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注會(huì)《會(huì)計(jì)》備考指導(dǎo)：第7章 投資性房地產(chǎn)
第7章 投資性房地產(chǎn)主要以客觀題形式出現(xiàn)，難點(diǎn)有：
1．投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計(jì)量；
2．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量；
3．投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；
4．投資性房地產(chǎn)的處置。
| 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 | |
| 一、投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 | |
| （一）投資性房地產(chǎn)——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計(jì)量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！?/td> | |
| （二）投資性房地產(chǎn)的范圍包括： 已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物?！?/td> | |
| 1.已出租的土地使用權(quán) ——是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。 對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入（沒(méi)有所有權(quán)）土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！?/td> | |
| 2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ——是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 （1） 企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出書(shū)面決議明確繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。 （2） 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)?！?/td> | |
| 3.已出租的建筑物 ——是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物。 （1）用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。 （2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。 （3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 | |
| 二、不屬于投資性房地產(chǎn)： | |
| 下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)： 1.自用房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)；企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營(yíng)者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時(shí)，還提供餐飲、娛樂(lè)等其他服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。 2.作為存貨的房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。 | |
| 【口決】 部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的： 能單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)分別確認(rèn)為：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)。 不能單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 | |
| 【歸納】 屬于投資性房地產(chǎn)的有： 1.已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租建筑物?！ ?br />2.對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。 3.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 4.已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時(shí)空置，屬于投資性房地產(chǎn)。 5.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，租出方可以將出租的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！ ?br />關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，租出方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。母公司以經(jīng)營(yíng)租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)?！ ?br /> 不屬于投資性房地產(chǎn)的有： 1. 某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！ ?br />2. 自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算。 3. 作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。 4. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的是通過(guò)向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 5. 出租柜臺(tái)不屬于投資性房地產(chǎn)。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺(tái)?！ ?br />6. 炒樓花是違法的行為，是一種投機(jī)行為，不屬于投資性房地產(chǎn)?！ ?br />7. 閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地： （1） 國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的； （2） 已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的。 8. 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不屬于投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)?！ ?br /> |
| 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)： ① 對(duì)已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開(kāi)始日。 租賃開(kāi)始日：雙方簽訂租賃協(xié)議日期。 租賃期開(kāi)始日：正式開(kāi)始計(jì)帳，租賃行動(dòng)開(kāi)始產(chǎn)生的日期。 ② 但企業(yè)管理當(dāng)局對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，作出正式書(shū)面決議，明確表明將該空置建筑物用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使未簽訂租賃協(xié)議，可視為投資性房地產(chǎn)，其作為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)為企業(yè)管理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出正式書(shū)面決議的日期。 ③ 對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。 |
| 成本模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算 | ||||||||||||||||||
| 1.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式?！ ?br />2.在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4 號(hào)—固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)—資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理?！?/td> | ||||||||||||||||||
| 一、成本模式下投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量 | ||||||||||||||||||
| （一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn) 1. 外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入的同時(shí)開(kāi)始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。 2. 如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購(gòu)入后3個(gè)月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開(kāi)始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 3. 【新】：企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租或資本增值，部分自用，用于出租或資本增值的部分能夠單獨(dú)予以確認(rèn)，應(yīng)按照不同部分的各個(gè)公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例，將成本在不同部分之間進(jìn)行分配。 4. 企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。 5. 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本＝購(gòu)買(mǎi)價(jià)款＋相關(guān)稅費(fèi)＋可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出 | 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款 | |||||||||||||||||
