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備考信息
一、收入的稅務(wù)處理
?。ㄒ唬┦杖氲膶崿F(xiàn)規(guī)則,具體按以下規(guī)定確認:
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日,確認收入的實現(xiàn)。
2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品(見教材)
?。ㄈ┮曂N售的確認:企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。
?。ㄋ模讉€利潤率
1.視同銷售:開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%。
2.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率:
?。?)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于15%。
?。?)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于10%。
?。?)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的,不得低于5%。
?。?)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。
二、成本費用扣除的稅務(wù)處理
需關(guān)注:(二)、(四)、(六)、(七)、(九)——(十四)
?。ㄊ?企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。
【例題·單選題】某房地產(chǎn)企業(yè)委托一境外公司在境外銷售其位于我國境內(nèi)商品房一棟,成本費用為150萬元(不含傭金),代銷合同規(guī)定銷售價為200萬元,境外公司實際以240萬元售出。房地產(chǎn)企業(yè)向境外公司支付的傭金、手續(xù)費等為40萬元(能提供有效憑證)。該房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為(?。?。
A.10萬元 B.30萬元
C.50萬元 D.66萬元
『正確答案』D
『答案解析』應(yīng)納稅所得額=240-150-240×10%=66(萬元)。
三、計稅成本的核算
?。ㄒ唬┯嫸惓杀緦ο蟮拇_定原則如下:
1.可否銷售原則。
2.分類歸集原則。
3.功能區(qū)分原則。
4.定價差異原則。
5.成本差異原則。
6.權(quán)益區(qū)分原則。
?。ǘ╅_發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。
?。ㄈ┢髽I(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配:
1.土地成本,一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。
土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。
3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的,按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。
4.其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
【例題·單選題】(2010年)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理的說法,正確的是(?。?。
A.已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,按當(dāng)期以實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認
B.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,付款方提前付款的,按合同約定付款日期確認收入實現(xiàn)
C.企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用不超過委托銷售收入15%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除
D.企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,可以在稅前扣除合理費用
『正確答案』A
『答案解析』選項B不正確,采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn);選項C不正確,企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除;選項D不正確,企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費用。
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