2012注冊會計師《經(jīng)濟法》知識點預習：不動產(chǎn)物權(quán)的登記規(guī)則

注冊會計師考試《經(jīng)濟法》科目
第八章 物權(quán)法律制度

　　知識點十一、不動產(chǎn)物權(quán)的登記規(guī)則

　?。?）登記地點。

　　不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。

　?。?）登記簿與權(quán)屬證書。

　　不動產(chǎn)物權(quán)變動自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。在辦理完登記簿上的登記手續(xù)以后，登記機關(guān)發(fā)給不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

　?。?）更正登記與異議登記。

　　①更正登記是為了徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免真正權(quán)利人因為不動產(chǎn)登記簿上不真實的記載遭受損害。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。

　?、诋愖h登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補救措施。異議登記使得登記簿上記載的權(quán)利失去權(quán)利推定效力，第三人不得主張基于登記產(chǎn)生的公信力。為了避免登記效力因異議登記而長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，異議登記失效。如果異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

　　（4）預告登記。

　　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

　?。?）不動產(chǎn)買賣合同與登記。

　　在不動產(chǎn)買賣中，買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系?！段餀?quán)法》規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　（6）登記機構(gòu)禁止作為的行為。

　　登記機構(gòu)不得有下列行為：①要求對不動產(chǎn)進行評估；②以年檢等名義進行重復登記；③超出登記職責范圍的其他行為。

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