| （二）自行建造的投資性房地產(chǎn) 1. 企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租（同時(shí)）的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。 2. 如果租賃協(xié)議約定竣工后半后才開(kāi)始起租，或者該公司在竣工后半后才開(kāi)始招租，則該項(xiàng)房地產(chǎn)慶當(dāng)先作為固定資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品加以確認(rèn)，直至租賃期開(kāi)始日，才能從固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 3. 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本＝建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。 4. 土地使用權(quán)用于自行建設(shè)廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)帳面價(jià)值不與地上建筑合并計(jì)算其成本。 | 借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程 【一般企業(yè)】 開(kāi)發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】 | |||||||||||||||||
| （三）將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。 2.企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：（1）企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書(shū)面決議。 （2）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)?！?/td> | ||||||||||||||||||
【總結(jié)】成本模式下，投資性房地產(chǎn)與非投之間轉(zhuǎn)換：【口決】原值轉(zhuǎn)原值，折舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷(xiāo)轉(zhuǎn)攤銷(xiāo)，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。無(wú)差額對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。
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| 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 | ||||||||||||||||||
| 1.按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)， 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo) | 2.取得的租金收入： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 | 3. 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 | ||||||||||||||||
| 三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 | ||||||||||||||||||
| （一）資本化的后續(xù)支出 1.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。 2.例如,企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能,往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用,或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢,改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)將其資本化。 3.【新】企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)?！?/td> | 1.改擴(kuò)建： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸：投資性房地產(chǎn) 2.發(fā)生成本： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：銀行存款 3.完工： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)——在建 | |||||||||||||||||
| （二）費(fèi)用化的后續(xù)支出 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）?！?/td> | 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款等 | |||||||||||||||||
| 四、處置投資性房地產(chǎn) | ||||||||||||||||||
| 企業(yè)可以通過(guò)對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn),非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)業(yè)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) | ||||||||||||||||||
| 公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算 | |||||||||||||
| 1.企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。 2.企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 3.采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下2個(gè)條件： （1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)； （2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備,缺一不可?！?/td> | |||||||||||||
| 1.在極少情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。 2.但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！?/td> | |||||||||||||
| 一、成本模式下投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量 | |||||||||||||
| （一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn) 外購(gòu)的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與外購(gòu)的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致?！?/td> | 借：投資性房地產(chǎn)——成本 貸：銀行存款 | ||||||||||||
| （二）自行建造的投資性房地產(chǎn) 自行建造的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致?！?/td> | 借：投資性房地產(chǎn)——成本 貸：在建工程 【一般企業(yè)】 開(kāi)發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】 | ||||||||||||
| （三）將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) | |||||||||||||
| 【總結(jié)】公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)與非投之間轉(zhuǎn)換： 【口決】：轉(zhuǎn)換日公允價(jià)計(jì)量。 有差額。投資性房地產(chǎn)→自用：“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 非投→投資性房地產(chǎn)：借差：公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸差：資本公積——其他資本公積
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| 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 | |||||||||||||
| 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。 | |||||||||||||
| 1.投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額： 借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄?！?/td> | 2.取得的租金收入： 借：銀行存款 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：其他業(yè)務(wù)收入 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 | ||||||||||||
| 三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 | |||||||||||||
| （一）資本化的后續(xù)支出 1.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。 2.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)（新）?！?/td> | 1.改擴(kuò)建： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價(jià)值變動(dòng) 2.發(fā)生成本： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：銀行存款 3.完工： 借：投資性房地產(chǎn)——成本 貸：投資性房地產(chǎn)——在建 | ||||||||||||
| （二）費(fèi)用化的后續(xù)支出 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）?！?/td> | 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款等 | ||||||||||||
| 四、處置投資性房地產(chǎn) | |||||||||||||
| 借：銀行存款 ① 貸：其他業(yè)務(wù)收入 ① 借：其他業(yè)務(wù)成本 ⑤ 公允價(jià)值變動(dòng)損益 ③ 資本公積——其他資本公積④ 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ② ——公允價(jià)值變動(dòng) ③ | |||||||||||||
| 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 | |
