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第八章 土地增值稅法
知識(shí)點(diǎn)三、應(yīng)稅收入的確定與扣除項(xiàng)目的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看,包括:①貨幣收入②實(shí)物收入③其他收入
扣除項(xiàng)目的確定(一)新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容:
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款;
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本:是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括:①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥開發(fā)間接費(fèi)用等。
[考情分析]考試中房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定主要有以下幾種情況:
?、僦苯痈嬖V該項(xiàng)成本:主要在選擇題目中出現(xiàn);
②告訴一塊地的土地開發(fā)成本,但該塊中開發(fā)后有一部分用于非應(yīng)稅的用途:按項(xiàng)目的比例分配準(zhǔn)予扣除的土地成本和開發(fā)成本:
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用:銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí),不是按實(shí)際發(fā)生額,而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除,標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。
?。?)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的。
?、倮⒅С鰮?jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;
?、谄渌_發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;
用公式表示:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
公式表示:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,按照以上方法扣除。
注意:1.利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。
2.超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。(新增加)
4.土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。(新增加)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金:是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”,即:營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
注意:在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況:
①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用,因而不得在此扣除。(二稅一費(fèi))
?、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費(fèi))
5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。
此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,其他納稅人不適用。加計(jì)20%的扣除,用公式表示: 加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%(二)存量房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定:
?。?)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格:評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率新增:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年,未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,可以視同為一年。
【例如】2011年2月1日賣房,購(gòu)房發(fā)票金額1000萬(wàn),2008年2月1日買的。
評(píng)估價(jià)格=1000×(1+5%×3)
?。?)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。
(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金: 營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅。
對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
【了解】對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,實(shí)行核定征收。
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