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注會(huì)《會(huì)計(jì)》備考指導(dǎo):第7章 投資性房地產(chǎn)

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2010/06/21 17:22:55 字體:

  第7章 投資性房地產(chǎn)主要以客觀題形式出現(xiàn),難點(diǎn)有:

  1.投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計(jì)量;

  2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量;

  3.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換;

  4.投資性房地產(chǎn)的處置。

第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 
一、投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 
  (一)投資性房地產(chǎn)——是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計(jì)量,即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?!?/td>
  (二)投資性房地產(chǎn)的范圍包括:
已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物?!?/td>
1.已出租的土地使用權(quán)
——是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。
對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入(沒有所有權(quán))土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的,不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?!?/td>
2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
——是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
(1) 企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷,部分土地使用權(quán)停止自用,企業(yè)管理當(dāng)局(董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu))作出書面決議明確繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán),待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。
(2) 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),也就不屬于投資性房地產(chǎn)。 
3.已出租的建筑物
——是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物,包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物。
(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。
(2)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物,只有企業(yè)管理當(dāng)局(董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu))作出正式書面決議,明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,即使尚未簽訂租賃協(xié)議,也可視為投資性房地產(chǎn)。
(3)企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如,企業(yè)將其辦公樓出租,同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù),企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?!?/td>
二、不屬于投資性房地產(chǎn): 
  下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn):
  1.自用房地產(chǎn)
  自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn);企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營(yíng)者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時(shí),還提供餐飲、娛樂等其他服務(wù),其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。
  2.作為存貨的房地產(chǎn)
  作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。
  從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán),屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地,也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。 
【口決】
部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的:
能單獨(dú)計(jì)量和出售的,應(yīng)分別確認(rèn)為:固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)。
不能單獨(dú)計(jì)量和出售的,用于賺取租金或資本增值的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?!?/td>
  【歸納】
屬于投資性房地產(chǎn)的有:
1.已經(jīng)出租的建筑物,是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租建筑物?! ?br />2.對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物,只有企業(yè)管理當(dāng)局(董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu))作出正式書面決議,明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,即使尚未簽訂租賃協(xié)議,也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”,是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物,以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。
3.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù),應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
4.已出租的房屋租賃期屆滿,收回后繼續(xù)用于出租但暫時(shí)空置,屬于投資性房地產(chǎn)。
5.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的,租出方可以將出租的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?! ?br />關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的,租出方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。母公司以經(jīng)營(yíng)租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn),該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn),但在編制合并報(bào)表時(shí),作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)?! ?br />


不屬于投資性房地產(chǎn)的有:
1. 某項(xiàng)房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?! ?br />2. 自用房地產(chǎn),是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn),如企業(yè)的廠房和辦公樓應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算?! ?br />3. 作為存貨的房地產(chǎn),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨?!  ?br />4. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店,其經(jīng)營(yíng)目的是通過(guò)向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入,該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì),不屬于投資性房地產(chǎn);將其擁有的旅館飯店部分或全部出租,且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?!   ?br />5. 出租柜臺(tái)不屬于投資性房地產(chǎn)。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物,即以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物,不是出租柜臺(tái)?! ?br />6. 炒樓花是違法的行為,是一種投機(jī)行為,不屬于投資性房地產(chǎn)?! ?br />7. 閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定,閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的,也可以認(rèn)定為閑置土地:
(1) 國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期,自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1 年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的;
(2) 已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的。  
8. 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,如果收取租金,仍然不屬于投資性房地產(chǎn)?! ?br />企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,即使按照收取租金,也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù),具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。  
  
  投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn):
① 對(duì)已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物,其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開始日。
租賃開始日:雙方簽訂租賃協(xié)議日期。
租賃期開始日:正式開始計(jì)帳,租賃行動(dòng)開始產(chǎn)生的日期。
② 但企業(yè)管理當(dāng)局對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物,作出正式書面決議,明確表明將該空置建筑物用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,即使未簽訂租賃協(xié)議,可視為投資性房地產(chǎn),其作為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)為企業(yè)管理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期。
③ 對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用,準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。
  
