)到了預(yù)定可使用狀態(tài)并投入使用，建設(shè)期間耗費(fèi)工程物資1 638萬(wàn)元，并領(lǐng)用了本企業(yè)生產(chǎn)的庫(kù)存商品一批，成本160萬(wàn)元，計(jì)稅價(jià)格200萬(wàn)元，增值稅稅率為17%，另支付在建工程人員薪酬362萬(wàn)元。該辦公樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為94萬(wàn)元，采用直線(xiàn)法計(jì)提折舊。20×9年1月1日乙公司將該辦公大樓租賃給丙公司，租賃期為10年，年租金為240萬(wàn)元，租金于每年年末結(jié)清，乙公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。與該辦公大樓同類(lèi)的房地產(chǎn)在20×9年年初的公允價(jià)值為2 200萬(wàn)元，20×9年年末的公允價(jià)值分別為2 400萬(wàn)元。2×10年1月，乙公司以2 500萬(wàn)元的價(jià)格將該項(xiàng)辦公大樓轉(zhuǎn)讓給丙公司，假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。則辦公大樓由自用轉(zhuǎn)為出租時(shí)形成的增值應(yīng)列入（　）。
　　A.貸記“資本公積”145萬(wàn)元
　　B.貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”126萬(wàn)元
　　C.貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”146萬(wàn)元
　　D.貸記“資本公積”146萬(wàn)元
　　『正確答案』D
　　『答案解析』
　?、?辦公大樓的入賬成本＝1 638＋160＋200×17%＋362＝2 194（萬(wàn)元）；
　?、?20×7年辦公樓提取的折舊額度＝（2 194－94）÷20×4/12＝35（萬(wàn)元）；
　?、?20×8年辦公樓提取的折舊＝（2 194－94）÷20＝105（萬(wàn)元）；
　　④ 20×9年因出租轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的暫時(shí)增值額＝2 200－（2 194－35－105）＝146（萬(wàn)元）。

　　典型案例1－2【單項(xiàng)選擇題】資料同前，乙公司2×10年因此辦公樓產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)為（　）萬(wàn)元。
　　A.300
　　B.200
　　C.446
　　D.346 　　

