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2012注冊會計師《經(jīng)濟法》預習：建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
注冊會計師考試《經(jīng)濟法》科目
第八章 物權(quán)法律制度
知識點二十、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
區(qū)分所有權(quán)的客體包括專有部分和共有部分。
專有部分要求具有以下要件：（1）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應認定為專有部分的組成部分。
共有部分包括共有部分及附屬物、共用設施等。
| 專有部分的所有權(quán) | 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。 業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/td> |
| 共有部分的共有權(quán) | 業(yè)主對專有部分以外的共有部分（如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分）享有共有的權(quán)利。 |
| 業(yè)主的共有，分為：部分共有與全體共有。 屬于全體業(yè)主共有的部分包括：建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，占有業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位?！?/td> | |
| 業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔義務，此項義務不得放棄?！?/td> | |
| 成員權(quán) | 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！?/td> |
| ①一般事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。 ②對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 | |
| “業(yè)主人數(shù)”按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未實際交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。“專有部分面積”根據(jù)不同情況處理：一是按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。“建筑物總面積”則按照前項的統(tǒng)計總和計算?！?/td> |
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