成本模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算 
  1.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值兩種模式,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量,滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式?! ?br />2.在成本模式下,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4 號(hào)—固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,計(jì)提折舊或攤銷;存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)—資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。 
一、成本模式下投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量 
  (一)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
1. 外購(gòu)的房地產(chǎn),只有在購(gòu)入的同時(shí)開始出租,才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。
2. 如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購(gòu)入后3個(gè)月再出租,則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn),直至租賃期開始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
3. 【新】:企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn),部分用于出租或資本增值,部分自用,用于出租或資本增值的部分能夠單獨(dú)予以確認(rèn),應(yīng)按照不同部分的各個(gè)公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例,將成本在不同部分之間進(jìn)行分配。
4. 企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn),自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的,應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。
5. 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本=購(gòu)買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出 
借:投資性房地產(chǎn)
貸:銀行存款 
  (二)自行建造的投資性房地產(chǎn)
1. 企業(yè)自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租(同時(shí))的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。
2. 如果租賃協(xié)議約定竣工后半后才開始起租,或者該公司在竣工后半后才開始招租,則該項(xiàng)房地產(chǎn)慶當(dāng)先作為固定資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品加以確認(rèn),直至租賃期開始日,才能從固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
3. 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本=建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出,包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
4. 土地使用權(quán)用于自行建設(shè)廠房等地上建筑物時(shí),土地使用權(quán)帳面價(jià)值不與地上建筑合并計(jì)算其成本。 
借:投資性房地產(chǎn)
 貸:在建工程 【一般企業(yè)】
  開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】 
  (三)將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
1.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。
2.企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面:(1)企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議。
(2)房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)?!?/td>
【總結(jié)】成本模式下,投資性房地產(chǎn)與非投之間轉(zhuǎn)換:【口決】原值轉(zhuǎn)原值,折舊轉(zhuǎn)折舊,攤銷轉(zhuǎn)攤銷,準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。無(wú)差額對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。
  非投→投 投→非投 
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 存貨→投
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下,轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
若企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物,且董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議,明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期?!  ?/td>
投→存貨
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的,從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下,轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。 
 借:投資性房地產(chǎn)【賬面價(jià)值】
   存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】
   貸:開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】 
  借:開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價(jià)值】
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
    貸:投資性房地產(chǎn) 【賬面金額】 
一般
企業(yè) 
自用→投
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租,通常應(yīng)于租賃期開始日,將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物,如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議,明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,應(yīng)視為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期?!?/td>
投→固定資產(chǎn)
企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理,投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期?!?/td>
借:投資性房地產(chǎn)
   累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)
    固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)
    貸:固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))
      投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷)
      投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 
  借:固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)
    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
    貸:投資性房地產(chǎn)
      累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)
      固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無(wú)形資產(chǎn)……) 
  
二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 
  1.按期(月)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,
  借:其他業(yè)務(wù)成本
    貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
      投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷  
2.取得的租金收入:
  借:銀行存款
    貸:其他業(yè)務(wù)收入
  借:營(yíng)業(yè)稅金及附加
    貸:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 
3. 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù),不得轉(zhuǎn)回:
  借:資產(chǎn)減值損失
    貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 
三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 
  (一)資本化的后續(xù)支出
1.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。
2.例如,企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能,往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用,或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢,改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)將其資本化。
3.【新】企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的,再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。 
1.改擴(kuò)建:
借:投資性房地產(chǎn)——在建
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
貸:投資性房地產(chǎn)
2.發(fā)生成本:
借:投資性房地產(chǎn)——在建
貸:銀行存款
3.完工:
借:投資性房地產(chǎn)
貸:投資性房地產(chǎn)——在建  
  (二)費(fèi)用化的后續(xù)支出
  不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。 
借:其他業(yè)務(wù)成本 
 貸:銀行存款等 
四、處置投資性房地產(chǎn) 
  企業(yè)可以通過(guò)對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn),非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)業(yè)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。
  借:銀行存款
   貸:其他業(yè)務(wù)收入
  借:其他業(yè)務(wù)成本
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷)
    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
   貸:投資性房地產(chǎn) 
      