　　『正確答案』C
　　『答案解析』
　　① 20×9年末因公允價(jià)值調(diào)整產(chǎn)生的暫時(shí)增值額＝2 400－2 200＝200（萬(wàn)元）；
　?、?2×10年出售辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)收入＝2 500（萬(wàn)元）；
　?、?2×10年出售辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)成本＝2 400（萬(wàn)元）；
　?、?2×10年出售辦公樓時(shí)由暫時(shí)增值額轉(zhuǎn)為的其他業(yè)務(wù)成本＝146＋200＝346（萬(wàn)元）；
　?、?2×10年出售辦公樓產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)＝2 500－2 400＋346＝446（萬(wàn)元）。
　　
　　典型案例2【單項(xiàng)選擇題】甲于20×7年7月1日開(kāi)始對(duì)一生產(chǎn)用廠(chǎng)房進(jìn)行改擴(kuò)建，改擴(kuò)建前該廠(chǎng)房的原價(jià)為2 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊200萬(wàn)元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬(wàn)元。在改擴(kuò)建過(guò)程中領(lǐng)用工程物資400萬(wàn)元，領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料200萬(wàn)元，原材料的進(jìn)項(xiàng)稅額為34萬(wàn)元。發(fā)生改擴(kuò)建人員薪酬50萬(wàn)元，用銀行存款支付其他費(fèi)用66萬(wàn)元。該廠(chǎng)房于20×7年12月20日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。該企業(yè)對(duì)改擴(kuò)建后的廠(chǎng)房采用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)尚可使用年限為8年，預(yù)計(jì)凈殘值為50萬(wàn)元。20×9年12月10日，由于所生產(chǎn)的產(chǎn)品停產(chǎn)，甲決定將上述廠(chǎng)房以經(jīng)營(yíng)租賃方式對(duì)外出租，租賃期為2年，每年末收取租金，每年租金為400萬(wàn)元，起租日為20×9年12月31日，到期日為2×11年12月31日，對(duì)租出的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，租出后，該廠(chǎng)房仍按原折舊方法，折舊年限和預(yù)計(jì)凈殘值計(jì)提折舊。稅法規(guī)定，租金收入應(yīng)按5%標(biāo)準(zhǔn)收取營(yíng)業(yè)稅。則2×10年因出租此廠(chǎng)房產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)為（?。┤f(wàn)元。
　　A.25.34875
　　B.35.46875
　　C.20.21875
　　D.35.28775
　　『正確答案』B
　　『答案解析』
　?、?20×7年末該廠(chǎng)房的原價(jià)＝2 000－200－100＋400＋200＋34＋50＋66＝2 450（萬(wàn)元）；
　?、?20×8年廠(chǎng)房的折舊＝2 450×25%＝612.5（萬(wàn)元）；
　?、?20×9年廠(chǎng)房的折舊＝（2 450－612.5）×25%＝459.375（萬(wàn)元）；
　?、?2×10年廠(chǎng)房的折舊＝（2 450－612.5－459.375）×25%=344.53125（萬(wàn)元）；
　?、?2×10年的租金收入為400萬(wàn)元；
　?、?2×10年因租金收入交納的營(yíng)業(yè)稅為20萬(wàn)元（=400×5%）
　?、?2×10年因出租廠(chǎng)房產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)＝400－344.53125－20＝35.46875（萬(wàn)元）。
　　
　　典型案例3【多項(xiàng)選擇題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的論斷中錯(cuò)誤的是（?。?。
　　A.自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)時(shí)如果產(chǎn)生了增值則列入“資本公積”，待房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)再列入“投資收益”
　　B.由公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為自用房產(chǎn)時(shí)，不論增、貶值均列入當(dāng)期的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，其中增值部分在房產(chǎn)處置時(shí)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，貶值部分轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”
　　C.以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在計(jì)提減值準(zhǔn)備后不得在其價(jià)值恢復(fù)時(shí)轉(zhuǎn)回
　　D.同一企業(yè)可以同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
　　E.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，采用追溯調(diào)整法進(jìn)行處理
　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』
　　備選答案A：自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值在房產(chǎn)處置時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”而非“投資收益”；
　　備選答案B：無(wú)論增值還是貶值均轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”；
　　備選答案D：同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
　　
　　典型案例4【單項(xiàng)選擇題】M公司是一家大型物流企業(yè)，適用所得稅稅率為25%，采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅，每年按凈利潤(rùn)的10%提取法定盈余公積。20×2年～2×12年發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：
　　① M公司于20×2年12月31日購(gòu)置一棟辦公樓，買(mǎi)價(jià)為1 000萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)34萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命為50年，假定土地使用權(quán)與地上建筑物無(wú)法合理分割。該房產(chǎn)預(yù)計(jì)殘值收入40萬(wàn)元，預(yù)計(jì)清理費(fèi)用6萬(wàn)元。M公司采用直線(xiàn)法對(duì)此房產(chǎn)提取折舊。稅務(wù)認(rèn)可此折舊口徑。
　?、?20×6年1月1日M公司將該辦公樓對(duì)外出租，租期10年，每年初收取租金30萬(wàn)元，當(dāng)天即為出租日。因同地段的房地產(chǎn)交易不活躍，無(wú)法合理獲取房產(chǎn)的公允價(jià)格，M公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
　?、?20×8年末因國(guó)家宏觀調(diào)控，此辦公樓發(fā)生事實(shí)貶值，預(yù)計(jì)可收回價(jià)值為550萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用期限未變，但預(yù)計(jì)凈殘值調(diào)整為22萬(wàn)元。
　?、?2×10年初因M公司所在城市在此辦公樓附近建開(kāi)發(fā)區(qū)，帶來(lái)周邊房產(chǎn)交易活躍，M公司據(jù)此將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式改為公允計(jì)量模式，根據(jù)2×10年初周邊房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格推定此辦公樓的公允價(jià)值為1 000萬(wàn)元。
　?、?2×10年末此辦公樓公允價(jià)值為1 020萬(wàn)元；
　?、?2×11年末此辦公樓的公允價(jià)值為1 015萬(wàn)元；
　?、?2×12年初M公司將該辦公樓在房地產(chǎn)交易所出售，成交價(jià)為1 300萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅按5%計(jì)算，假設(shè)不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。
　　根據(jù)上述資料，完成以下問(wèn)題解答：
　?。?）M公司20×8年末提取辦公樓的減值準(zhǔn)備額為（?。┤f(wàn)元。
　　A.350
　　B.340
　　C.364
　　D.325
　　【答案】C 　　

