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2011年以來,當(dāng)針對房地產(chǎn)市場的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加,當(dāng)加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加,當(dāng)針對開發(fā)商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場化間接調(diào)控手段與行政化限購令的直接干預(yù)措施相疊加,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨中國房地產(chǎn)市場起步以來最為嚴厲的市場與政策環(huán)境。如何使開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)行政策風(fēng)險下解決應(yīng)對策略成為本文的重點
一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)行業(yè)面臨的周期結(jié)構(gòu)調(diào)整
任何行業(yè)都存在一個發(fā)展周期,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的黃金發(fā)展期,從08年金融危機以來,實際上房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)進入了一個調(diào)整的周期階段,只是政府四萬億的救市策略使得此輪房地產(chǎn)周期調(diào)整延期了,從10以來的限購令將房地產(chǎn)行業(yè)再次拉入結(jié)構(gòu)調(diào)整的周期中,周期調(diào)整是符合發(fā)展規(guī)律的,行業(yè)內(nèi)任何企業(yè)都無法避免。
?。ǘ┫拶徚钫叱掷m(xù)面臨的銷售風(fēng)險
部分城市的限購令到今年年底開始到期,但很多現(xiàn)有跡象表明,限購令政策不僅不會出現(xiàn)放松還會持續(xù)一段時間,限購令帶來的直接效果銷售量和成交價格的直接下滑,一方面,是因為限購抑制了部分投機性需求,另一方面,限購令使得部分潛在購房者進入觀望狀態(tài),期盼房價進一步下跌。兩方面影響帶來銷售量和成交價格的下滑。
?。ㄈ┿y行信貸收緊帶來的工程資金緊張
銀行上調(diào)存款準備金率,限制二三套房貸款,提高首貸比率,這些都影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流,雖然政府四季度考慮到保增長的目標,銀行有下調(diào)存款準備金率,但對市場影響有限,銀行信貸的收緊,會影響到開發(fā)企業(yè)的工程款回收以及新項目開工的資金面,隨著時間的延長,會對開發(fā)企業(yè)的存量房屋銷售以及下一步的商品房供給帶來風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對策略
?。ㄒ唬┘铀俜康禺a(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型
國家一輪又一輪嚴厲的調(diào)控政策,不僅考驗著每一個地產(chǎn)商的資金鏈,也在考驗著每個企業(yè)的內(nèi)部管理體制和核心競爭能力。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年,就像萬科總裁俞亮說的,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下半場,如果開發(fā)企業(yè)還以黃金十年的開發(fā)模式來進行房地產(chǎn)開發(fā)必然要面臨市場的淘汰,企業(yè)需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等,從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài),從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售與持有型并舉,提高企業(yè)的資源整合能力,企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴張型發(fā)展轉(zhuǎn)向整合集成式發(fā)展。在城市化發(fā)展到一定階段,房地產(chǎn)行業(yè)必然超越商品住宅的開發(fā),融入城市開發(fā)、運營,以商業(yè)服務(wù)的形式進入城市化開發(fā)的第二個階段。
?。ǘ┩貙掍N售渠道
1、以自住型住房為主
近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都偏重于豪宅、大宅的開發(fā)為主,市場上適合家庭居住的中小戶型結(jié)構(gòu)比例偏少,誠然市場需要豪宅、大宅,但同時也需要中小戶型來彌補來填補市場結(jié)構(gòu),限購令下對投機的抑制也會波及到豪宅、大宅的需求,而市場對于中小戶型的剛性需求是巨大的,開發(fā)企業(yè)在限購令下開發(fā)自住型的房屋時較好的應(yīng)對之策。
2、轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)
限購主要針對住宅地產(chǎn),相反促進了商業(yè)地產(chǎn)的火爆,企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),一方面可以避免限購令對企業(yè)銷售的影響,同時也可以拓寬企業(yè)的產(chǎn)品鏈,對企業(yè)轉(zhuǎn)型比較有利,中國處于城市化高速發(fā)展中期,轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也是必然趨勢。
?。ㄈ┩貙捊鹑诨I資渠道
1、擴大自有資金比例
過去開發(fā)企業(yè)往往都是依靠批到地后,通過抵押獲取貸款方式,然后投入項目開發(fā)的模式來發(fā)展,但在信貸收緊后,開發(fā)企業(yè)從銀行獲取資金的渠道比較困難,所以企業(yè)已經(jīng)不能再用過去融資的思維方式來進行房地產(chǎn)開發(fā),過去開發(fā)企業(yè)自有資金比例都是比較低的,在信貸收緊后應(yīng)該轉(zhuǎn)變思維,擴大自有資金比例,開發(fā)企業(yè)有充裕的現(xiàn)金流后,才能自主對項目進行開發(fā)經(jīng)營,避免資金受制于市場而使企業(yè)開發(fā)陷入困境。
2股票債權(quán)融資
房地產(chǎn)行業(yè)是與金融密切相關(guān)的一個行業(yè),除了通過銀行的融資渠道,最重要的渠道就是依靠資本市場的投資來獲取資金,但是股票債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低,一方面是因為政策的缺失,另一方面也是開發(fā)企業(yè)過去過度依賴銀行貸款,忽略了股票債權(quán)融資渠道的發(fā)展。因此構(gòu)建多層次豐富的房地產(chǎn)金融體系,專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)、搭建獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系以及房地產(chǎn)金融二級市場顯得尤為必要,通過完善金融渠道,來提供規(guī)?;?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資。
3其他融資渠道
其他融資渠道包括個人投資、境外機構(gòu)投資、房地產(chǎn)信托融資方式等都是我國開發(fā)企業(yè)目前缺少的融資渠道,需要開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)具體狀況來進行融資渠道的選擇,融資渠道的拓展手段都是用來解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金吃緊的狀況,融資渠道的選擇應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展狀況、企業(yè)的現(xiàn)狀以及企業(yè)掌握的資源能力來進行綜合選擇。
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