公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算 
  1.企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。
2.企業(yè)選擇公允價(jià)值模式,就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
3.采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下2個(gè)條件:
(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);
(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備,缺一不可。 
  1.在極少情況下,采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),有證據(jù)表明,當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí),該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置,并且假設(shè)無(wú)殘值。
2.但是,采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),即使有證據(jù)表明,企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí),該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 
一、成本模式下投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量 
  (一)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
外購(gòu)的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與外購(gòu)的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致?!?/td>
借:投資性房地產(chǎn)——成本
貸:銀行存款 
  (二)自行建造的投資性房地產(chǎn)
自行建造的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致?!?/td>
借:投資性房地產(chǎn)——成本
 貸:在建工程 【一般企業(yè)】
  開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】 
  (三)將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 
【總結(jié)】公允價(jià)值模式下,投資性房地產(chǎn)與非投之間轉(zhuǎn)換:
【口決】:轉(zhuǎn)換日公允價(jià)計(jì)量。
有差額。投資性房地產(chǎn)→自用:“公允價(jià)值變動(dòng)損益”
非投→投資性房地產(chǎn):借差:公允價(jià)值變動(dòng)損益;貸差:資本公積——其他資本公積
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 一般企業(yè) 
非投→投 存貨→投
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的:
  借:投資性房地產(chǎn)—成本【轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值】
    存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】
    *公允價(jià)值變動(dòng)損益
    貸:開發(fā)產(chǎn)品 【賬面金額】
      *資本公積——其他資本公積
  待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處理時(shí),因轉(zhuǎn)換計(jì)入 “資本公積——其他資本公積”科目的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。 
自用→投
將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),轉(zhuǎn)換日:
  借:投資性房地產(chǎn)—成本 【轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值】
    累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)
    固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)
    *公允價(jià)值變動(dòng)損益
    貸:固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))
      *資本公積——其他資本公積 
投→非投 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)
原則:應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,(公允價(jià)值-原賬面價(jià)值)→當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。
轉(zhuǎn)換日,
借:固定資產(chǎn)//無(wú)形資產(chǎn) (轉(zhuǎn)換日公允價(jià))
*公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸:投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動(dòng)
*公允價(jià)值變動(dòng)損益 
  
二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 
  投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不計(jì)提折舊或攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量?!?/td>
  1.投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額:
  借:投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
    貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益
  公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。 
2.取得的租金收入:
  借:銀行存款 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加
    貸:其他業(yè)務(wù)收入    貸:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 
三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 
  (一)資本化的后續(xù)支出
1.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。
2.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的,在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(新)?!?/td>
1.改擴(kuò)建:
借:投資性房地產(chǎn)——在建
貸:投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動(dòng)
2.發(fā)生成本:
借:投資性房地產(chǎn)——在建
貸:銀行存款
3.完工:
借:投資性房地產(chǎn)——成本
貸:投資性房地產(chǎn)——在建 
  (二)費(fèi)用化的后續(xù)支出
  不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)?!?/td>
借:其他業(yè)務(wù)成本 
 貸:銀行存款等 
四、處置投資性房地產(chǎn) 
  借:銀行存款 ①
貸:其他業(yè)務(wù)收入 ①
   借:其他業(yè)務(wù)成本 ⑤
     公允價(jià)值變動(dòng)損益 ③
     資本公積——其他資本公積④
     貸:投資性房地產(chǎn)——成本 ②
             ——公允價(jià)值變動(dòng) ③ 
     
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 
  企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。
成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(盈余公積、利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn))。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 
  投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更(單向變更)
只能:成本——公允。
(一)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(未分配利潤(rùn))。 (追溯調(diào)整)
企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí):
借:投資性房地產(chǎn)——成本 (變更日公允價(jià)值)
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸:投資性房地產(chǎn) (原賬面余額),
*盈余公積 (差額×75%×10%)
*利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn) (差額×75%×90%)
*遞延所得稅負(fù)債 (差額×25%) 
  (二)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 
  
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更:
 
  【本章要點(diǎn)】
1. 投資性房地產(chǎn)在成本模式下計(jì)提折舊(攤銷),計(jì)提減值準(zhǔn)備;在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊(攤銷),不計(jì)提減值準(zhǔn)備,資產(chǎn)負(fù)債表日要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值?! ?br />2. 投資性房地產(chǎn)在成本模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊(攤銷)的差異以及計(jì)提的減值準(zhǔn)備;在公允價(jià)值模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊(攤銷)的差異以及公允價(jià)值的變動(dòng)?! ?br />3. 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。
4. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
5. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量。
6. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)當(dāng)發(fā)生減值時(shí)需要確認(rèn)減值損失。
7. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量?! ?br />8. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)計(jì)提投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)?!?br />9. 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目,如果差額在借方,借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,如果差額在貸方,貸記“資本公積——其它資本公積”科目?! ?br />10. 無(wú)論采用公允價(jià)值模式,還是采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,取得的租金收入,均應(yīng)借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。   
11. 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí),應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“固定資產(chǎn)”等科目,按其賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)——成本、公允價(jià)值變動(dòng)”科目,按其差額,貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?!?br />12. 處置投資性房地產(chǎn)時(shí),處置收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目,相關(guān)成本及公允價(jià)值模式下產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“資本公積——其它資本公積”科目都要轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。  
13. 對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,可以將采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式?!?/td>

