2012注會(huì)《稅法》知識(shí)點(diǎn)預(yù)習(xí)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》科目
第八章 土地增值稅法

　　知識(shí)點(diǎn)四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　（一）土地增值稅的清算單位：審批的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

　?。ǘ┩恋卦鲋刀惖那逅銞l件1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)）

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　?。?）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　?。?）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?。ㄔ谥鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)）

　?。?）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　?。?）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　?。?）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　3.已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。