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2012注會《稅法》知識點預(yù)習(xí)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
注冊會計師考試《稅法》科目
第八章 土地增值稅法
知識點四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖那逅銌挝唬簩徟捻椖繛閱挝贿M(jìn)行清算，分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
?。ǘ┩恋卦鲋刀惖那逅銞l件1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)）
?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
?。?）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)）
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
?。?）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
?。?）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
?。ㄈ┓侵苯愉N售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
?。?）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
?。?）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
3.已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
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