成本模式與公允價(jià)值模式:
  成本模式 公允價(jià)值模式 
初始確認(rèn) 借:投資性房地產(chǎn)
貸:在建工程
開發(fā)產(chǎn)品 
借:投資性房地產(chǎn)——成本
貸:在建工程
開發(fā)產(chǎn)品 
【新】
改擴(kuò)建時(shí),不將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程 
1.改擴(kuò)建:
借:投資性房地產(chǎn)——在建
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
貸:投資性房地產(chǎn)
2.發(fā)生成本:
借:投資性房地產(chǎn)——在建
貸:銀行存款
3.完工:
借:投資性房地產(chǎn)
貸:投資性房地產(chǎn)——在建 
1.改擴(kuò)建:
借:投資性房地產(chǎn)——在建
貸:投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動(dòng)
2.發(fā)生成本:
借:投資性房地產(chǎn)——在建
貸:銀行存款
3.完工:
借:投資性房地產(chǎn)——成本
貸:投資性房地產(chǎn)——在建 




續(xù)

計(jì)

量 
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。
但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 
成本模式后續(xù)計(jì)量 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 
(允許提折舊,允許攤銷,允許提減值準(zhǔn)備) (不允許提折舊,不允許攤銷,不允許提減值準(zhǔn)備,以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量) 
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。
1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí),
借:投資性房地產(chǎn) (實(shí)際成本)
貸:銀行存款
開發(fā)成本
在建工程


2、按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,按期(月)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,
借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

3、取得的租金收入,
借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入

4、投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備,
借:資產(chǎn)減值損失
貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。(條件)
公允價(jià)值的確定:
市價(jià)——最近交易價(jià)格——預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值
  企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式,就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。(范圍)(一般情況)。(特殊)在極少數(shù)情況下,已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí),該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置,并且假設(shè)無(wú)殘值。
  1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí),
借:投資性房地產(chǎn)——成本 (實(shí)際成本)
貸:銀行存款
在建工程
  2、不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)
  資產(chǎn)負(fù)債表日,
投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額,
借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益;
公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額,做相反的會(huì)計(jì)分錄。
  3、取得租金收入,借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
(這里沒有“其他業(yè)務(wù)成本”) 
成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn):
 ?。?)折舊(攤銷)計(jì)入投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷);
  (2)發(fā)生減值遵從資產(chǎn)減值準(zhǔn)則,計(jì)入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。
 ?。?)所得稅的處理:賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)的確定與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)相同,主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊(攤銷)的差異,以及計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。 
公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn):
 ?。?)不計(jì)提折舊(攤銷),不計(jì)提減值準(zhǔn)備;
  (2)資產(chǎn)負(fù)債表日,要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額要計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
 ?。?)所得稅的處理:此模式下,會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊,但是稅法可能計(jì)提折舊,從而引起賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ),形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債;
其次,稅法不認(rèn)可投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng),投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降,導(dǎo)致賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ),要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn),反之要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債?!?/td>
投資性房地產(chǎn) 與 非投資性房地產(chǎn) 之間的轉(zhuǎn)換: 
  公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 
  【口決】轉(zhuǎn)換日公允價(jià)計(jì)量。
有差額。投資性房地產(chǎn)→自用:“公允價(jià)值變動(dòng)損益”
非投→投資性房地產(chǎn):借差:公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸差:資本公積——其他資本公積 
投資性房地產(chǎn)→自用 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)
原則:應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,(公允價(jià)值-原賬面價(jià)值)→當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。
轉(zhuǎn)換日,
借:固定資產(chǎn)//無(wú)形資產(chǎn) (轉(zhuǎn)換日公允價(jià))
*公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸:投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動(dòng)
*公允價(jià)值變動(dòng)損益 
非投→投資性房地產(chǎn) (2)自用土地使用權(quán)、建筑物、存貨等→采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值﹤原賬面價(jià)值的,其差額→當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益);
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值﹥?cè)~面價(jià)值的,其差額→資本公積(其他資本公積),計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí),原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)收入)。

①將作為存貨的房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)的,
借:投資性房地產(chǎn)——成本 (轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值)]
存貨跌價(jià)準(zhǔn)備
*公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸:開發(fā)產(chǎn)品 (賬面余額)
*資本公積——其他資本公積

②將自用→投資性房地產(chǎn),
借:投資性房地產(chǎn)——成本 (轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值)
累計(jì)折舊
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
*公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸:固定資產(chǎn)
*資本公積——其他資本公積 
  存貨→投資性房地產(chǎn):(只有成本模式特殊)
成本模式:特殊,轉(zhuǎn)換日帳價(jià)
公允價(jià)值模式:借差:公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸差:資本公積——其他資本公積 
       