| 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)）。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 | |
| 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（單向變更） 只能：成本——公允。 （一）成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。 （追溯調(diào)整） 企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)： 借：投資性房地產(chǎn)——成本 （變更日公允價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) （原賬面余額）， *盈余公積 （差額×75%×10%） *利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn) （差額×75%×90%） *遞延所得稅負(fù)債 （差額×25%） | |
| （二）已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 | |
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更：  | |
| 【本章要點(diǎn)】 1. 投資性房地產(chǎn)在成本模式下計(jì)提折舊（攤銷(xiāo)），計(jì)提減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊（攤銷(xiāo)），不計(jì)提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負(fù)債表日要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值?！ ?br />2. 投資性房地產(chǎn)在成本模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷(xiāo)）的差異以及計(jì)提的減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷(xiāo)）的差異以及公允價(jià)值的變動(dòng)?！ ?br />3. 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。 4. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。 5. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量。 6. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)當(dāng)發(fā)生減值時(shí)需要確認(rèn)減值損失。 7. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量?！ ?br />8. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)計(jì)提投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）?！?br />9. 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目，如果差額在借方，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，如果差額在貸方，貸記“資本公積——其它資本公積”科目?！ ?br />10. 無(wú)論采用公允價(jià)值模式，還是采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，取得的租金收入，均應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 11. 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本、公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?！?br />12. 處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，處置收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，相關(guān)成本及公允價(jià)值模式下產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“資本公積——其它資本公積”科目都要轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。 13. 對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，可以將采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式。 | |
成本模式與公允價(jià)值模式：
| 成本模式 | 公允價(jià)值模式 | |||||
| 初始確認(rèn) | 借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 | 借：投資性房地產(chǎn)——成本 貸：在建工程 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 | ||||
| 【新】 改擴(kuò)建時(shí)，不將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程 | 1.改擴(kuò)建： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸：投資性房地產(chǎn) 2.發(fā)生成本： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：銀行存款 3.完工： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)——在建 | 1.改擴(kuò)建： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價(jià)值變動(dòng) 2.發(fā)生成本： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：銀行存款 3.完工： 借：投資性房地產(chǎn)——成本 貸：投資性房地產(chǎn)——在建 | ||||
后 續(xù) 計(jì) 量 | 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。 但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 | |||||
| 成本模式后續(xù)計(jì)量 | 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 | |||||
| （允許提折舊，允許攤銷(xiāo)，允許提減值準(zhǔn)備） | （不允許提折舊，不允許攤銷(xiāo)，不允許提減值準(zhǔn)備，以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量） | |||||
| 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。 1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)， 借：投資性房地產(chǎn) （實(shí)際成本） 貸：銀行存款 開(kāi)發(fā)成本 在建工程 2、按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)， 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 3、取得的租金收入， 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 4、投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備， 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 | 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（條件） 公允價(jià)值的確定： 市價(jià)——最近交易價(jià)格——預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值 企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（范圍）（一般情況）。（特殊）在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。 1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)， 借：投資性房地產(chǎn)——成本 （實(shí)際成本） 貸：銀行存款 在建工程 2、不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益） 資產(chǎn)負(fù)債表日， 投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額， 借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益； 公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。 3、取得租金收入，借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （這里沒(méi)有“其他業(yè)務(wù)成本”） | |||||
| 成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)： ?。?）折舊（攤銷(xiāo)）計(jì)入投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）； ?。?）發(fā)生減值遵從資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，計(jì)入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。 ?。?）所得稅的處理：賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)的確定與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)相同，主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷(xiāo)）的差異，以及計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備?！?/td> | 公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)： ?。?）不計(jì)提折舊（攤銷(xiāo)），不計(jì)提減值準(zhǔn)備； ?。?）資產(chǎn)負(fù)債表日，要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額要計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。 （3）所得稅的處理：此模式下，會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，但是稅法可能計(jì)提折舊，從而引起賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債； 其次，稅法不認(rèn)可投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降，導(dǎo)致賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)，要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，反之要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債?！?/td> | |||||
