2012注稅考試稅法二預(yù)習(xí)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理

　　一、收入的稅務(wù)處理

　　（一）收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（見教材）

　?。ㄈ┮曂N售的確認(rèn)：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄋ模讉€(gè)利潤率

　　1.視同銷售：開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%。

　　2.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率：

　?。?）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

　?。?）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

　?。?）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

　?。?）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

　　二、成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

　　需關(guān)注：（二）、（四）、（六）、（七）、（九）——（十四）

　?。ㄊ?企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

　　【例題·單選題】某房地產(chǎn)企業(yè)委托一境外公司在境外銷售其位于我國境內(nèi)商品房一棟，成本費(fèi)用為150萬元（不含傭金），代銷合同規(guī)定銷售價(jià)為200萬元，境外公司實(shí)際以240萬元售出。房地產(chǎn)企業(yè)向境外公司支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等為40萬元（能提供有效憑證）。該房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為（?。?。

　　A.10萬元　　　　　B.30萬元

　　C.50萬元　　　　　D.66萬元

『正確答案』D

『答案解析』應(yīng)納稅所得額＝240－150－240×10%＝66（萬元）。 　

　　三、計(jì)稅成本的核算

　　（一）計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

　　1.可否銷售原則。

　　2.分類歸集原則。

　　3.功能區(qū)分原則。

　　4.定價(jià)差異原則。

　　5.成本差異原則。

　　6.權(quán)益區(qū)分原則。

　?。ǘ╅_發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。

　?。ㄈ┢髽I(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

　　1.土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

　　土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

　　2.單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

　　3.借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

　　4.其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

　　【例題·單選題】（2010年）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理的說法，正確的是（?。?。

　　A.已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期以實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)

　　B.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，付款方提前付款的，按合同約定付款日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)

　　C.企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除

　　D.企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，可以在稅前扣除合理費(fèi)用

『正確答案』A

『答案解析』選項(xiàng)B不正確，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；選項(xiàng)C不正確，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除；選項(xiàng)D不正確，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用?！?/font>