【總結(jié)】
  
投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換:
  
投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換:
轉(zhuǎn)

換 
通過(guò)這張表格,可以歸納出如下幾點(diǎn):
  1.在成本模式下,由于投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的核算是類似的,所以遵循“對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)”的原則,所謂對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是“原值轉(zhuǎn)原值、折舊(攤銷)轉(zhuǎn)折舊(攤銷)、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備”,比較特殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時(shí),不遵循這個(gè)原則,而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。
  2.在公允價(jià)值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),如果借方差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益,如果是貸方差額計(jì)入資本公積(在處置投資性房地產(chǎn)時(shí),要將此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入),準(zhǔn)則這樣規(guī)定的目的是為了防止一切企業(yè)借此調(diào)整利潤(rùn)?!?/td>
   


處置 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí),
處置收入-其賬面價(jià)值-相關(guān)稅費(fèi)→當(dāng)期損益(將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入,所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本) 
成本模式 公允價(jià)值模式 
出售或轉(zhuǎn)讓時(shí):   借:銀行存款(實(shí)際收到的金額)
   貸:其他業(yè)務(wù)收入
  借:其他業(yè)務(wù)成本
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
   貸:投資性房地產(chǎn) 
 借:銀行存款(實(shí)際收到的金額)
   貸:其他業(yè)務(wù)收入
  借:其他業(yè)務(wù)成本
   貸:投資性房地產(chǎn)——成本
     投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)
  借:公允價(jià)值變動(dòng)損益
   貸:其他業(yè)務(wù)收入(或相反分錄)
  如果存在原來(lái)轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額:
  借:資本公積——其他資本公積
    貸:其他業(yè)務(wù)收入 
報(bào)廢或毀損時(shí)  借:待處理財(cái)產(chǎn)損溢
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
   貸:投資性房地產(chǎn)
報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理:
  借:工程物資/銀行存款(按殘料價(jià)值或變價(jià)收入)
    其他應(yīng)收款(可收回的賠償款)
    其他業(yè)務(wù)成本(按差額)
   貸:待處理財(cái)產(chǎn)損溢 
  借:待處理財(cái)產(chǎn)損溢
   貸:投資性房地產(chǎn)——成本
     投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)
 報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理:
  借:工程物資/銀行存款(按殘料價(jià)值或變價(jià)收入)
    其他應(yīng)收款(可收回的賠償款)
    其他業(yè)務(wù)成本(按差額)
   貸:待處理財(cái)產(chǎn)損溢 

投資性房地產(chǎn)
時(shí)段 成本模式(比照固定、無(wú)形) 公允模式(公允價(jià)值能可靠取得時(shí)才能用) 
購(gòu)入、自建取得時(shí)(同時(shí)出租): 借:投資性房地產(chǎn)
貸:銀行存款、在建工程等 
借:投資性房地產(chǎn)-成本
貸:銀行存款、在建工程等  
自用——出租
  
借:投資性房地產(chǎn)
累計(jì)折舊
貸:固定資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
(各個(gè)科目對(duì)應(yīng)列入) 
借:投資性房地產(chǎn)——成本(公允價(jià)值)
累計(jì)折舊
*公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸:固定資產(chǎn)
*資本公積——其他資本公積  
期末計(jì)量 折舊時(shí):
借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
收取租金
借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入 
期末計(jì)量
借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益
說(shuō)明:公允模式下,不計(jì)提減值和折舊攤銷 
收回,轉(zhuǎn)自用
  
借:固定資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
貸:投資性房地產(chǎn)
累計(jì)折舊  
借:固定資產(chǎn) (公允價(jià)值)
貸:投資性房地產(chǎn)-成本 (賬面)
-公允價(jià)值變動(dòng) (賬面)
*公允價(jià)值變動(dòng)損益 (差額) 
出售時(shí)
  
借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
借:其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
貸:投資性房地產(chǎn)
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 
借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動(dòng)
借:公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸:其他業(yè)務(wù)收入
借:資本公積——其他資本公積
貸:其他業(yè)務(wù)收入  
盤點(diǎn)總結(jié):
項(xiàng)目 現(xiàn)金 存貨 固定資產(chǎn) 
盤盈 計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入 沖管理費(fèi)用 前期差錯(cuò)處理 
盤虧 管理費(fèi)用 內(nèi)部原因的,管理費(fèi)用;自然災(zāi)害等,計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出 營(yíng)業(yè)外支出 

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