| 投資性房地產(chǎn) 與 非投資性房地產(chǎn) 之間的轉(zhuǎn)換： | ||||||
| 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 | ||||||
| 【口決】轉(zhuǎn)換日公允價(jià)計(jì)量。 有差額。投資性房地產(chǎn)→自用：“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 非投→投資性房地產(chǎn)：借差：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸差：資本公積——其他資本公積 | ||||||
| 投資性房地產(chǎn)→自用 | 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn) 原則：應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，（公允價(jià)值－原賬面價(jià)值）→當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。 轉(zhuǎn)換日， 借：固定資產(chǎn)//無(wú)形資產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日公允價(jià)） *公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價(jià)值變動(dòng) *公允價(jià)值變動(dòng)損益 | |||||
| 非投→投資性房地產(chǎn) | （2）自用土地使用權(quán)、建筑物、存貨等→采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值﹤原賬面價(jià)值的，其差額→當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）； 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值﹥?cè)~面價(jià)值的，其差額→資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。 ①將作為存貨的房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)的， 借：投資性房地產(chǎn)——成本 （轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）] 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 *公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （賬面余額） *資本公積——其他資本公積 ②將自用→投資性房地產(chǎn)， 借：投資性房地產(chǎn)——成本 （轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值） 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 *公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：固定資產(chǎn) *資本公積——其他資本公積 | |||||
| 存貨→投資性房地產(chǎn)：（只有成本模式特殊） 成本模式：特殊，轉(zhuǎn)換日帳價(jià) 公允價(jià)值模式：借差：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸差：資本公積——其他資本公積 | ||||||
【總結(jié)】
投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換：  | ||
投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換：  | ||
| 轉(zhuǎn) 換 |   | |
| 通過(guò)這張表格，可以歸納出如下幾點(diǎn)： 1.在成本模式下，由于投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的核算是類似的，所以遵循“對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)”的原則，所謂對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是“原值轉(zhuǎn)原值、折舊（攤銷(xiāo)）轉(zhuǎn)折舊（攤銷(xiāo)）、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備”，比較特殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，不遵循這個(gè)原則，而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。 2.在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果借方差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，如果是貸方差額計(jì)入資本公積（在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，要將此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入），準(zhǔn)則這樣規(guī)定的目的是為了防止一切企業(yè)借此調(diào)整利潤(rùn)?！?/td> | ||
| 處置 | 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)， 處置收入－其賬面價(jià)值－相關(guān)稅費(fèi)→當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本） | |
| 成本模式 | 公允價(jià)值模式 | |
| 出售或轉(zhuǎn)讓時(shí)： | 借：銀行存款（實(shí)際收到的金額） 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) | 借：銀行存款（實(shí)際收到的金額） 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記） 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：其他業(yè)務(wù)收入（或相反分錄） 如果存在原來(lái)轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額： 借：資本公積——其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 |
| 報(bào)廢或毀損時(shí) | 借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理： 借：工程物資/銀行存款（按殘料價(jià)值或變價(jià)收入） 其他應(yīng)收款（可收回的賠償款） 其他業(yè)務(wù)成本（按差額） 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 | 借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記） 報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理： 借：工程物資/銀行存款（按殘料價(jià)值或變價(jià)收入） 其他應(yīng)收款（可收回的賠償款） 其他業(yè)務(wù)成本（按差額） 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 |
投資性房地產(chǎn)
| 時(shí)段 | 成本模式（比照固定、無(wú)形） | 公允模式（公允價(jià)值能可靠取得時(shí)才能用） |
| 購(gòu)入、自建取得時(shí)（同時(shí)出租）： | 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款、在建工程等 | 借：投資性房地產(chǎn)-成本 貸：銀行存款、在建工程等 |
| 自用——出租 | 借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊 貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 （各個(gè)科目對(duì)應(yīng)列入） | 借：投資性房地產(chǎn)——成本（公允價(jià)值） 累計(jì)折舊 *公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：固定資產(chǎn) *資本公積——其他資本公積 |
| 期末計(jì)量 | 折舊時(shí)： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 收取租金 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 | 期末計(jì)量 借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 說(shuō)明：公允模式下，不計(jì)提減值和折舊攤銷(xiāo) |
| 收回，轉(zhuǎn)自用 | 借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊 | 借：固定資產(chǎn) （公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 （賬面） －公允價(jià)值變動(dòng) （賬面） *公允價(jià)值變動(dòng)損益 （差額） |
| 出售時(shí) | 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸：投資性房地產(chǎn) 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 | 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價(jià)值變動(dòng) 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：資本公積——其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 |
| 項(xiàng)目 | 現(xiàn)金 | 存貨 | 固定資產(chǎn) |
| 盤(pán)盈 | 計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入 | 沖管理費(fèi)用 | 前期差錯(cuò)處理 |
| 盤(pán)虧 | 管理費(fèi)用 | 內(nèi)部原因的，管理費(fèi)用；自然災(zāi)害等，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出 | 營(yíng)業(yè)外支出 |
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