　　【解析】M公司20×8年末提取辦公樓的減值準(zhǔn)備時(shí)
　　借：資產(chǎn)減值損失　　　　364（＝1 034－20×6－550）
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　　364
　?。?）M公司20×9年提取的折舊額為（?。┤f(wàn)元。
　　A.15
　　B.20
　　C.22
　　D.12
　　【答案】D 　　

　　【解析】M公司20×9年提取折舊額＝（550－22）÷44＝12（萬(wàn)元）
　?。?）M公司2×10年初成本模式轉(zhuǎn)為公允模式時(shí)應(yīng)貸記“利潤(rùn)分配――未分配利潤(rùn)”（?。┤f(wàn)元。（假定稅法認(rèn)可M公司的原折舊口徑）
　　A.311.85
　　B.364
　　C.315.8
　　D.346.5
　　【答案】A 　　

　　

　　

　　 　

　　【解析】M公司2×10年初成本模式轉(zhuǎn)為公允模式時(shí)
　　借：投資性房地產(chǎn)――成本　　　　1 000
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　132（＝20×6＋12）
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　　　364
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　 1 034
　　　　　　遞延所得稅資產(chǎn)　　　　　　　　　　　89（＝356×25%）
　　　　　　遞延所得稅負(fù)債　　　　　　　　　　26.5｛＝［1000－（1034－20×7）］×25%｝
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　 34.65
　　　　　　利潤(rùn)分配――未分配利潤(rùn)　　　　　311.85
　?。?）2×12年M公司處置此房產(chǎn)時(shí)形成的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)為（?。┤f(wàn)元。
　　A.215
　　B.220
　　C.235
　　D.312
　　『正確答案』C
　　『答案解析』
　　2×12年M公司處置此房產(chǎn)時(shí)的分錄如下：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　1 300
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　1 300
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　1 015
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本　　　　　　1 000
　　　　　　　　　　　　――公允價(jià)值變動(dòng)　　　 15
　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加　　　　　　　 65（＝1 300×5%）
　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅　　　　　　 65
　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　 　　15
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　 15
　　由此認(rèn)定其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)＝1 300－1 015－65＋15＝235（萬(wàn)元）。
　　
　　典型案例5【多項(xiàng)選擇題】甲公司從事土地開(kāi)發(fā)與建設(shè)業(yè)務(wù)，與土地使用權(quán)及地上建筑物相關(guān)的交易或事項(xiàng)如下：
　?。?）20×5年1月10日，甲公司取得股東作為出資投入的一宗土地使用權(quán)及地上建筑物，取得時(shí)，土地使用權(quán)的公允價(jià)值為5 600萬(wàn)元，地上建筑物的公允價(jià)值為3 000萬(wàn)元，上述土地使用及地上建筑物供管理部門(mén)辦公使用，預(yù)計(jì)使用50年。
　?。?）20×7年1月20日，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，實(shí)際成本為900萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用50年。20×7年2月2日，甲公司在上述地塊上開(kāi)始建造商業(yè)設(shè)施，建成后作為自營(yíng)住宿、餐館的場(chǎng)地。20×8年9月20日，商業(yè)設(shè)施達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，共發(fā)生建造成本6 000萬(wàn)元。該商業(yè)設(shè)施預(yù)計(jì)使用20年。
　　因建造的商業(yè)設(shè)施部分具有公益性質(zhì)。甲公司于20×8年5月10日收到國(guó)家撥付的補(bǔ)助資金30萬(wàn)元。
　?。?）20×7年7月1日，甲公司以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，實(shí)際成本為1 400萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用70年。20×8年5月15日，甲公司在該地塊上開(kāi)始建設(shè)一住宅小區(qū)，建成后對(duì)外出售。至20×8年12月31日，住宅小區(qū)尚未完工，共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本12 000萬(wàn)元（不包括土地使用權(quán)成本）。
　?。?）20×8年2月5日，以轉(zhuǎn)讓方式取得一宗土地使用權(quán)，實(shí)際成本1 200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用50年，取得當(dāng)月，甲公司在該地塊上開(kāi)工建造辦公樓。至20×8年12月31日，辦公樓尚未達(dá)到可使用狀態(tài)，實(shí)際發(fā)生工程成本3 000萬(wàn)元。
　　20×8年12月31日，甲公司董事會(huì)決定辦公樓建成后對(duì)外出租，該日，上述土地使用權(quán)的公允價(jià)值為1 300萬(wàn)元，在建辦公樓的公允價(jià)值為3 200萬(wàn)元。
　　甲公司對(duì)作為無(wú)形資產(chǎn)的土地使用權(quán)采用直線(xiàn)法攤銷(xiāo)，對(duì)作為固定資產(chǎn)的地上建筑物采用年限平均法計(jì)提折舊，土地使用權(quán)及地上建筑物的預(yù)計(jì)凈殘值均為零，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
　　要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列問(wèn)題：
　?。?）下列各項(xiàng)關(guān)于甲公司土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處表述中，正確的有（?。?。
　　A.股東作為出資投入的土地使用權(quán)取得時(shí)按照公允價(jià)值確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)
　　B.商業(yè)設(shè)施所在地塊的土地使用權(quán)取得時(shí)按照實(shí)際成本確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)
　　C.住宅小區(qū)所在地塊的土地使用權(quán)取得時(shí)按照實(shí)際成本確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)
　　D.在建辦公樓所在地塊的土地使用權(quán)取得時(shí)按照實(shí)際成本確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)
　　E.在建辦公樓所在地塊的土地使用權(quán)在董事會(huì)決定對(duì)外出租時(shí)按照賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)
　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』
　　選項(xiàng)C，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；選項(xiàng)E，因辦公樓尚未達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，故不能在決定出租時(shí)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
　　
　?。?）下列各項(xiàng)關(guān)于甲公司地上建筑物會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（　）。
　　A.股東作為出資投入的地上建筑物確認(rèn)為固定資產(chǎn)
　　B.股東作為出資投入的地上建筑物20×8年計(jì)提折舊60萬(wàn)元
　　C.住宅小區(qū)20×8年12月31日作為存貨列示，并按照12 000萬(wàn)元計(jì)量
　　D.商業(yè)設(shè)施20×8年12月31日作為固定資產(chǎn)列示，并按照5 925萬(wàn)元計(jì)量
　　E.在建辦公樓20×8年12月31日作為投資性房地產(chǎn)列示，并按照3 000萬(wàn)元計(jì)量
　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』
　　選項(xiàng)C，存貨的計(jì)量金額還應(yīng)包括土地使用權(quán)的價(jià)值；選項(xiàng)E，因辦公樓尚未達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，尚未轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，故期末不存在投資性房地產(chǎn)的列示問(wèn)題。
　　
　?。?）下列各項(xiàng)關(guān)于甲公司上述交易或事項(xiàng)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（　）。
　　A.政府補(bǔ)助收到時(shí)確認(rèn)為遞延收益
　　B.收到的政府補(bǔ)助于20×8年9月20日開(kāi)始攤銷(xiāo)并計(jì)入損益
　　C.在建辦公樓所在地塊的土地使用權(quán)20×8年12月31日按照1 200萬(wàn)元計(jì)量
　　D.住宅小區(qū)所在地塊的土地使用權(quán)地建設(shè)期間的攤銷(xiāo)金額不計(jì)入住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)成本
　　E.商業(yè)設(shè)施所在地塊的土地使用權(quán)在建設(shè)期間攤銷(xiāo)金額計(jì)入商業(yè)設(shè)施的建造成本
　　『正確答案』AB
　　『答案解析』
　　選項(xiàng)C，在20×8年末董事會(huì)做出決議之前，應(yīng)該作為無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)，因此20×8年末土地使用權(quán)不應(yīng)按照1 200萬(wàn)元計(jì)量；選項(xiàng)D，土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；選項(xiàng)E，商業(yè)設(shè)施所在地塊土地使用權(quán)的攤銷(xiāo)額不計(jì)入商業(yè)設(shè)施的建造成本。